广州楼市:板块的价值被重塑,房价触底反弹

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔，你好！最近先是央行出台了三道杠的调控政策，进入9月以后恒大出台了7折的购房的政策，现在有一种舆论是今年房市不会再像往年那样有金九银十，我前期卖了番禺的房子想置换到琶洲的雅郡，但是家里人有建议再等等，等房价往下调整再入手，想问您1、您怎么看广州的房市？2、琶洲的雅郡您觉得从投资+自住的角度如何？

回答：你好。因为调控所以物价飞涨。恒大的七折已经分析过了，就是噱头。从这些零散的因素看都不能说明房价要下跌。你要看下广州的房价，房子已经少了很多，房价也已经在进入上涨通道，业主惜售，这时候看空广州楼市，怕是会错过最佳上车时机，好的房子只会卖一套少一套。雅郡近万胜围站，花园社区，安静，地段价值大，琶洲和金融城以东的沿江带我都比较看好。自住+投资可以考虑。

提问：你好，广叔。外地户口社保2年多。帮忙参考先在限购区域买中铁诺德，再增购新塘，几年后换黄埔好一些？还是先买新塘，2年后增购黄埔合理一些？您之前有提示尽量优先考虑限购区域，但也指出增购方案也可以，现在不知道怎么做决定。尽量在购第二套之前付清首套房款会好一点吗？ 谢谢了

回答：你好。第一个方案要好一点。优先买限购区。第二套之前是否需要付清贷款，看还欠多少，如果不多当然还清好，广州家庭还清第一套后，第二套贷款可以5成，不然需要7成。

提问：广叔您好 南沙 科学城都已经买了 我和妈妈名额都用了 南沙全款分期 科学城首套资格用掉了 另外在西安高陵区的乾基九境城有套房子 是继续持有还是出售置换 置换的话就首付60万 买哪里好 谢谢

回答：你好。还有价值，卖也等10号线开通了再卖。

提问：你好广叔，广州天河区珠江新城的嘉裕公馆120平三房，因为南向的都是大户型，小户型很少放卖，中海花城湾的房子小户型很少，大户型买不起…现想请教您嘉裕公馆北向三品房1200万现在可以入手吗？还有上涨空间吗？

回答：你好，朝北户型的自住稍微差了点，价格控制在1100左右比较合适。 除此之外总价1000+，珠江新城3房可选的还不少，比如 1、西区：保利香槟、碧海湾、保利108公馆 2、中区：中海花城湾、嘉裕公馆 3、东区：粤海丽江花园、海滨花园、力迅上筑 珠江新城核心区毕竟还是目前广州最好的地方，未来的上限肯定是不止10万的。 但是起价已经很高了。所以后市恐怕空间不大，恐将跑输大盘。但是保值问题不大。 自住可以根据自己喜好考虑，投资不是好的标的。

提问：广叔好，首套房，纯投资： 1、最近关注员村附近，员村的投资价值如何？ 2、都市兰亭和天一庄如何选？那个更优？ 3、都市兰亭里里面的回迁房（E栋）能买吗？有什么风险？ 4、投资是建议三房优先吗？目前大概多少单价可以入手？ 第一次提问、感谢广叔

回答：你好，都市兰亭缩在员村一横路里面，交通不便，虽然离地铁5号线员村站很近很近，但周边乱七八糟的感觉真心不太好 天一庄更加的靠近黄埔大道，中间隔着恒安大厦（来过这里不下10次，都是接离婚被逼的），交通上更优，而且隔壁还有13号二期白马港站，增量还是不错

提问：你好广叔，考虑到两小孩二年多后要用学位，现房子在黄边地铁口时代玫瑰园大三房，市价近500万余按揭160万，我现在到底是卖掉，四成名额置换天河800万左右带学位兼自住，还是走全款再抵押，已有两套按揭只能全款，方式买入300万左右天河北小学位房呢？置换的话感觉现在也不好出手，能先买后卖，锁定房子后拖延至明年下半年，然后小阳春再卖出。持有的话玫瑰园的房子后续能否跑赢大市，不知道南哥你觉得哪个方案好一点？

回答：你好，从你的方案中让我感觉，你既想买在低点，又想卖在高点，这种想法要不得，不要把自己逼在这个一高一低的节奏当中，很难兑现。如果你确实对学位有需求，建议走全款再抵押。

