广州楼市:楼市走向已然明了,内行人:只有这样买房才靠谱!

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提问：你好广叔，首问：有两套房产分别是70方的两房和100方的三房，现在双方父母及两个小朋友均住在这两套房，在西村的富力桃园，楼龄大约15年，还有一套在天河珠江花城4房，2021年收楼，两个小朋友现在都在桃园小区小学就读。手头可用资金约500W，年入300W，广州户籍。问题1.因为好像富力桃园基本没升值，是否需要出手？但是出手一套，就没房票，出手两套，再买哪里呢？是否有方法可以操作？ 2.如果考虑投资，建议哪里买房产呢？增城？ 3.如果想买别墅自住，可以建议哪里呢？谢谢

回答：你好。1、富力桃园产品本身很不错的，花园社区，景观好，缺点在于附近环境和配套、交通，离地铁也不近，也有一定的楼龄，整个罗冲围板块被水路和广清立交、增槎路隔断，板块被孤立，发展受限，增量有限。可出手置换。天河珠江花城主要问题还是交通和配套，生活不是很方便，周边工业厂房扎堆，短时间是没法改变的。

2、卖一套没有房票，非广州户籍吗？像你的情况，我觉得可以配置一套优质的产品，上面两套都是不上不下的。如天河珠江新城、金融城、鱼珠，具体潜力大的板块，详见内部分享！3、投资价值高的别墅，详见内部分享！

提问：广叔您好，我准备卖掉越秀东风东学位房后名下无房，计划入手两套。资金大概在500万，想在天河越秀中心区买一套二手自住加投资，另外在周边升值潜力大目前价格不高的地方买一套，投资。考虑要先买新房，用首套贷款4成方式，剩下的用来买二手。您看是否合适？另外看了南沙，黄埔的房子，感觉黄埔房价好高，本人相对喜欢南沙灵山岛。您觉得买灵山岛的望江房是否可以？

回答：你好。学位房不用可出手。可以买两套的。黄埔的房价虽高，但是价值也大，短期潜力比较大的。南沙还需要点时间，适合中长期。灵山岛是比较有价值的区域之一。

提问：广叔你好，本人住在花都，现在想换300万以内的房子，滨水新城和融创文旅城新房大多去到25000一方，投资空间大吗？感觉花都这几年涨得特慢！谢谢！

回答：你好。花都相对广州来说，地理位置较偏，属于广州的郊区，距离广州核心区远。滨水新城卖的是湖岸风光；融创文旅城，以前的万达，整得非常高大上，有不少游客前来游玩，对于这种文旅地产，一向是不建议的，不要被表面的浮华所迷惑，到了旅游淡季，你就会发现街头冷清，来玩的也就是玩了就走，所以未来缺少购买力的支撑。对于花都，我还是建议你买地铁沿线的房子，比较抗跌，保值。

提问：你好广叔，首问，近期要在广州买房，希望广叔能给我这个小白一些建议！

回答：你好，富力南驰富颐华庭： 未来学位存在变数是几乎所有一手房的通病和BUG，尽管据说是广大附小、中大附小，但基本上属于捕风捉影 远地铁，距离现有鱼珠站2.1-2.3公里，确实是远了些，不管是膜拜还是电瓶车，都不足以应付这个交通，至于远期19号线茅岗站更加遥遥无期 结论是：不建议买 只考虑黄埔，建议多淘一淘万科东荟城和黄埔花园。 东荟城小学成绩全黄埔第一，得溢于近年来科学城一带新广二代的努力，后续这个优势估计会延续，毕竟业主家长们都尝到房价上涨的甜头了。 先落户再买房

提问：您好广叔，我年前，下定了一套东莞莞城地王广场的32平米单间毛胚，这是我的二套房，入手目的主要为的是学区小孩读书兼顾出租减轻还贷款压力，价格去到了86万，由于疫情一直没去过户，但看到了黑天鹅的影响，怕现在出手就是接盘，有点犹豫该不该去过户，现在只给了3万定金。望指点

回答：你好，我们对这个事情结束后的经济恢复非常有信心。这次事情对股市和楼市会有短期冲击，但是中期来看会很快恢复，实体经济大概二、三个月恢复正常。像这种打击广度大，伤害纵深小的公众事件，未来对于市场和楼市的走势，也会有他自己的特点。

因为打击范围大，非常容易引起较大范围的恐慌，这意味着短线的下挫是可能的。对实体经济的惊扰大概有两三个月。但其实人们的信心恢复得更快，也就几周左右。如果你确实有学区需求可以买入，因为学区房本身就是消费品，如果是为了纯投资就不建议，价格高 面积太小，流动性差。

