广州楼市:什么时候买房合适?内行人专挑这个时间点

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提问：广叔您好！我在番禺广场上班，想买套房子既能住又能升值，不知道您有什么建议？我之前问了一些番禺广场附近的二手房，感觉选择有限还挺贵。我想了解（1）番禺广场上班是否只能在番禺买房？还是可以选择一些交通便利的区域比如有地铁的地方买，以便可以兼顾升值需要？（2）番禺的房价升值潜力如何，跟广州其他区相比？（3）如果要在番禺买，您推荐哪些房子选择比较多的楼盘？（4）如果番禺没有合适楼盘，在哪个区买比较好，推荐什么楼盘呢？（5）我目前在广州没有买房，在江门有一套房正在供，首付是几成呢？我的首付预算是150万以内。（6）我目前还不会开车，但将来可能学车，所以麻烦您给我推荐时候，可以推荐一些公共交通方便的，再推荐一些需要开车但性价比高升值潜力大的。先谢过！

回答：1、番禺广场上班，当然选择近一点的。还可以选择桥南、万博。

2、番禺目前还是价格洼地，未来番禺板块走势，巩固新中心万博，拓展两翼。目前来看，番禺楼市东西两翼的发展势头更猛一些，东面，有亚运城板块和国际创新城板块，而西面，则是南站板块。

3、万博：万科欧泊、海印星玥

4、金融城的骏景，中海康城，城市假日园，阳光假日园，盈彩美居都可以看看，或者海珠光大花园，佳信花园，逸景翠园之类的

5、可以3成

提问：广叔你好，坐标番禺，预算350万左右，首付四成，月供1.3万左右，目前住在钟村，万博附近上班。想在番禺买一套房三房自住，尽可能学位和交通好点，请问有什么推荐吗？

回答：你好。看下广州雅居乐花园十年小雅、一尺三居、广地观澜。

提问：广叔你好，还想问下广州不限购的区别增城中新镇好还是新塘好?

回答：你好，新塘好一点。13号线新塘新沙到鱼珠，目前广州东进，主要发展黄埔科学城、金融城、鱼珠港。而新塘就能承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群，因为新塘有良好的交通，新塘TOD,13号地铁，穗莞深城轨，新白广，都是通往市区的核心地段。除此之外新塘有多所省一级名校，这可谓是购房者最关心的问题，买房一部分也是为了孩子能有一个好的教育环境。从租金市场来看新塘的租金是最高的，房子的入住率也是最高的。

提问：你好广叔，想要入手宝安的房子，首付大概120万左右，总价380万以内，小两房买福永可以嘛，福永花苑时代景苑这种

回答：你好，福永是一个配套非常弱的片区，但是有距离优势，去福田，科技园，前海都很近。在弱片区里，围绕住宅群买，比如华强城附近，其他都是跟着大势且跑输的，自住的话，也会非常不方便，若非福永上班的话，宁可西乡小点破点，但是配套会全点，同价位还有选择。

提问：你好广叔，在广州有名额，首付四十万，完全小白，增城和南沙哪个好点？

回答：你好，过去几年南沙房价其实也是一路上扬的，概念很多，从独立建区，地理几何中心，省ZF搬迁，第二机场，自贸区，大湾区，有的概念成真了，有的概念被辟谣了。但是无论如何南沙还是存在距离的问题，以及缺少实质性的支撑，距离每一个中心都近，也意味着距离每一个中心都远，南沙要想崛起，南沙必须是南沙，而不能是广州南沙。

南沙房价仅凭规划支撑，利好兑现太慢。预算有限更建议买增城新塘板块，增城未来会有交通枢纽规划，并且有牛仔服装产业支撑。随着萝岗，知识城，科学城渐成气候，随着广州城市向东建设，随着更多地铁建成，加上增城位处衔接惠州东莞深圳的咽喉地带，其实未来发展应该还可以。

提问：广叔你好，我想在深圳买房，纯投资，计划5年内持有。现金持有300万，因在其他城市有房贷，首付5成的话大概700万的总价预算。希望推荐深圳新楼盘和二手学区房，感谢

回答：你好，2020深圳值得推荐的一手刚需盘，见知识星球分享。深圳白领精英群体对学位敏感，然而教育资源在深圳相对稀缺，犹如优质房产，在未来几年内依然会保持旺盛的需求。15年以后深圳每年出生的婴儿大约在20到24万，学区需求不会倒，但是从投资角度来讲，建议选总价低单价适中中上排名即可，非顶级学位。深圳学位房改革在逐步进行，目前来看学位房短期内是利多，但是长远看学位政策的不确定性大。

学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会。深圳学位房，接下来如何挑选？

1、尽量买入点招少或无点招的名校学位房，安全系数要高很多；2、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校；3、关注一些非名校无点招但成绩一直稳定扎实的学校；4、民办学校没落是大势所趋，深圳教育留给民办的只有一个狭小生存空间，不必过分关注；

投资学区房有很多打法：1.买没有学区的学区房（有暴击）2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需）我更倾向于未来可能变好的学位房，入门槛比较高的学校，稀缺性的，而不是已经是排名XX的，这样才能产生暴击，否则你被原业主暴击。

提问：你好广叔，我沈阳人，老婆广州人，现居广州。海归一年做电商自由职业,租住在碧桂园假日半岛别墅(居住+工作)，无贷款，现在想投资沈阳和广州房产，因工作原因都不是刚需，所以想请教怎么分配手里子弹和选择地点呢?主要以投资为主然后想未来裂变。另外我11月回沈阳看了一下房市，长得够快的，家人朋友都在浑南附近,所以也想投资浑南的，浑南新区道宽楼新格局好,很多人或投资或改善，就是很奇怪一点是沈阳人的工资和企业等并不像南方那么高，都肯花150-350买房这现象是不是奇怪呢?