提问：广叔你好，我已经在福田海滨广场有一套65平二房（靠近滨河大道南向住房），购买于2017年，目前在老婆名下，自己名下无贷款记录及房产信息；目前手头还有130万左右想真离婚购买第二套，实现3成首付投资住房（也有考虑自住，孩子还不到一岁未来考虑学区），正在考虑龙岗片区的房子，计划是在中海康城和金地龙城中间选择一套89平三房，请问这种资产配置计划是否合理？合理的话选择哪个未来合适，如果不合适请问是否应该卖掉现有住房在西部买个更大的改善住房兼顾未来孩子教育，谢谢！

回答：你好，海滨广场都是95年的老社区，最大的短板还是楼龄、社区环境和学位。 房价基本算是疲软、基本没有什么出彩表现。 建议出手置换一套中部或者西部的学位改善盘。 1套优质住宅涨幅，好过2套非优质住宅的涨幅。 优先南山和宝中

提问：你好广叔，我想咨询一下按揭贷款的问题，我们夫妻目前没有购房名额，家庭名下深圳三套房，明年父母可以随迁入户，想用父母的名额来买房，但父母年龄均超过60周岁，请问还可以按揭贷款吗？如果可以的话，最长能贷款几年呢？

回答：你好。年龄+贷款年限，不超70岁，这样月供压力会有点大， 可以考虑全款抵押！

提问：你好广叔，我目前在西乡松茂御龙湾有一套小三房在我老公名下！老家一套在我哥名下！我目前情况是无房无贷！我是深户！小孩目前上小学三年级，想买一套好一点的初中学位房！宝中我有关注（华联城市全景）、南山阳光带海滨城（南外高新）、科宛学里（南外科华）、听说宝安中心区的泰华梧桐岛今年要开盘、目前首付能拿出350w,请问到底买哪里好？方案2:（还是买50平方左右的学位房，再用别人名字买一套投资——沙井海岸城

回答：你好，学校对比：南外高新>南外科华 华联城市全景位于创业路和公园路交口，这一区域是除宝安中心之外的第二梯队高价区域，得益于宝安中学学位的加持，交通上位位于5号线洪浪北和灵芝站之间，6站到前海湾，在建12号线接驳灵芝地铁站，2022年通车，通往科技园、后海、深圳湾、蛇口赤湾，周围配套商业体丰富，大范围旧改。楼盘是大花园，人车分流，华联80%的户型为双拼。 华联城市全景车位达不到1:1，户型一般，优势是原值高，多付首付或者全款税费少，缺点是小户型看马路，户型一般。 宝安中学推荐：勤诚达、中洲华府、华联城市全景 投资角度更倾向方案2，2套房升值潜力大于1套，囤面积。

提问：你好广叔，我18年买了蛇口海伴雅居的小3房，明年要满三年了。我现在纠结的是，是否需要进行置换？置换一个小区次新，大3房。我自己蛮喜欢蛇口片区的，如果置换，不知道还是选择附近呢？比如南海玫瑰园？还是有什么更好的选择？预算首期500万左右，五成，月供3万左右。您有什么建议？

回答：你好，如是同片区置换，南海玫瑰园肯定优于海伴雅居。但是1000万的总预算只能买到70多平的2房，2房换2房改善的意义不大啊。如果换同小区的3房，海伴雅居这个盘升值又弱了一点。1000万在蛇口没有太多的选择，我觉得自住问本心吧。

如果追求更大的居住空间，就换同小区的大3房，如果觉得两房够用了，就换南海玫瑰园。但无论选哪个，小的换大的，便宜的换贵的，加大杠杆和家庭负债率都是正确的选择。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

广州楼市:板块的价值被重塑,房价触底反弹
什么信号？上海二手房成交创4年新高，楼市要触底反弹？又一城市加码调控
广州楼市:楼市分化严重,有潜力价值的板块只剩这几个
触底反弹!单月大涨379%!2020年首季佛山房企榜发布
中国经济3月中旬开始触底反弹 目前面临的最大挑战是它
楼市降温！房价涨幅继续收窄，广州二手房价涨幅最大，济宁新房价格领涨全国…近期调控密度再度升级，明年房价如何？
楼市重启 二三线房价反弹迅速
广州楼市:这个板块的房价已是高位,内行人都在回避
触底反弹!柳州楼市5月商品房网签4594套,鱼峰柳北破千套!
广州房价飙升排行出炉，涨幅最高的板块竟然是......