广州楼市:当下买房哪里最有爆发力?看看内行人怎么说!

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提问：广叔，你好，番禺有一套房在供，年收入100多万，手上有100多万现金，想买套房投资，请问买南沙还是黄埔？买新房还是二手？请指教，谢谢

回答：你好。短期建议考虑黄埔，中长期选择南沙。主要还是看性价比。是否还有其他名额呢？如果是家庭有一套房子再供，第二套房需要7成首付。100多万7成的话就买不到很好产品。总价200多万看下新塘：锦绣天伦花园、中森茗苑、现代城市花园

提问：广叔，你好。新塘锦绣新天地的盘可以吗？未来半年会因为广州的外溢涨价吗？为什么锦绣离地铁比保利还近，小区环境也不比保利差，一直单价比保利低3000呢？

回答：你好。会的，只是广州核心区还没有真正爆发，我预计爆发会在明年的小阳春。保利要新一点，而且有江景，景观溢价。

提问：广叔，有些闲钱，想投资珠三角地区有投资价值的房子，不限购的，请给些建议，谢谢

回答：你好。目前不限购的广州新塘、佛山千灯湖都不错的。如新塘的品秀星图，佛山：中海锦城国际花园、保利西雅图、佳兆业滨江一号

提问：广叔你好：我的情况是这样的，手上有50W左右，考虑广州黄埔的房价太高，加上我老婆在老家有房货按揭，大概还有10W没有还完，如果买埔可能要七成，如果买新塘可以找人代持，三成到四成都可以搞定，找朋友借一下能到80左右，有中介说可以假离婚买黄埔，这个方法可行吗？如果真想买黄埔，正确安全的方法怎么操作？

回答：你好。JLH买黄埔可行的。能买黄埔尽量买黄埔吧，LH用你的单身资格做首房首贷，速度上车。

提问：广叔你好，我在南沙买了首套，那我在从化增城再买一套不限购，那限贷吗？首付比例多少？

回答：你好。贷款政策是包含限购区域和不限购区域的，广州有房有贷，第二套需要7成。

提问：广叔，我是西安人，手里有子弹100多，还有好几个房本可以贷款，如果在广州买房投资，不知道都需要哪些条件？最好在投资哪里？投资新房还是二手房？

回答：广州一般需要5年社保，没有房票的话可以看下广州新塘，子弹100的话可以看下品秀星图。

提问：广叔，你好！最近先是央行出台了三道杠的调控政策，进入9月以后恒大出台了7折的购房的政策，现在有一种舆论是今年房市不会再像往年那样有金九银十，我前期卖了番禺的房子想置换到琶洲的雅郡，但是家里人有建议再等等，等房价往下调整再入手，想问您1、您怎么看广州的房市？2、琶洲的雅郡您觉得从投资+自住的角度如何？

回答：你好。因为调控所以物价飞涨。恒大的七折已经分析过了，就是噱头。从这些零散的因素看都不能说明房价要下跌。你要看下广州的房价，房子已经少了很多，房价也已经在进入上涨通道，业主惜售，这时候看空广州楼市，怕是会错过最佳上车时机，好的房子只会卖一套少一套。雅郡近万胜围站，花园社区，安静，地段价值大，琶洲和金融城以东的沿江带我都比较看好。自住+投资可以考虑。

提问：你好，广叔。外地户口社保2年多。帮忙参考先在限购区域买中铁诺德，再增购新塘，几年后换黄埔好一些？还是先买新塘，2年后增购黄埔合理一些？您之前有提示尽量优先考虑限购区域，但也指出增购方案也可以，现在不知道怎么做决定。尽量在购第二套之前付清首套房款会好一点吗？谢谢了

回答：你好。第一个方案要好一点。优先买限购区。第二套之前是否需要付清贷款，看还欠多少，如果不多当然还清好，广州家庭还清第一套后，第二套贷款可以5成，不然需要7成。

提问：广叔，您好。请教您：广州现有两套房，番禺万科欧泊小三房贷90万，新入化龙汽车小镇小三房贷40万（8月刚购入，无法出售）。东莞临深片区电梯三房无贷款，楼龄11年。老公小孩广州户，老婆东莞户。家有二孩，大宝明年初中、二宝明年幼儿园。希望：广州换四房，实现居住改善加学位需求，现有资产置换更优化。家庭年收入80万，首付没有，需要出售小房换大房。

回答：你好。万科欧泊还可以。东莞临深电梯三房楼盘叫什么呢？广州两套房必须是要出一套才有名额买了。卖掉万科欧泊大概有370w左右，五成首付能买750左右的房子，考虑改善+学位选择还是蛮少的，看下临深这套出手增加多一点子弹。先重点看下华景新城吧。

提问：广叔您好！君汇世家有小高层的房子（4层高）推出，这些房子每座门口都是独立朝路边的，与君汇好像分离出来，这些房子是商住两用房吗？是东风东小学学位房吗？值得买进吗？很想听听您的分析，谢谢！

回答：你好。君汇世家4层的是住宅，带东风东路小学、执信中学，小区环境、交通、配套都不错，自用+投资可以考虑。

提问：广叔好，深圳户口（社保在深圳），子弹100，7月准备在深圳买套小户型，在深圳属于首套首贷，政策出来后没有资格了。在东莞南城有套房自住，如在东莞买属于二套。请教是否等三年后在深圳购入，还是现在入户东莞，在东莞南城购入。如在南城购入，请问景湖春晓小2房是否有投资价值，第一国际一房是否有投资价值（学区房、地铁近），或者西平哪个盘的小户型较有价值，谢谢

