杨光华：武汉解封后，抄底武汉？

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　　杨光华 明天，终于等到武汉解封。

　　76天的煎熬，武汉大病初愈，江城无恙。

　　武汉，是北上广深后人口目标超2000万的第五大城。这场疫情，令武汉伤筋动骨。不过，利空出尽之后，就是利多。

　　短期内，武汉面临考验，越挫越勇。但武汉有领先的高新技术产业，强大的教育资源，很快能恢复战斗力。从长远看，武汉依然是希望之城。

　　武汉是全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽，是长江经济带、中部崛起等多个国家战略的重要支点。

　　这就像金庸小说里的大侠受伤后，用内力疗伤，很快复原“回血”。

　　01

　　解封后，武汉全面复工，打开城门。

　　疫情有阵痛，但武汉的三个大趋势将保持不变：

　　多年以来持续向好的发展势头不变；在全国格局中的战略地位不变；向人口2000万、经济总量向2万亿跨越、向一线城市跨越的步伐不变。

　　2019年中国GDP十强城市，武汉位列第8名。GDP增速7.4%，在十强中仅次于成都，排名第二。 中国城市GDP10强

　　今年1-2月份，武汉主要经济指标负增长。工业投资，下降83.2%。3月25日，武汉出台21条扶持政策。4月1日下午，武汉电网最大日负荷增长至561.9万千瓦。汽车制造、电子通信、医药制造等支柱产业用电大户。

　　目前，武汉开发区、武汉东湖高新(600133,股吧)区规上工业企业全复工。两大国家级开发区，是武汉的两大引擎。

　　截至4月4日，武汉市亿元以上重大项目累计已复工1006个，总投资23955.2亿元。其中工业项目190个，房地产项目394个，基础设施项目287个。预计武汉近期新开工亿元以上重大项目79个，总投资达到1578亿。

　　同时，72项武汉市级城建交通重点工程已全面复工。其中包括12项轨道交通、江汉七桥、新武金堤－青菱湖西路3条快速路等。地铁、快速路、桥、管廊、四水共治、园林等，皆在其中。

　　引擎重启，武汉按下快进键。

　　02

　　3月的最后一天，武汉卖出10宗地，成交金额108.5亿元。

　　金茂、龙湖、中粮等在武汉加码拿地。这更是品牌开发商对武汉的信心。截至目前，今年武汉土地累计成交25宗，成交金额152.9亿元。

　　一季度武汉楼市的成交，减去无成交记录的65天，一季度里的25天，武汉住宅累计成交1.16万套，与疫情前单月成交量相当。 2019年武汉新建商品住宅成交走势

　　从3月31日截至4月4日，武汉发出7张预售证，全部是江夏、汉南、黄陂、新洲的5个远郊项目与白沙洲1个项目。

　　4月2日，机构发文认为，武汉楼市的基本面没有变，短期内将自救降价，未来则轻装上阵。武汉的小换大、老换新、一变多等买房需求将蜂拥而出。同时，部分炒房客吐货，低价抛售。部分企业主用房产换现金流。

　　4月3日，其他机构也认为“短期内，武汉将迎来销售窗口期”，“被压抑的购房需求逐渐释放，但全年成交量回落仍不可避免”。 2019－2020年武汉新建商品住宅4月第一周成交

　　截至4月3日，武汉1150家房企，复工率超过九成。3月30日－4月6日，武汉住宅累计成交518套。从单日数据上看，多数区域的成交还未启动。解封后，售楼部开放，而购房者还有一个观望期。

　　03

　　解封之后，武汉将有更多的扶持政策。

　　各行各业，包括房地产行业。3月23日，武汉出台“汉六条”，帮助房企开工复工，调整预售条件等。非武汉户籍买房人，可补缴半年社保。

　　解封之后，除本地的刚需与首次改善外，一些外来者将赴汉“抄底”。他们知道，武汉房价短期内打折促销，价格下调，就是抄底机会。武汉是刚需之城，房价在2万以内，低总价门槛，也是他们抄底的原因。

　　抄底前，弄懂两个问题：

　　1.武汉的“底”在哪里？

　　2.何时抄底？

　　这是很关键的两个问题。一是抄底的目标，二是抄底的时机。

　　在新房产品大致相同时，新推的产品比前期价格，低20%以上的项目，就是标的物。不排除市场上，各种促销炒作，制造假跌。甚至有人以二手房，单套房源的降价，鼓吹房价大跌。

　　抄底的时机，在武汉住宅日成交量恢复500+以上后的一个月内。结合传统的黄金五月、与最近三年的住宅月度成交数据推算，这个窗口期在5月中旬后到6月份。 2006-2019年武汉新建商品住宅成交走势

　　这张图我看了很久，这根房价曲线一路向上。最低的成交量在2008年，最高在2016年。房价在2009年有过回落。

　　若2020年按照20万套，减去2万套损失量，18万套计算，此后9个月，每个月2万套，几乎不可能。若每个月1.5万套，9个月累计13.5万套，加上一季度约1.2万套，全年约15万套，是比较靠谱的年度目标。市场下滑25%，从高速增长，回到正常状态。

　　回到12年前，2008年的危机后，2009年武汉的住宅成交量是2008年的1/2。如果更悲观推测，2020年武汉住宅总成交量，可能是2019年的1/2，也就是10万套。从悲观到乐观，武汉2020年的业绩10-15万之间。

　　04

　　这里，描摹出一张“抄底武汉”的路线图：

　　4月8日复工后，部分楼盘推出真实的75折左右的房源，仅针对所有疫情一线医护、志愿者。随后，更多楼盘跟进75折房源或更低折扣，并对所有人开放。以低于市场25折的价格买入，再等房价慢涨，以30%以上涨幅的卖出。

　　以2018年4月，武汉住宅成交均价9331，2019年4月，11870，涨幅21%。这个涨幅取的是平均房价作为参考。部分高端项目的涨幅远超这个数字。

　　解封之后，一次低买高卖，收益至少55%。这个短周期在两三年时间。而发现机会并抄底的窗口期，可能一个月左右的时间。这也是外地投资客与机构等待的机会。同时，他们等待人才落户等买房资格政策放松。

　　一旦全国都在炒武汉时，武汉房价水涨船高。最终，武汉走出与深圳、重庆、长沙等地一样外围投资客入场轨迹，市场会很快收紧，新的限制政策出台。

　　热钱是最聪明的，嗅觉最灵敏。哪里有机会，它们就流向哪里。目前，外来投资客的操作方法，无非四种类型：在武汉有亲戚，亲戚代持；用公司名义买，转让费用高；用在汉的大公司引进人才政策；全款购买，暂不备案，有风险。

　　这里讲一个深圳的故事：4月5日，周日上午，深圳54套海景公寓豪宅，单套总价2900万－5500万，每套面积320-410平米。半天时间全部售罄。所以，贫穷限制了我们的想象。

　　［后记］

　　在别人犹豫时，提前准备。当别人觉醒时，已经入手。这就要考虑智慧与执行力。选好项目，找好时机，不能犹豫，不放过任何一次危机。

　　武汉的基本面不变，人流、产业流、信息流与物流等方面具备区域优势。未来的武汉，抛售二手房的，与买入低价房抄底的，两类人将同时存在于市场。买与卖都被激活，如果二季度成交量4.5万套左右，武汉楼市就健康回归。

　　武汉是一片大海，而不是一个小池塘。武汉在大疫之后，还会有大发展。我们坚信，武汉将成为中国一流的城市。

　　文｜杨光华（地产写字人）

（责任编辑：徐帅 ）

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