广州楼市:这些板块价值被低估,即将迎来新一轮上涨

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提问：广叔你好，如果纯投资3至5年万科东荟城的87的二手小三房和黄埔中央城103房的新房怎么选呢？同样是4万元的单价地铁选东莞南城西平还是选黄埔区呢？麻烦分析分析一下

回答：你好。选万科东荟城，选黄埔，广州的火车头刚刚鸣响，东莞是已经涨过一波的了。

提问：广叔好，我昨天去黄埔看了。雅居乐，科城山庄，都好高级，入住率看着远没有东荟城高。入住率这么卖得出去吗？ 后来去看了品秀星樾，中央城。最满意还是品秀星樾，但售楼处已经涨到4.1w。感觉性价比一般。后来，有中介加我，说她那里均价可以3.5w左右。信得过吗？

回答：你好。品秀星樾是还可以的，东荟城也不错。如果是正规大中介，可以问问需要什么条件，多数需要给一定的费用。

提问：广叔你好，今天去看了品秀星图 感觉公摊面积很大 100方实用面积才73方左右 值得买吗 后期好出手吗

回答：你好。公摊面积大的有一定的影响，但是不大。买房买的是地段，买的是周边环境，买的是升值潜力。品秀星图从各方面看都还不错的，可以考虑。

提问：广叔，总价250到280，天河及越秀上班，地铁通勤，小三房，小学不要太远，住十年左右，不想跑输大盘。麻烦推荐下，谢谢！（目前考虑广州碧桂园大三房，晓港湾二房，洛湖居小三房，育龙居特价房差一点点预算）

回答：你好。广州碧桂园盘大了一些，同时楼龄也都有点老了。晓港湾二房还可以；洛湖居多是没有电梯；育龙居在龙洞，区位不是很好。我的看法：晓港湾>碧桂园>洛湖居>育龙居，建议看下东晓南的加怡花园、瑞宝花园

提问：你好广叔，本人已婚有一个小孩今年将要读小学，一家三口都是深户，现住租房在布吉中海怡翠山庄，在南山上班，17年跟随同事入坑买了惠州一套房，首套贷款名额用了，现在手里能凑个八十万左右，考虑小孩读小学，准备买一套小两房，总价300万以内可以接受，目前刚开始考虑看房，请问广叔有何忠告和建议吗（龙岗中心城和布吉中海怡翠山庄附近相比较怎么选呢 ）谢谢！

回答：你好，布吉肯定不如龙中地铁口的次新，布吉的低端盘，除了自住，似乎没有其他功能，自住也尽量地铁口近。 如果追求低总价、上班近，也可！ 不知道惠州买的是哪个盘，整体不看好惠州发展，如果能卖掉，建议出手后把首付凑到100以上，入手总价400W的宝安上车盘。 优质资产总好过万年不涨的劣质资产。

提问：广叔好，纯投资，深圳大悦城.天玺一号，117平。单价8.3万。预计持有到2025年，可入否？请说明原因。感谢

回答：你好，在2个月前是不看好这个项目的，没有学位的优势，这个价位，这个区域，大悦城贵了。但是二手房现在的价格已经不能看了。 虽然新盘价格都备上去了，限价红利几乎已经不存在。 对于后市的一手，大概率也不会有什么便宜可以占。 但是，如果淘不到性价比高的二手项目，也可以考虑天玺一号。

提问：广叔好，坐标广州，儿子儿媳婚前各有一套房，儿子的在亚运城媒体南，77平米，北向，7楼（总18），2017年买的，180万，首付60万，现网上卖价210万，现出租。儿媳的在万科里享家，2017年上半年买的，114平米，今年才办房产证，双合同的，已还装修贷50多万，每月还款6000多。他们现在在此居住。附近没好的学校。我儿子在番禺上班 ，每天上班1个小时多一点，如果在大沙地上班就只要20多分钟。儿媳现在在增城工厂店上班，也还有另一个厂在黄埔大沙地附近，申请就可去。所以儿媳想把房子置换到大沙地。

请问：1、现在能卖掉置换吗？卖哪套?听说亚运城的房子，地铁3号线东延段通车后会涨价，需要等吗？里享家的附近还在拆迁，建新的小区，到时候房价会涨一点吗？2、他们现在28岁无孩，需要考虑学区房吗?3、广州JLH是不是一年后才能买房?4、现在如果卖了，买哪些小区?

回答：你好，1.刚需当下可以置换，优先出亚运城房子。亚运城某种程度上是睡城，睡城属性特别明显，从自住角度来看，没问题的，广铁小学、亚运城小学等还不错，但投资属性上就不看好。

a.亚运城在区域板块上跟广州市的其他区域板块之间的联系很少，基本上属于“孤岛”区域，这样客户的自然外溢、地缘属性发展等因素就比较弱，甚至就没有规律。b.未来土地供应和“对手盘”太多，看到沿着亚运大道沿线- -望无际的未来土地，就可想而已要想把这些却与都填满人，得需要多长时间和时日，未来的变数太多。c.亚运城“飞地”的属性，往西9公里到番禺广场、往北12公里达到科创新城(思科)这些未来可能成为“引擎”的地方确实太远了。d.也许3号线东沿线会对亚运城是利好，但也说不好会把人从亚运城拉到番禺广场来，反而变向利好了番禺广场，因为番禺广场是城区。

