广州楼市:这个板块的房价已是高位,内行人都在回避

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提问：你好广叔，想问下你，广州现有两套房，番禺万科欧泊小三房贷90万，新入化龙汽车小镇小三房贷40万（8月刚购入，无法出售）。东莞临深片区电梯三房无贷款，楼龄11年。老公小孩广州户，老婆东莞户。家有二孩，大宝明年初中、二宝明年幼儿园。希望：广州换四房，实现居住改善加学位需求，现有资产置换更优化。家庭年收入80万，首付没有，需要出售小房换大房。

回答：你好。万科欧泊还可以。广州两套房必须是要出一套才有名额买了。卖掉万科欧泊大概有370w左右，五成首付能买750左右的房子，考虑改善+学位选择还是蛮少的，看下临深这套出手增加多一点子弹。先重点看下华景新城吧。

提问：广叔，您好！富力南驰.富逸华庭楼盘很大，旁边还会有旧改项目，有投资空间吗？现在差不多5万，这种大楼盘，以后会不会很难出手？目前附近还没有地铁，最近的地铁都1km多。值得入手投资吗？今天去看了楼盘，目前在售T6-T9，北向100多米有火车和高铁还有广园快速路，会不会噪音太大？两梯6户，南向100平方的房子比中间105方的户型的房子总价贵20万左右。南向的房子不担心噪音，中间105方的户型是南北对流的，就是担心噪音。今天选了25楼，楼层高了会不会噪音小很多啊？指教了诚意金，可以退。急切期待广叔您的宝贵意见！拜托拜托！

回答：你好。富逸华庭近鱼珠CBD，北向多工业厂房，铁路线、高速，周围环境不是很好。未来如果周围改善的话，价值应该会有所提升，马马虎虎吧，看旧改力度了，有一定的不确定性。选里面那一栋会安静一点。

提问：广叔，您好！纯投资，按照升值空间，广州几个区，天河区，海珠区，荔湾区，越秀区，黄埔区，南沙区，番禺区，增城新塘，根据您的分析按照升值速度和空间从大到小，怎么排序呢？我们接受总价450以内。之前想着投资兼顾自住，后来想明白了，您说的对，投住应该分开。所以现在只想着投资，但广州太大了，还是无从下手。海珠区的恒大金碧花园怎么样？5万多了 ，值得入手投资吗？之前听您推荐过金碧三期。

回答：你好。450以内，考虑黄埔、海珠、番禺。金碧花园不错的，海珠一带较知名的盘，不愁没有接盘侠，可考虑。

提问：你好广叔，我的问题如下：2018年购买广钢新城一手房，2019年9月开始供楼，新房已确权，听说快出房产证了。房本是太太一个人名字，太太主贷，我作为共同贷款人，5月份自查没有房贷记录。我是佛山户口，在广州上班，已买够广州5年社保。想通过JLH用我名字买广州。家庭年收入50+，都是体制内。我年税后收入30+。手头现金只有50+，目前一边攒现金，一边做好购房准备。请问1JLH的程序是怎样？先离婚再析产还是先析产再离婚，有区别吗？离婚前挂失户口本和结婚证的用意是什么呢？2广钢新房，是等出房产证2年后卖掉，置换去广州东部，还是长持，争取离婚后这一两年买第二套？3离婚后是否可以用太太信用贷，帮助补给首付？要注意什么？4是否还有其它优化方案？

回答：你好，1、先析产再离婚，把你的名额和贷票腾挪出来 2、先用手上的现金及其他，今年先买一套广州的，做投资之用 3、广钢的先持有吧，2年内限售，而且广钢天量供应，即使卖也不好卖出

提问：你好广叔，本人40岁，自住广州市一套三房500万。地铁9号线附近另有一套大户型，值400万目前老人家住，2套均不欠款。现想入手花都和清远交界的碧桂园假日半岛，5房双拼别墅，面积250平带花园。距离市区住处开车50分钟，离花都区住处25分钟。第一是度假或者以后养老。第二此房11年开盘时160万，17年因广州加大限购力度利好清远涨了一波，现在下滑了一些。预计广清轻轨开通和清远长隆营业以后会涨。第三本想花都住处卖掉置换，但是老人住的习惯，所以纠结了。第四孩子读小学，以后初中住校，可把白云区出租约5千元一月，搬到别墅长住。请问这个别墅能入手吗？

