杨光华：21天，武汉楼市的复盘与猜想

武汉，还是房产流量第一城？图片来源：摄图网

　　杨光华 最近，有外地朋友咨询武汉买房的三个问题：

　　武汉的房子，值不值得买(300785,股吧)；买哪里好；打折大吗？

　　4月1日-21日，武汉新建商品住宅成交3127套，日均149套。

　　由此推测，武汉4月新建住宅成交量约4470套。

　　2020年4月的日均149套，与2019年的日均573套相比，相当于恢复26%。可以看出，武汉楼市开始“热身”。

　　用4月的21天，复盘还原，也许能管中窥豹。

　　01

　　4月的21天时间，武汉的开发商复工，售楼部开放。

　　没有选择在解封的第7天时，复盘武汉楼市。原因在于时间跨度太短，市场不真实。

　　4月的21天时间，武汉新建商品住宅累计成交3127套，平均每天成交149套。

　　最高成交在4月16日，单日成交383套。 　　

　　21天里，新建商品住宅成交最多的区域是汉阳（529套），最少的区域是江汉（30套）。

　　另一个数据是预售许可证的签发。

　　3月31日-4月12日，武汉仅签发9张预证；4月13日-14日，两天时间，武汉签发9张预证；4月14日-20日，6天时间，签发17张预证。

　　上述住宅成交与预证数据，只是市场的一个侧面，并非全貌。

　　不过，市场正在缓慢复苏。

　　02

　　4月的21天时间，武汉楼市是焦虑的。

　　之前，没有解封，他们焦虑上班，打开售楼部。

　　如今，售楼部开放了，他们焦虑客户与业绩。

　　此时的买房人，犹豫、观望、等待。等待市场降价，也担心市场突然火爆。

　　4月的21天时间，开发商卖房，用上十八班武艺。

　　保利的百套新房，5000元订房，一成首付起，最高2万元补贴；

　　龙湖的抖音直播卖房，小伙伴们猛刷火箭，送小心心；

　　碧桂园湖北区域的媒体专属购房节，9-9.9折；万达的闪付，8.8元抵1万元；华润华中大区21盘联动，千余套一口价房源；

　　万科多个楼盘打出5000抵5万，恒大有项目78折，其他开发商有推大学生安居8折，soho88折。

　　绿地的健康宅2.0，电建地产的“健康悦家购房节”，华发的“华发好房”，上坤、奥山、北辰、越秀等定向送出健康礼包。

　　不过，狠招还没有出现。

　　5月份开始，武汉楼市将是千军万马过独木桥。一批原定下半年上市的住宅项目，提前入市。

　　这是源于预证申办条件的微调。

　　在《武汉房企复工的六条措施》中规定，“2020年10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目，其开发投资额达到25%以上，且高层建筑形象进度达到1/4以上、多层（含六跃七层）及低层建筑形象进度达到正负零，即可申请办理预售许可。”

　　4月20日，湖北发布28项措施，促进房地产市场与建筑业的平稳发展。

　　在房地产市场措施中，提出“合理调整监管措施”，主要是调整预售许可、预售监管资金与土地竞卖保证金等三个供给端的措施。

　　在需求端，提出“加大财政金融支持”，与买房人最相关的是，“完善差异化个人住房贷款服务”。

　　对特定人群，灵活调整房贷还款安排，合理延后还款期限；鼓励适当为受疫情影响失去收入来源的个人减免房贷利息。

　　坚持“房住不炒”，坚持房地产宏观调控政策不变，促进市场平稳健康发展，成为当前的主基调。

　　一业内同行表示，今年武汉远城区将赤裸价格战，中心区则是调性价格战。不仅要房子好，还要便宜。后期，那些高价拿地的项目将很尴尬。

　　03

　　3位分管营销的朋友，与我分享了他们对后市的观点。

　　他们是最了解武汉市场实情的一批人。

　　他们均预测，今年武汉楼市将非常艰难。

　　一世界500强房企营销总表示，市场还处于冷清期。这个时间还要持续两三个月。但开发商的降价空间有限。今年卖的房子，都是最近两年拿的微利或亏损的地。“2019年以前，武汉楼市是非正常状态，今年将回归正常。”

　　一国企房企营销负责人认为，“最近两周，上门量与成交量，恢复了不到疫情前的一半”，“短期内看淡武汉市场，成交量会萎缩，中长期还是看好武汉市场。”

　　一港资房企营销负责人认为，武汉楼市的这轮周期要持续一到两年，“开发商加快推货速度，酝酿促销政策，同时也在观察市场变动。”

　　市场最终是供需决定的。

　　一方面，武汉的土地供应将猛增，市场上的新房将跟随增加。这就是供应大增。另一方面，购房需求将锐减。主要是人们收入不稳定或降薪、公司亏损等背景下，不敢买房。

　　一增一减，直接影响买房人的心理预期。

　　在悲观的同时，也有乐观。

　　武汉的抗疫经验、城市治理能力、公共基础配套，比疫情前均有大幅提升。套用张教授的那句名言，“武汉是中国最安全的城市。”从产业与住宅投资的角度，武汉也是中国相对安全的城市之一。

　　此时的武汉市场，还差一个刺激政策，或者说是一个大招。

　　没有这个大招，武汉楼市会非常困难。

　　4月20日，武汉发布二季度170个项目可售，约7万套新房源，供应充足。若加上15万套库存，累计22万套房源。

　　有人测算，未来两年，武汉商品住宅潜在库存68万套。

　　04

　　行情再差，也有人买房卖房。

　　对比2019年武汉楼市，阳逻、汉南等不限购区域，成为外地人投资的热点。单套总价100万左右，不限购。这些区域的地铁规划与快速路，拉近了与武汉主城区的时间距离较短。

　　在中心城区的4-5w豪宅，也是热点。武汉已有800-1000万级的超级刚需，他们卖掉手中的房产，再换豪宅盘。这些人多是80后、90后对生活品质有要求。

　　这两类刚需，依旧是武汉楼市的热点。

　　二季度可售的170个项目中，江岸有10个，江汉有3个，武昌有6个。三个主城核心区的新项目，占总数的11%。黄陂区（23个）、新洲区（23个）、东西湖区（20个），位居二季度楼盘数量前三强，也印证了郊区的价格战将开始。

　　同时，业内人士认为，武汉市场的需求端，还缺少刺激政策。如首付比例、再次改善买房资格等。

　　如果房地产市场持续下滑，将反过来拖累武汉的经济。

　　［后记］

　　最近，提出坚持“房住不炒”，用宏观政策，对冲疫情影响。

　　积极的财政政策、稳健的货币政策，降准、降息、再贷款，支持中小微企业。

　　经济学家任泽平说，当前社会一个重要矛盾，是人民群众疫情后日益强烈的报复性消费的需求，和口袋里没钱之间的矛盾。

　　对于武汉楼市来说，有钱的，没买房名额；有名额的，钱少，将是主要矛盾。对于武汉市场，我也是短期看弱，长期看好。

　　对于买房人来说，疫情、经济等不确定性，留钱熬过苦日子。

　　对武汉的开发商来说，业绩任务不变，起跑即冲刺，找到消失的买房人。

　　武汉这种特殊的城市，房地产若没有大政策，苦日子可能刚刚开始。

　　文｜杨光华（地产写字人）

（责任编辑：徐帅 ）

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