广州楼市:楼市走向已变,未来只有这样买房最划算!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：您好！广叔谢谢您的建议，您考虑得很全面，孩子也不愿在广州发展，高明我两个朋友都是冲是属于佛山会建飞机场。地铁，价格低诖，也是买十年后的发展，觉得广州那边发展的快，(他们孩子也在上大学)，觉得十年后会发展起来，成为下个千灯湖，觉得沿海好找工作！飞机??对高明发展带动真的不大吗？武汉和郑州您觉的哪个城市经济好，好找工作，我离武汉18o公里，离郑州380公里，这两个城市孩子可以接受，要选哪个城市，三年后就报哪个城市上研究生，然后找工作，就卖房也是6年之后居住

回答：你好。飞机场的带动不大。地铁还有一定的带动作用。武汉和郑州比，当然是武汉好要一些。目前武汉性价比较高的盘： 城投四新之光，中粮光谷祥云，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园，长投绿城蘭园，南益名悦华府，琨御府。二手重点淘三环内地铁沿线单价1.5左右的次新盘。

提问：广叔您好，接我上次的问题，君汇世家和富力天河华庭目前放盘都不多，想请教一下，能不能推荐几个老城区比较好的楼盘（带学位的大户型），如果东风广场和锦城花园对比，各有哪些优势

回答：你好。不知道预算多少呢？这两个盘就隔着一条街，理论上有相同比例的涨幅。东风广场小区环境看起来更整洁，楼保养的很好；锦城花园显得老旧了一点。首选东风广场

提问：广叔，您好！昨天您说可以去淘广州的二手笋盘，那大概投资五年的时间，1.广州二手哪个区域比较好呢？2.是广州市区的二手好还是黄埔知识城好呢？3.东莞的话 皇马丽宫和松湖半岛，五年左右，哪个投资好？

回答：你好。不知道预算多少呢？1、首先黄埔科学城或者老黄埔，2、黄埔知识城也可以，但没有科学城好，3、首选松湖半岛。松山湖未来持续好看。

提问：你好广叔，我现在有一套星海名城三期的2房，想置换一套。总价控制在1000万左右的，主要在南山区看，希望楼龄在10年以内的。主要用来自住，现在没有孩子，所以不用现在就有好学位的，但希望能跟着增值，有一定投资价值。我现在关注的片区主要在西丽，前海和蛇口。西丽的话可以买大一些舒适一些的，前海蛇口就只能买比较旧和小的，这三个区域您怎么看？有什么推荐的楼盘吗？

回答：你好，南山的板块基本都分析过，大体是：南山无洼地！ 能炒作的地方，都被翻来覆去炒了几遍： 1.西丽、大学城，新盘多，价格贵； 2.深圳湾，海景，学校，新盘，豪宅区，贵 3.后海，学区房； 4.蛇口，楼龄分化； 5.南油、南中，短期改造无望； 6.科技园，价格贵； 7.前海，我倒是觉得前海的价格还没有完全透支，700-800万看看前海那几个盘吧； 南山的置业思路就是：花园人车分流次新潜力学位，然后最后一点也是最重要的：一定买笋盘！ 至于西丽这个地段，总体不错，有高铁站、留仙洞的规划，但是缺乏学位支撑，南山发展主方向是南边，西丽未来还是不如前海后海蛇口的。

提问：您好广叔，一直想在广州买，现在终于办下了户口准备全款再抵押。因为广州往东和南是方向，城乡结合部的话黄埔起来了。杠杆也不高。最近看了番禺比较多，有几个选择不知道优劣怎么选： 1、万科欧泊，400万95平南向三房两卫正常楼层，2、一尺山居3.7万的高层北向，3，翠山蓝天3.3大三房西北向，4、佰利山3.7北向高层三房一卫。感觉看上去考虑朝向后如果南向+10%，那单价差不多，考虑地理位置+朝向后万科更佳。为什么几个大V都认为佰利山更好？是加上杠杆因素和未来的增量吗？全部考虑上以上四个选项哪个更好呢

回答：你好，为什么说佰利山最好？是因为佰利山的杠杆和位置独特啊，当然目前的杠杆是低了一点的。那是因为佰利山他作为番禺区万博东延的最后一个地铁站点，然后就连接到大学城了。大学城跟佰利山的价差巨大。而后面的话板桥这边号线东延线也是直达到萝岗科学城。一对比的话你就知道了，萝岗那边的价钱跟番禺这边的价钱其实是挺相近的啊，甚至番禺这边还更便宜一点。

如果把万博作为一个外溢地点，然后把科学城那边也作为一个外溢点，那在板桥这里就算是正中心的。当然如果你只偏向于万博板块的话，你选择一个龙头产品，那是不会有什么大错的，这就是万科欧泊。然后剩下的就是一尺山居，翠山蓝天。翠山蓝天还算是相对靠近地铁线的。万科欧泊的户型还是比较新的。当你左右上下都考虑了之后，你会发现如果是保守型的，你选择欧泊那边的竖厅也算是一个不错的选择。如果是想偏一点的，佰利山山绝对是不二之选。中间的，就看运气吧。一尺山居和翠山蓝天都是次选。