回答：你好，广州现有2套资产不错可以长持。至于想在花都和清远交界买双拼别墅这种属于消费品，如果是想养老自住可以买，主要看你个人喜好，投资不看好，不要期待太高，因为自住和投资本身就很难两全。投资来说远郊别墅这种需求很小众，风险性高金融性差。如果打算自住可以入，自住还是要看自己的喜好。投资被高估回报率比较低。

提问：您好广叔，本人在广州大石地铁站旁有一处村里按股份分得的房子90平方毛坯三房，在地铁口旁，而且距离长隆景区很近，请问应该如何经营，能尽量获得更高的租金收入？

回答：你好，就在长隆附近，也有商业，当然做民宿了，花5万把房子装成北欧风，可以整租，也可以单间租。运营得好，一般是正常租赁的3倍。先上途家，小猪短租，爱彼迎这些平台学习下别人的装修风格。

提问：你好广叔，本人坐标深圳，名下有套宝安新安老破旧小三房，有贷款100万，在昆山周庄有套三房市价90万，无贷款，中山西区一套三房市价100万左右，无贷款，东莞万江一套三房市价100万，无贷款，以上几套房产全是房龄十多年快20年的楼梯房，家庭年收入在30万左右，现在想请问，是把所有除深圳外的房产全卖掉，回深圳再买第二套房？还是卖掉中山，昆山的这2套买武汉等强省会城市？我目前这情况，如何进行房产置换，保证未来房产增值收益最大化？

回答：你好，这几套房产除了深圳外，剩下的3套都选错了城市。 环一线在固投潜力上，比强二线差很多。 强二线城市房产 无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。 当然了，对于生活在一线的人，环一线实用性更好，但是去买环一线的都是新房癌重度患者。不然没必要放弃一线远郊老破。这种时候你买环一线，你的房子出手不比新房低个30%会很难。 环一线多数都是纸上富贵，如果说之前楼市风口是一线，那么未来的春天在强二线与一线。 坐标深圳，投资首选是深圳 广州，次选 东莞 佛山。剩余子弹投到潜力大的二线省会城市。 昆山 东莞 中山可出手裂变。

提问：广叔好，首房首贷，跟男朋友最多能凑90万首付，我在五和上班，他在老街，今天去看了龙岗吉祥一路的吉祥悦府，82平新房三房总价300万，上河坊40平单间可改两房的二手房也是300万，刚需考虑哪个好？

回答：你好，新生属于龙岗的边缘区域，工厂繁多，非常不宜居，供应量大，楼盘分布零星，无质变的可能，投资自住都建议远离。 楼市其实被自媒体妖魔化，个个都自诩操盘高手，其实都不过是被大势裹挟的泥沙俱下而已。拉长时间轴，选筹没有那么大的区别。自住还是建议就近，舍近求远，舍本逐末都不可取，更有大V，坪山上班建议买去南山，只期更好的升值。人生短短几个秋，有多少时间可以用来浪费在路上，不如把更多的精力用来提升自己，努力工作，陪伴家人。 收入后劲可以的话，踮起脚尖买上河坊那个52平的。

提问：广叔你好，深圳房价这么高，为啥不直接一棍子敲死，把房价干废，限售十年，南山房价腰斩到五万，看谁还炒？

回答：你好，首先，我们不说限售十年会不会导致南山房价将到五万的问题。就问，上面会不会把房价干废？永远不会。

1、房价决定地价，二手房的成交价，直接影响土地的拍卖价格。干废房价等于干费自己的财政收入，哪个城市都不会这么干。2、冰冻深圳的房产交易，会有20万房产中介会失业。这20万房产中介，本来对深深圳的城市发展就有贡献，他们充当媒介，节省了很多交易成本。同时他们自己也是购买力，要买房，租房，吃饭消费。3、现在很多的街铺都是二手房门店在支撑，二手房中介倒闭相当于商铺空头的现象将再次严峻。4.二手房市场不仅涉及到中介，还涉及到税费、装修、设计、建材等方方面面。

房子是500万深圳中产家庭的主要财富，控制房价过快上涨，让这个城市的房地产市场健康起来，非常有必要，那些指望出政策导致房价暴跌看笑话的，可以继续洗洗睡，那些持币指望调控导致房价下跌的，还是早点下手为妙。

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