现在适合买房吗?2020下半年楼市走向分析

最近我一直在外地考察，拜访了很多城市当地的资深投资者；也见了不少一直关注我的读者，感情最好的当然是2014-2015听了劝告买房的读者，那些看跌房价的读者后面很少联系了。

同样，我认为今年又是一个很好的建仓期，所谓“旺市不买房，冷市不卖房”，现在这个阶段非常适合买房。为什么呢？我专门写了一篇文章分析，请您耐心阅读，一定受益匪浅。如果方便，请转发给亲友，非常感谢。

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买房=买印钞机

假设一个人1年家庭开销50w，他有1000w存款拿去理财，每年5%利息正好够够他吃喝，请问他财富自由了吗？

大家肯定觉得不可能，因为有通胀存在，所有的东西都会越来越贵，不出十年他就会沦为城市贫民。

那么过去二十年真实的通胀是多少？ 先来看一个M2的数据： 20年前货币供应量是13w亿，现在是200w，翻了15倍，大概一年增长14%。

换言之，如果你有100万，第二年投资收益要达到14万才算跑赢印钞机，否则你的钱等于被转移去给国家做贡献了。

当然，大部分人的理财投资不可能每年稳定收益14%，如果做到这个数据，已经可以战胜华尔街的等级的投资基金了，即使是巴菲特也不能做到年年14%。

但是， 如果20年摊销下来，在中国买房是有可能做到的 ，并且我们身边不乏这样的例子。

20年前，杭州临安的房价1000元左右，现在2万左右，20倍，增长率15%左右。

20年前，深圳房价4000多，现在均价7.2万，接近18倍，增长率13%左右。

20年前，成都房价1500元，现在2万多，接近15倍，增长率11%左右。

……

换言之， 过去二十年，只要你在中国买房，投资收益基本秒杀巴菲特了，这个就是国运的红利。 如果买在北京东四环，上海大虹桥，成都高新区，深圳南山区，甚至30倍收益。

20年前，深圳南山4000元一平方，40万总价可以买100平，首付12万，余下28万贷款，20年后房子涨到了单价13万每平方，总价1300万。

当初投入12万首付，再加上28万贷款供了20年，利息约60万左右，总投入12+60=72万，1300万减去72万等于1228万，自有资金回报率： 1228万除以12万，100倍！

难怪有人说：对于普通人而言，在中国似乎没有比买房投资更赚钱的生意了，买房等于买印钞机。过去二十年如此，那现在买房还有机会吗？不着急，我们先来看看今年的楼市行情。

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楼市正在复苏反弹

刚刚过去的“五一”期间，全国12城新房成交套数大幅飙升77%。重点城市二手房市场更有代表性。根据数据统计，4月重点18城二手房成交量环比增加43.1%，同比增加17.6%。4月改善性需求释放节奏加快。18城成交面积90平以上占比高出2.2个百分比，达到30%。

图：热点城市二手房市场迅速复苏

信贷数据也支撑楼市回升。 4月份，居民部门短期信贷新增2200亿，中长期信贷新增4300亿，已恢复至去年的平均水平。

图：居民贷款恢复至去年同期水平

源头上的地价也在上涨。 近期，为激活市场，热点城市把“压箱底”的地块拿出来，导致溢价率明显回升。4月份，一线城市土地成交规划建筑面积同环比上行303%、174%。土地市场溢价率明显回升，一线城市土地成交楼面均价13301.8元/平米，环比上升18%；核心二线城市4 月楼面均价同环比分别上行 37%、61%。

官方数据显示，房价在上涨。 3月份，70个城市中63个城市新房价格上涨，只有6个城市房价下跌。也即，大部分城市的房价在上涨。其中，一二三线城市3月份新房价格同比分别上涨3.4%、5.8%和5.3%。

图：70个城市中63个城市新房价格上涨

从以上数据来看，我们已经听到楼市上涨的脚步声了。最近即将召开全国两会，相信对于推动城镇化进程已经在高层的决策酝酿之中了。当然，为了照顾民意，房住不炒还是要照例重申一下的。

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楼市下半年走势

从目前来看，疫情过后，中国经济最艰难时期已经过去，统计局公布的4月经济数据也印证了经济的确发生了好转。

第一，4月工业转向正增长，累计降幅也大幅收窄了，比1-3月份收窄3.5个百分点。主要是大部分地区降为低风险地区，复工复产全面加快，估计5月复工率会进一步提高。另一方面，和国家的战略产业投入也有很大关系，高技术制造业和装备制造业增长非常快，分别增长10.5%和9.3%，高出整体6.6和5.4个百分点。

第二，投资依然是稳增长的一个主要抓手，相比1-3月收窄5.8个百分点，其中基建投资当然是表现最好的，同比降幅最小，而且恢复的速度最快，比1-3月大幅收窄了7.9个百分点。接下来，随着地方专项债的提前下发，特别国债的发行，以及地方平台的加杠杆，估计投资还会快速恢复。

5月11日，央妈公布了4月金融统计数据报告。数据披露：四月份的M2升至11.1%；创17年以来新高，M1同比回升0.5个百分点至5.5%，是18年7月以来新高。

M2是广义货币供应量，代表了全部的钱，包括市场中的钱以及加上银行存款中的钱，通常是房价的预警指标。

与M1相比，M1可以理解为市场流通中的钱，是大家从银行中提出来的，而M2则比M1多了银行存款。

在3月份的时候M2就已突破了10%，而4月又过了11%，说明银行的钱正在增多，对于楼市必然会有冲击。

从历年房价的上涨中，我们都能看到M2的身影。

05年，09年，12年，还有15年到16年这四轮房价大涨，全都是M2率先上涨，带动社会需求增加，促使大量资金流入楼市导致大涨。而 目前M2，已经发生了明显上翘，这就意味着，房价上涨的风险又来了 。

对于企业而言，货币放水，无论放给小微企业；还是大企业，最终都会去到房地产。

因为资金不会流去社会最需要的地方，而是流去最赚钱的地方 。资本是逐利的，搞公司赚不到钱，老板当然会撤资，转移到更赚钱的领域。人是趋利避害的，每个人都会根据自己的利益进行变通，不是高层规定怎样，这个世界就会怎样。

况且适度通胀，其实利国利民的好事。 如果没有通胀，整个社会就是静止的，身价数千万的人不用工作，也能算出子孙两代都不必继续努力，也能维持生活。 恰恰是通胀，令到每一个人都是货币追逐的猎物，谁停下来，谁就有可能被吃掉，整个社会所有人都要往前奔跑，付出贡献。

最本质的人性是贪婪和恐惧，通胀恰恰满足了这一点，它驱使所有人不断努力上进，通胀永远不会停止。

持续通胀，快速城市化之下，房产持续上涨是几十年的大周期，短期政策改不了它的走势。 政策时时变，通胀从未变，城市化发展也未变，那么买房保护家庭资产绝对是没问题的。

房产投资的高利润=严格的限购限贷+傻空不进场。

房 产投资很难赚到你不信的那份钱： 往小了说，对一套房产没有充分的信心，最多只能赚到这套房产短期上涨的那点儿钱，再远点长点的钱是不可能赚到的。 往大了说，你对国家未来、楼市前景从心底悲观，注定会错过赚大钱的几个波段。 这就像早年买了腾讯股票的朋友，小赚一笔就抛掉，错失后面300倍涨幅的行情一样。 投资格局、历史感这些东西在99%的时候很虚，但在1%的重要决策时刻往往就是强大信念的真正支撑点。

来源：中介胜经 

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