回答：1.这个现象本质是因为沈阳土著原本属于后知后觉的，沈阳近一年来的涨幅行情和投资客纷纷进场，使当地人开始觉醒,茶前饭后更多的讨论都是房子，所以沈阳虽没有很强的产业结构，但是房价基数低，和大连，哈尔滨，长春等相比，属于补涨，当地人也都开始各种入场。

2.因为不知道你的具体资金多少，我建议首先考虑建仓在一线城市广州，大单优先原则，首套资格和处女贷用在一线城市，一定会更好，就未来涨幅来说，一线城市一定是领涨的，涨幅会更加确定，而且潜力会比沈阳大，天花板更高。

如果说你还有多余子弹可以再在沈阳投资一套，由于你和你老婆都是首套资格，可以先jh,再分别以各自首套资格买入广州和沈阳，如果子弹有限投资一定要优先广州。

提问：广叔，如果自住考虑的话，广地花园观澜可以考虑吗，有没啥硬伤？

回答：自住的话你自己喜欢就好了 新房都是这样，看了样板间都喜欢 更何况这种新时代的产品 离地铁远是一个硬伤，受万博商圈利好辐射小

提问：广叔您好，我准备把手上福田的一套房卖掉，扣除贷款后大概有700万左右，然后想换到南山买一套学区房，预算在1200-1300左右，准备2023年使用初中学位。目前比较关注南二外的海洋之心和南外文华的科苑学里，但是海洋之心户型比较差，科苑学里那一带又偏老，我又比较纠结。请问这两个您更推荐哪个呢？如果您有更好的推荐也希望您告知，谢谢了！

回答：你好，海洋之心，位于后海地铁2号线距离1000米，周边配套商业成熟，和其他另外四个带北师大附小和南二外海德初中的小区称为五小，跟带海德小初九年的三大对应，他们的学位价值已经体现在房价中，从片区学校规划来看学位的稳定和确定性，是没有问题的。 这2个楼盘对比优先科苑学里。 选对板块后再选择楼盘，户型对房价的影响不算太大。

提问：广叔好，深圳的楼市目前的状况看，横盘中怎么会有踏空的风险呢？另外，本人西荟城的2房已升值，均价6.2万左右有人接手，这个房子未来的升值空间还大吗？大亚湾原价4800一平的3房现在翻一倍可变现，原来是用了养老而买的。

回答：你好，我从来没说过买深圳会踏空。深圳会横盘、会滞涨，但下跌的概率几乎为0。西荟城是沙井升值较快的房子，现在均价6万多；沙井未来有大空港规划，可以长持。大亚湾的房子涨一倍要花5-8年，下一波又要漫长的等待。从这个角度，这两套房子当然可以变现；但问题是，变现后这些钱该往哪里放？卖房从来不难，如何优化再买入才是最难的。

提问：广叔你好，打算在深圳买总价200-260万的小两房，想投资兼自住，小孩五年级希望学位相对好一点，到时候初中读公立也可以，一手二手都可以，麻烦广叔给点建议谢谢！

回答：你好， 总价200-260然后想投资自住兼顾，而且还想要学位好的，想的有点多， 这个总价如果有孩子，自住功能第一，其他都不用想太多，想也没用不可能兼顾的。

提问：广叔你好，请问招商前海湾和深业中城，这两个盘都值得选吗？二者比较感觉周边环境是两个极端，一个是老豪宅区，周围有点旧。一个是周边太新缺乏人气，很担心前海前景最终不如深圳湾。

回答：你好，这两个盘一个买当下，一个买未来。买当下会安全，但是缺乏想象力，买未来有风险，可能获取更大收益。 没有绝对的对错，只有风险偏好与个人抉择。

提问：你好广叔，首次置业，在南山上班、首付三成，总预算在400w左右。 近两年会要个小孩。现在想买龙岗大运，但是上班时间太长了，难以自住。 宝安中心价格偏高够不上。 我们现在主要关注12号沿线宝安老城区和福田罗湖老破电梯房，大师兄有什么好的推荐吗？谢谢。

回答：你好，总预算400万，工作地点在后海，近两年还准备要小孩，还要满足居住，怎么解？除了牺牲通勤时间，降低居住品质，无解。我的建议是，重点看宝安翻身、西乡、坪洲，或者沿地铁12号线，淘一淘老破旧小三房，或次新小两房，离你工作地点略近，也算热点外溢片区，买对了，一样有跑赢大盘的可能性。

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