回答：你好。今天住建局的新细则，复婚再婚不追认前家庭套数，很多人的资格又可以恢复了。有深户还是继续保持深户，东莞的先开始交社保吧。景湖春晓，缺点是离地铁不是很近，也有一定的楼龄了，但区位很好，靠近南城CBD，可以考虑。第一国际如果是买个学位可以考虑，单房自住属性低，而且第一国际商住混合，人员杂乱，不是很建议。看下未来世界花园。

提问：新人首问，深圳工作，名下无房无贷，现金20万，月薪税后1.5万。想买个房子投资升值，如果能自住更好。深圳，广州周边城市都考虑。请广叔推荐一下楼盘。

回答：你好。建议从亲朋有好处再多融一点资金，30-40这样会更好选一点。看下佛山顺德的容桂：碧桂园凤凰湾、金威郦都

提问：广叔你，我还想请问，因我前两年在东莞交社保，3年内有连续2年社保，今年9月在东莞还有购房资格，入手一套景湖春晓小2房是否妥当，总价210万左右

回答：你好。景湖春晓小两房可以买，目前该片区2房由于总价低，会越来越少，比如旁边的广大景湖花园，已基本没有2房挂牌。所以我认为景湖春晓的两房还是有价值的。

提问：广叔好，座标东莞已没购房名额，可以借别人名额，佛山还有个名额，主要考虑投资升值价值，无房贷，请问继续投东莞，还是别的地方有更好投资的，首付不限，主要投资价值，请具体说明，最好说明那个盘，谢谢

回答：你好。首付不限的话首先考虑东莞南城CBD，如万象府的打新，其次考虑松山湖：万科金域松湖花园、保利红珊瑚花园。佛山考虑千灯湖：中海锦城国际花园、保利西雅图、佳兆业滨江一号

提问：第一次提问，东莞有购房资格，保利红珊瑚有自住房一套，有贷款。目前有子弹110左右，纯投资，还贷8000左右没问题。目前看了松湖传奇小3房、中惠松湖城二期小3房，南城新天地2房，景湖春晓2房。中信新天地290万，担心后期还贷压力，请问投资那里更合适？

回答：你好。松湖有一套了，那另外一套买南城吧，鸡蛋分开两个篮子放会更稳妥，首选景湖春晓，次选中信新天地；继续买松湖的话首选万科松湖传奇

提问：广叔你好。本人在常平嘉美豪宛有套83（带40平台花园）！现在有客135万买。然后我也想卖了买（汉邦半岛）或碧桂园玖珑湾。但又在纠结现在楼价那么高，又要借亲戚名额来买，五年才可售，嘉美豪宛要卖了才有足够首期去买新盘，还是守住嘉美五年后算？嘉美位置好会不令被收购？嘉美现在可租1600一个月。纯投资。真的纠结，求解。会打赏，感谢。

回答：你好。嘉美豪宛如不自住可考虑出手。现在卖肯定没问题。买入的话可以年底再入，年底天寒地冻无人看盘，各开发商也都促销回笼资金，会降低卖。纯投资考虑汉邦半岛，自住+投资考虑碧桂园玖珑湾。

提问：广叔您好。

1.上次提问，你建议桂城二手房。我看了一下千灯湖板块的滨江一号，中海寰宇天下，中铁建国际都基本在3.2W，一套120方左右的，都在400W左右，超出我们预算。二手楼的楼龄都在5年左右，如果我持有5年，楼龄可能就超10年了。而且千灯湖板块价格已经这么高。我担心升值潜力。还有一直不太明白中海锦城就在滨江一号的旁边，为什么价格相差了1W左右？

2.所以又觉得还是时代天韵不错， 2.7-2.9W。离在建的28号线穗盐西站近，离南海之眼也很近，28号线是快线，到越秀市二宫才4个站。觉得会不会这个更有投资价值？

3.中海寰宇天下，同户型，二楼和其他高楼层，价格相差了110W。那个二楼是不是笋盘？放了一年多也没有卖出去， 会不会有其它硬伤？

回答：你好。

1、5年楼龄次新房持有5年没问题的。目前价格确实挺高的，但其板块地段价值高，千灯湖距离广州核心珠江新城的距离大约是25公里，约等于黄埔新区府到珠江新城的距离。从大湾区城市都市圈来看，有一定的潜力。中长期可以考虑。因为中海锦城没有地铁。

2、时代天韵也可以考虑，虽然目前周围环境还不是很好，但是未来会不断改善，也能承接来自核心区的外溢。

3、低楼层视野不是很好，而且东边有高压线，靠近路边有噪音。一般建议选择中层。如想尽快卖出则多联系几个中介，多挂盘，多给点小恩小惠，私底下告诉他们卖出有大红包。

提问：广叔好！本人坐标广州，在海珠区有一套两房单位，市值约四百万。无货。现有子弹35。月入两万，可月供一万，请教可否DY再买一套房子投资或将来自住？

回答：你好。可以的，红本在手可DY7成。加上手上的子弹一共有310左右。考虑月供能力，建议做五成买500左右的房子，留一点备用资金在手上。可考虑滨江东：富力银禧花园、嘉仕花园东区、蓝色康园

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