广州楼市:现在买房还是年底买房好?看了内行人分析后明白了

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提问：您好广叔，新人首问，我刚卖掉了天河北的房子，预计1月可以有600万现金，名下没房，有贷款记录预计10月底还完。因为反租到明年7月，以及在小孩学校附近住，计划这3年租房住。如果用这600万来投资，你推荐投资哪些小区升值潜力大？家庭月收入4.5万左右，是买一套大的还是在黄埔或南沙买两套，是现在就入手还是等年底12月的好？

回答：你好。现在就要开始踩盘入手了。年底就没多少货了，多数好的房子都被人挑走或者涨价。600w，4成，能买个1500左右的房子，看你需求是否有改善方面的需求，可考虑在珠江新城入一套，如嘉裕丹顿阳光、中海观园国际，这个方案偏向与自住改善+投资；另一个方案如你说的，偏注重投资，但黄埔南沙受总价限制，不应配置过高总价，一般300-500是最佳的，属于未来刚需购买的主力群体。或者考虑华景新城一套+黄埔一套。广州具体投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好，江苏人想在广州南沙买房投资、自住，现在广州没有买房资格，想在南沙区买房子，有没有什么办法，要是可以买有什么适合的小区推荐。要是实在没有办法，周边有推荐的吗，珠三角的限购政策不是很了解。资金100左右，可接受8千至1万的月供。

回答：你好。南沙有本科学历或者中级职称证就可以买了，让中介帮你搞定吧。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，一家四口，一老一幼（3岁，刚上幼儿园）加我们夫妻两！目前，自主广州白云区金碧雅苑二房（链家在售，目前准备出手）。一人上班在天河北天寿路，准备置换到天河北板块三房，主要考虑上学，兼顾自住！房子卖掉后，大概现金可动用420，家庭年收入60w。现在金碧雅苑房子价格不涨，是否是出手的好时机呢？天河已经涨了一轮，价格起来了，是否是入手时？我们这种情况，考虑天河北附近哪些楼比较合适？另外一种方案，如果保留手上的这套房，再购入总价300左右天河老破小学位，是否可行呢？

回答：你好。金碧雅苑，黄边地铁口，2房挂牌量还是挺大的，趁现在行情热出手，不然未来怕是难出手了，竞争对手多，有些都挂一年了。建议置换个好一点的，老破小学票溢价高，读书用当然可以。天河北的学区都不错，华景，天府路，对应的是华阳、龙口西小学，华景小学，天府路小学，另外还可以看看天河一小，今年成绩很不错，出了4个上了华附神学院的牛蛙。

提问：你好广叔，现住亚运城尚上名筑143方4房，有必要卖了这套换到万博或者思科那边的4房去吗？这边房子如果涨幅小，资产会不会相对来说就是在缩水，换到万博那边资产会不会保值更好的？我主要考虑资产保值增值问题。

回答：你好，您的问题很有代表性，而且您的情况也比较具象 1、尚上名筑所在的亚运城板块，到底是不是一个好的板块，我认为如果自住 的话，一点问题都没有，但如果投资的话，就不建议，当你看到沿着亚运大道两侧大片大片的土地的时候，以及亚运城那几千套潜在的二手供应的话，你就知道决定尚上名筑的价格，其实是你的一大堆一大堆的对手盘 2、从番禺整体规划来看，“汉溪大道-南大干线”所代表的万博已经板上钉钉、尘埃落定的作为番禺第一CBD，以及非常被看好的区域，没有之一，所以尽量把房子买在这个区域才是最佳策略

提问：你好广叔，我深圳松岗宏发君域有套小两房，69平。地铁6号线马上要开通。感觉买的有点不对，想卖了重新买，但有又要首付五成。卖完估计只有180万。有点纠结卖了再买还是再等等

回答：你好，松岗工业厂房和农民房比较多，地理位置也比较偏，规划上一直没有大的项目和规划落地，短时间内不会有变化。 居住感受比较差，通勤也远 远郊小面积更不适合投资 全款抵押或者5改3的方法都可以操作成首付3成。

提问：您好广叔，坐标深圳，目前有中山奥园一套两房80平和长沙恒大公寓90平一套，贷款均未结清。目前想在深圳长期发展，想考虑投资+自助买房，手上子弹只有70，迫于房价太高不知道如何规划选择。 1 中山奥园于2016以单价7K购入，买的区域在西区北站附近，但房子位置也不大好(离城轨比较近)，现在涨幅很小。从中山的发展来看是不是没有什么希望了，深中通道貌似很难会有溢价影响。 2 目前看了深圳全区和周边的房价，考虑先上车二手房，目前有几个区域方案： A 龙岗中心城区附近二手房 B 光明城区次新房 C 福田区小产权老房(价格在周边一半以下)，可买80-90 D 东莞松山湖区域 请问这几个方案如何选择？ 3 之前是计划攒点再考虑买，但最近有些焦虑。手上没有那么多现金情况下，对于所选的区域应该什么样的楼盘更合适呢