2.刚需需要考虑学区，毕竟每次置换成本都是越来越高，虽然现在没有小孩子，以后还是有这方面学区需求，避免再次为了学区置换，所以当下买房最好把学区考虑进去。3.广州LH后只要还有购房名额，随时都可以再买房。4.具体价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：你好广叔，坐标广州花都，在花都9号线末站飞鹅岭有自住房三房一厅106平(月供3200,家庭年收入40-50万)，离老公上班近。现子弹60万，想投资一套兼地铁和学区房，鉴于首付7成，只能选择100万以内的次新二手房，目前考虑同样在“飞鹅岭站的风神公社(2012年竣工，风神实验小学都是东风日产员工小孩，生源质量不错) 。70-80平的2房或者3房，笋盘价位大概在100万内，买到后立马租出去，租金大概在1300元左右，值得投资买吗?如不值，子弹少的现状，建议在花都哪里的房子投资了?另担心价格上涨，是不是在2020年上半年入手比较好?

回答：你好，花都有价值的只建议沿地铁线买房，长期看投资问题不大,根据你的子弹和首付情况，这个盘可以买，地铁沿线房龄较新，买入后配合出租，买入时机我建议年前淘笋上车为好,年底淘笋概率更大。

提问：你好广叔，想问下岭南新世界西南向105方/450W，双城故事中楼层 能入手吗？自住兼投资 这个价格入会不会没什么涨幅空间了。

回答：你好，这个价格就是市场价啊，岭南新世界的单价在白云区相对来看是比较高的，因为：新世界物业、华师学位，以及大社区大园林，嘉禾望岗双地铁，这些绝对硬核的增量和利好，都已经完完全全的兑现的了，我个人是觉得岭南新世界自住可以，但投资就要谨慎了

提问：您好广叔，我们家庭在坪山中心万科有一套自住的89平四房，这一波稍微有一些小涨；另外在福田岗夏彩天名苑，有一套36平的单房在出租。目前我在福田市民中心附近上班，每天通勤很痛苦，14号线还要再等待2年。想着合并到龙岗大运颐安都会，缓解下通勤压力。是否合适？还是等到14号线开通再改善？（颐安的学位会相对较差些，暂时没有娃，学位需求暂不强烈。）

回答：你好，不算一个好点子。 第一，换到大运解决不了你的痛点——通勤依然还是远，换房一定要有一个质的飞跃才有折腾的意义。 第二，坪山中心区的配套，城市界面，居住舒适度，其实是不弱于大运的，只不过是给人感觉心理距离远，有坪山最好的学位加成，升值上也不见得会输于大运。 现在坪山龙岗都蠢蠢欲动得挺明显，坪山可以等这波过去后再看看能不能换到龙华A类地段，彩天名苑的单间可以考虑一起出了。

提问：您好广叔，西丽大学城附近的二手房你觉得怎么样呢？我感觉那个片区的价格在关内相对比较低，所以想考虑一下~东哥有什么建议？

回答：你好，大学城的房价不高不是偶然的，也更不是洼地。西丽大学城片区在塘朗山与羊台山，这两山的夹缝之中；交通是先天的短板，不适合发展高新产业。正是因为如此，才把大学城设在这里。还有野生动物园和部分工业区，交通劣势和周边的产业决定了房价，不能只看区位。

提问：广叔你好，请问宝安西乡海城路湾美花园圣拿威135平双拼房，从投资兼自住的角度是不是应该卖掉，南北通透很舒服，两个房产证都是我一个人的名字，卖掉后也是只有一个名额，去买西丽宝能城楼王255平，是否值得，请问我现在要不要卖？卖了只能打新。

回答：你好，如果只是考虑自住就什么都不用说了，圣拿威的双拼住着就很好。如果是考虑投资，圣拿威的双拼肯定要出，双拼本来就在慢慢跑输，经过深圳湾业主这一闹跑输只会更快。卖了之后花三千多万去买255平的宝能城，只能说你真的是有钱真任性。

提问：广叔你好，我有一套两房在丹竹头阳基春天里，现在想再买一套大三房或者小4房，我的工作也在丹竹头，目前看了英郡年华的大四房，550万左右的价格，但是感觉那边小区环境有点旧，而且感觉未来也没什么潜力，对于这种情况广叔有什么建议吗？我目前的资金只有200万左右，不知道横岗那边会不会更好，还是平湖有潜力！希望广叔能给点建议，谢谢~

回答：你好，你看到了横岗，想到了平湖，为什么就没想到龙岗呢？ 横岗，平湖这些半斤八两的区域还不如继续在布吉呆着。英郡年华确实要开始走下坡路了，而布吉3号沿线会被14号抢去风头，慢城片区会更好。 布吉上班完全可以考虑龙岗了，大运&泛大运板块，以及回龙铺那几个高赠送的学位房都可以淘淘。 另外，阳基春天里是过去五年我见过涨幅最慢的房子，没有之一，可以择机换掉，全深圳涨完了才能轮到它的孤盘！

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