提问：你好广叔，等你翻牌子哦！广州绿茵翠庭64平米两房顶楼带天台总价210，值得入吗？

回答：你好，北城小学还行 如果是考虑市区学位，绿茵翠庭是个可以考虑的上车盘

提问：广叔好，卖了一套顶楼二手房，过户一个月了，尾款到现在还没到，合同也没约定，第一次卖房子，感觉被中介坑了，问中介中介只说等，一般尾款什么时候能到账？拖个半年不是急死人？我有办法维护自己权益吗？感觉二手买房卖房都是坑。房子也没交给对方

回答：你好，所以一再强调要改合同 年底银行放款速度普遍变慢，你自己多去银行催催，或者让中介帮你催催

提问：你好广叔，我在广州，住在金沙洲广佛交界的时代地产，因地铁12号线的建设开始，每天出入金沙洲就更累了，就想出去租房，发现租金并不便宜，于是转而想买一套一手房，加上我们也都50岁了，两套房的名额都有，感觉再不买房就没机会了。我先生女儿有公积金，女儿(未婚单位总部天津，社保都在天津，户口是广州) ，先生和女儿上班都在地铁8号线附近。一个靠西，一个靠东，我们就定位在海珠区的昌岗(2和8号线) 或江泰(2和未来11号线)选房，从去年的五六月份开始直到现在我锁定了江燕路的晓燕湾，75平的两房，求解此楼盘可以吗？或您有更好的推荐？谢谢！

回答：你好，买房思路还是正确的，租房没有未来，有能力情况下，可以广州继续买房加仓，没有太大问题。广州还未启动，是比较好的进场时机。按照以往的经验，深圳领涨，6个月一1年的时间涨幅会蔓延到广州，但是这次事情打乱了计划。南沙、花都、黄埔的“人才购房”变相放松限购，这几个区域的一手和二手成交速度非常快。还有广州取消公寓松绑政策一日游， 种种迹象表面广州ZF已经按捺不住了。根据你的情况来看， 主要需求是自住+.工作+通勤，选在江燕路是可以的，可以满足你们的买房需求，晓燕湾是江燕路成交率比较高的楼盘，主要建于1998-2004,所以要买就买房龄新一点，更有利于长持，其次还可以关注保利百合花园。

提问：您好广叔，现在拥有龙岗深业一套大平层及龙岗依山郡学位小房一套，现在想抛掉龙岗的房子到龙岗以外地方居住，俩小孩有学位需求，不太想去南山，看了圣莫丽斯B区房子比较喜欢，请广叔帮忙指点一下！谢谢！

回答：你好，圣莫丽斯要出关交通很不方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，现在福田的人往南山方向去了，整个深圳的趋势是罗湖→福田→南山→前海，所以自住感觉喜欢就好，投资不是很好的选择。

提问：你好广叔，我现在有预算400万左右，刚需，想上车深圳，请问广叔“光明、沙井、大运、观澜、平湖、坂田”这几个板块怎么选择最好？自住兼顾升值，请广叔给点建议，感谢感谢~

回答：你好，如果自住肯定需要考虑上班的区域，就近来买房，不要舍本逐末。敢情你的工作是个空中飞人，即可以飞到东，又可以飞到西，还可以从南穿到北吗？不要没有投资的命，却有投资的病啊。少花点时间在路上，留下来更多的时间来提高自己，在这个满地买房即暴富的浮躁年代，不要忘了我们的安身立命之本，一个好的工作能力，才是这个虎狼环伺的成年人世界里最核心的竞争力，抬头看天固然很重要，可是踏实走路更重要。

提问：广叔你好，请问650万的现金买哪里升值潜力大？去看过南山中心区，西丽桃源村附近，梅林绿景虹湾广叔觉得怎么样？

回答：你好，如果是纯投资，完全可以有更好的选择。如果非得在以上片区之中选择的话，带学位的南山中心区≈梅林的绿景天虹大于桃源村片区。宏观看板块，南山＞福田；微观看细节，次新＞老破，学位＞无学位，有概念＞无概念。选筹，就是对不同要素的权衡与选择。

提问：广叔您好，现在看到龙岗六约一个振业城的盘，单价便宜，地铁物业，周边商业配套也不错，外地深户，想考虑四百万以内两房，不知道广叔怎么看，22年通车14号线，双地铁到福田

回答：你好，400万的两房就不要跑山高水长的郊区来买了，如果是远郊长持派，就要跟着买房四大金刚走，学位，地铁，次新，三房。 六约这个板块居住还比较纯粹，但是有教育商业短板，楼龄也普遍在10年左右了，南山福田10年内的可能还正值盛年，在这个片区就只能是渐入暮年了。 如果想赶一波14号红利，不如看看群众基础更广，配套更好，房子更新的石芽岭(承接大量的布吉改善人群)，或者龙中。

提问：广叔好，请问，西乡满京华云晓保留单位120平，52000/平，带装修现楼，投资3-5年可以入手？

回答：你好，小盘、配套差、靠宝安大道。 工作在附近可以买，纯投资还是谨慎。

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