回答：你好，中山最近的投资节点是16年深中通道开建时，最佳的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。 中山和长沙的公寓都不是好的投资项目，建议都出手后，把子弹都用在深圳。 优先光明和沙井的次新盘，其次是大运和龙中的次新。 小产权和松山湖都不适合你。

提问：你好广叔，坐标大连，城中有房，家人有硕士证，有子弹200。想在可落户的强城市买房，主要宗旨为增值保值。请教于您：1，现在是不是上车的时间？2，如果买，优选哪个城市？3，优选哪类房子。期待指点迷津，谢谢！

回答：你好，最好时机就是当下，还是建议你越早越好。子弹200可以优先深圳，深圳子弹200性价比高的楼盘 详见内部深圳一线城市是可以买入的，未来依旧潜力很大。北上广深四地是房价上涨的领头羊，虽然受zc干预影响很大，但是仍具有很大升值潜力。北京和上海不用多说，全国唯二，但是由于严格控制人口增量的结果，对于楼市的影响，都是只能依靠存量市场的支撑，以及少数精英的加入。而存量的人中，买得起的已经买了，买不起的需要等他们的收入慢慢增长，要么就要等限购限贷放松，使新的需求增加。

如果有条件有能力的买房者想买房，还是留在这里比较好。广州相较于其他一线城市，是一座非典型的一线城市，更多的是凭借自身地理位置优越得到的大发展进入一线城市的。房价上涨的规律：初期从一线城市开始上涨，然后全国普涨，然后一线城市停涨。房价下跌的规律：从中小城市下跌开始，然后传导到三线、二线城市。以北京为例，上涨时北京城区先涨，下跌时环京区域先跌，可以看看河北三河的燕郊的房价走势。

提问：你好广叔，请问现在总价250万左右还能上车深圳吗？想投资个能跑赢大盘的，5年持有时间，想以后再置换，不知道选新盘还是选二手？能帮我推荐一些比较有潜力的楼盘吗？感谢！

回答：你好，总价250万有以下几种打法：1、南山、福田 学位30-40平1-2房； 2.沙井、光明、龙华60-70两房。 关内学位房：比如福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升；2、沙井、光明、龙华60-70两房。 关内学位房：比如福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。

提问：您好广叔，请问南山星海名城为何一直被看空呢？从位置和价格来看，我觉得星海名城还算不错的呀，旁边还有一个不错的北大附中私立学校，请问自住加小孩上学可以入手吗？未来能否跑赢大盘呢？谢谢回复。

回答：你好，星海名城，前海北无亮点刚需超级大盘 小区位于大新地铁站北侧，并与前海自贸区桂湾片区只有一道之隔，地理位置优越。

优点 1.户型不错、公摊小、有赠送 2.小区地面花园、环境安静 3.配套成熟、底商、天虹、居家氛围好 4.上学方便、小区内有幼儿园、旁边是北大附中私立学校 5.交通方便有地铁 6.3、5、6期人车分流；

缺点 1.1-2期楼龄老，车位不足、一期3房户型全部朝北 2.5期全部都是小户型，3梯13户 3.6期全部大户型总价高，小户型97平，3房1卫 4.3期沿月亮湾大道，有噪音 总结 小区比较适合自住，环境安静、大花园、大社区配套成熟。 一二三期楼龄旧，品质差，五六期单价高，没有好的学位加持，不适合投资者 自住倒是不错，所以能不能入手还是要看价格的。

提问：你好广叔，我前段时间卖了手里唯一的一套房子，现在准备买一套700万左右的，自住两房或者小三房，目前在考虑的片区有三个，福田梅林一村，福田外国语南校区的骏皇名居，深外龙华分校的星河盛世、万科金域华府和书香门第，请问这三个片区您会更看好哪一个？谢谢建议。

回答：你好，你说的这三个片区都是未出成绩的潜力名校，福外南的骏皇名居虽然是片区的头牌，但是经过年初疫情至现在的这一波补涨，目前单价已经比较高了，700万买一个60来平的两房，现阶段不建议入手。梅林一村是大型公职社区，背靠梅林水库环境不错，双学位，缺点是楼龄有点老，车位不足。深外龙华这三个小区都还比较新，地铁口物业，附近有玖龙荟，上河坊购物乐园以及星河Coco city的商业。深外作为四大之一，虽然是与龙华区合作办学，实力依然不可小觑，而且深外龙华的整体生源还是不错的。这三个片区可以优选梅香和深外龙华。

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