楼市出现4大“怪象”,预示未来6个月房价走向?

进入2020年以来，房地产市场的走向可谓是一波三折：受突发事件的影响，前3个月房地产被按下了“暂停键”，楼市进入到了“冰封期”，拯救楼市的声音曾经一度此起彼伏。但是，伴随楼市复工复产的开始，4、5、6月份房地产市场开始复苏，上海、深圳、成都、杭州等热点城市甚至再次出现了排队买房现象。

与此同时，值得购房者注意的是，在过去这几个月，面对个别城市因库存压力试图松绑调控的现象，国家及时出手进行了制止，截至目前已有广州、济南、青岛、驻马店等12个城市出现了政策“N日游”。同样，针对房价抬头、学区炒作等现象，深圳、北京两个城市甚至再次下了“狠手”，再次升级了调控的力度，此举颇具风向标意义。

由此可见，不管是房地产市场处于低潮期，还是处于逐步恢复期，房住不炒的定位都不会改变，楼市调控监管的基调整体依然从严从紧。正是在这样的状态下，房地产市场渐渐出现了4大“怪象”，或许预示着接下来6个月的房价走向？关于这一点，国家早有答案，楼市底牌也基本明了。

怪象一：一边是成交开始回暖，一边却是库存不断增加。

根据中原地产研究中心的数据显示，5月份一线城市成交面积环比上升了20.1%，二线城市环比上升了35%。比如，北京、上海、广州分别环比上涨了42.5%、22%和14%，再比如武汉、温州分别环比上升了81%、120%。中原地产首席分析师张大伟表示，如果说2月份全国市场基本冰冻，3月仅恢复50%，那么目前一二线城市的“小阳春”已经出现。

不过，一面是出现了成交回暖，另一面则是楼市库存增加。根据上海易居房地产研究院发布的最新一期《中国百城库存报告》显示，截至今年4月份底，全国共有54个城市的库存同比增长，日照、杭州、南宁、青岛和成都等5个城市的库存同比增幅超过了50%，其中日照甚至超过了114%。由此可见，经历了三年多的调控，虽然楼市已经平稳，但平稳之下却出现了明显的分化趋势，不仅是城市之间的分化，也包括新房和二手房市场之间的分化。

怪象二：购房者买不起房子，卖房者卖不掉房子。

伴随楼市进入调整期，尽管房地产市场已经进入买方市场，但买、卖双方之间仍然存在博弈现象。卖方主要有两个主体，一个是开发商，虽然目前开发商都会作出价格让步，但是对于购房者而言，有些优惠着实有点不痛不痒，甚至有时候开发商还会把价格先调高再打折，最终购房者根本得不到多少实惠。

另一个主体是二手房主。在平日里，虽然我们经常看到一些二手房主迫于现金流压力而选择降价卖房子，但这毕竟属于少数现象。对于绝大多数二手房主来说，惜售情况十分普遍，有的抱着能卖就卖，卖不掉就先挂着的心态，有的则从一开始就把房子价格高高挂起，仅仅是为了试水而已。

由此可见，虽然楼市处于调整期，但房价整体水平依然比较高，实质性的房价下跌仅仅局限于个别城市或者个别楼盘，所以买房压力依然比较大。不过，好消息是，在房价水平不断趋稳的环境下，如今的购房者并不着急着买房。因此，楼市不可避免地就陷入到了“买不起、卖不掉”的困境里。

怪象三：穷人还在努力买房，富人却开始卖房了。

往前数三五年，如果问你最好的投资手段是什么，很多人都会说是买房。的确，过去一二十年里，早买房和多买房的都已经赚得盆满钵满了。但是，最近这两三年，房住不炒成为了长期定位，国家首次提出了不再把房地产作为短期刺激经济的手段，而且未来房地产税的出台也是板上钉钉的趋势。在这样的环境下，当没有房子的刚需还在为买房而努力，甚至动用“六个钱包”时，手持大量房产的富人们却开始不看好房地产的走向了，抛售房产的现象变得十分普遍。

究其原因，目前房地产已经进入到了平稳新周期，房价不涨或者少涨，持有过多房产基本都是亏本的。此外，未来3-5年时间，房地产长效机制也将会加快落地，所以与以往相比，房地产已经告别了高歌猛进，买房必赚的阶段。因此，多套房持有者开始考虑如何尽快转手变现。关于这一点，通过李嘉诚、潘石屹、王健林等行业大佬的举动就看得出来，他们的共同点就是不断抛售旗下的资产，从而实现真正的变现。由此可见，时过境迁，就算房地产市场还没有变天，想要赚钱也没那么容易了。

怪象四：购房者观望与权威机构看涨并存

众所周知，最近一轮房价大涨基本开始于2015年，当时全国新房均价为6793元，而2019年已达到9329元，涨幅高达37%。当然，如果具体到每个城市来说，过去三四年基本都迎来了一轮大涨，涨幅超过50%的也不在少数。显然，目前房价已经达到了一个阶段性的高位，再加上过去三年多的严厉调控，不少购房者都认为，此时买房一不小心可能就做了接盘侠，所以看空房价的观望情绪十分浓厚。

虽然购房者保持看空和观望的态度，但中国科学院预测科学研究中心却预言2020年中国的房价预计还将会上涨6.1%。那么，这个预言可信吗？一方面，中科院作为权威机构，预言肯定不是随便说说。另一方面，这已经是中科院第7年进行房价预测，根据过去6年的历史数据看，虽然具体数字有偏差，但大方向是没有问题的，所以此份预测具有一定的参考价值。不过，笔者认为，该数据只是全国平均价格，由于楼市已经开始分化，各地情况必然存在差异。

鉴于此，未来6个月楼市怎么走？国家早就给出了答案

根据以上4大“怪象”来看，伴随房地产市场的持续调整，如今房价必涨的预期已经出现了松动，但买卖双方之间仍然存在着博弈现象。那么，在这种情况下，接下来6个月的楼市怎么走呢？其实，中国楼市是一个典型的政策市，离开政策谈房价走向就会不切实际。现阶段，房住不炒已经成为了长期底线，因城施策则是最主要的手段，所以针对房价抬头，楼市炒作、松绑调控的现象，政策依然会继续加码调控。当然，国家也不会允许房价出现大跌，此前一些城市出台的“止跌令”，已经说明了这一点。

对于这个问题，央媒人民日报也曾一语中的：在房住不炒成为社会共识的背景下，因城施策的调控有助于房地产持续平稳健康发展，未来中国房地产市场不会出现大起大落，整体稳定、小幅波动将成为主流趋势。无独有偶。日前，经济日报也表示，随着楼市进入复工复产阶段，目前房地产市场已经开启了自行修复模式，楼市不需要过度刺激和调控，更需要稳定的环境。由此可见，无论楼市怎么变，楼市的底牌就是：既要防止大涨，也要防止大跌。

鉴于此，刚需能不能买房也有了结论。在房价平稳的环境下，何时买房都不晚，既不用担心房价大涨让自己面对更大的买房压力，也不用担心房价大跌给自己带来可能出现的损失。不过，笔者认为，如果没有长期租房的打算，自身也有一定的经济能力，房子还是早买早住。但是，值得注意的是，今日已经不同以往，市场上的房子越来越多了，房产投资属性也有所下滑，闭眼买房的阶段已经远去，如今除了要考虑住房需求、房子品质以外，也应该考虑抗跌性、升值空间等，所以购房者不要贪图便宜，买房时尽量避开那些地段偏远，缺乏配套，口碑较差的房子。

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