提问：你好广叔，好像你很少点评天河公园的翠湖山庄，价格好像很低，又属于天河公园板块，学位也是中上，相对东方新世界性价比极好，想听听广叔怎么点评的

回答：你好，1、港式设计，产品就真的妈妈得，3梯八户 2、园林虽然茂密尚可，但物业确实一般般，服务一般般 3、最大的问题在于华快的高速路影响，噪音污染很严重 4、有人说这个盘风水不好，被“华南快速+黄埔大道”的剪刀插所致

提问：广叔您好，我目前子弹有限，总预算只能在350万左右。现在有两个方案请想您给点建议：方案一、罗湖区松泉公寓56平，350w。松泉公寓（住宅性质）带翠园中学东晓分部的学位，中介说可能会被棚改，考虑过几年也可以自己用学位（但不必须，已有其他学位），不知道棚改有没可能？ 方案二、龙华区锦绣江南72平，386w,赠送一个48平的大平台。看中住家舒适且有赠送大平台以后也可能自住，但好像不怎么涨价。七八年内都不会自住。麻烦广叔分析一下这两个方案，特别是锦绣江南，您觉得有补涨的可能吗？

回答：你好。1、松泉公寓拆迁已经传了很多年了，不建议现在去接盘。2、次新盘扎堆的龙华，香缇雅苑、锦绣江南这类楼盘性价比就不高了，楼龄社区老、地铁远，没有好学位. 龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，龙华金地上塘道、上河坊可能更适合。

提问：你好广叔，我现在在坪山工作，想问一下坪山未来有发展潜力吗，如果是投资的话还适合吗？我入户深圳买房的话，首付需要一半，如果现有140万左右的资金，想买小一点的房子投资哪个片区更好呢？请问我这种情况是买坪山稍微大点的房子呢还是去西部买个小单间啊？

回答：你好 ，在深圳，人们对东部一直是碾压性的鄙视的，从来都是西风胜东风，所以导致西部热钱过多，加上政策高压，豪宅线受限，在现在这个时间节点来看，私以为东部的价值其实是被低估的，坪山300～350就可以买到一个区域副中心核心位置+公园+实验学位+六馆一城+品牌社区+未来45分钟通勤圈快速地铁口的三房或四房，同样的价格，这样的配套在整个深圳是绝无仅有的吧。 坪山沙湖片区，已经愈发现代化了，不管那些高楼林立的写字楼会不会空置，至少气势是上来了。

提问：你好广叔，五年前入手了丹竹头阳基新天地74.79平的两房，不靠马路，相对安静，住家还可以。现在房子满五唯一，刚还完贷款，红本在手，目前成交价280多万，715后龙岗房子微涨，现在出手置换是否合适？如果置换的话，工作自由不限制具体在哪里买房，所以想考虑潜力大一点的两房或者三房，小孩刚上幼儿园，最好能考虑中等水平的小学中学学位 。总价550万左右。换的话现在还没有明确的目标，不知道买哪里？看您推荐的有碧海片区和上塘片区还有西丽片区，有适合我的楼盘吗？还望老师指点！

回答：你好。丹竹头阳基新天地靠近丹竹头立交桥，离地铁不近，周围环境不是很好，现在是你出手的最好时机，趁着补涨的利好卖掉它，不然未来怕是很难出手了。

提问：您好广叔，目前我们一家三口住在景蜜村，是唯一住房，我和我老公都在福田工作，小孩今年快7岁了，老人有时会来一起住。房子比较老，无电梯，只胜在户型方正实用率高。因另外一套小两房前两天刚出手，所以现在想买一套福外初中的学位房，首付580万左右。本来考虑自住，万科城市家园和天健花园大三房基本都要1300万左右了。馨庭苑和幸福家园虽然单价低，但是因为物业的问题实地看后又不太想入手了。现在犹豫 不知道是只买了学位上车，剩下的投资以后再置换，还是将就买来学位加自住的。也曾经动过卖掉景蜜村的念头，又因为实在自住舒适下不了决心。周围翔名苑去年也划入福外，华盛领寓港式建筑有考虑，紫薇阁和赛格景苑又太老。麻烦老师给点意见，谢谢！

回答：你好，景蜜村这类老破大横盘3年终于盼来一轮涨幅，未来的趋势大概率也是易横难涨，当下最正确的做法是出手后置换。1300万总价的物业一定要考虑你的房子为什么会涨到2300万涨到这个价格什么样的人来买这样的物业一定是置换的人群（他们对产品 学位 地段都会有要求） 总价1000以上，生活半径在福田，个人倾向在香蜜湖片区选择，圈层更存粹。

属于福田人民的终极改善置业板块。 其次是学位，自住和投资分开的打法： 学位关注金茂礼都、群星广场这样的带一梯队中学学位的福田小区。 现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。 投资关注南山和福田的次新盘。

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