广州楼市:房价还会不会涨,看看内行人怎么说

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-22 23:13

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：你好广叔，最近在关注品秀星樾，各方面条件都比较满意，但对此项目下面的车辆段这个因素还是有点担心，不知道在夜深人静的时候会否感受到震感，另外，所选楼栋的小区花园范围内会有车辆段的排烟口，不知道排放会否有异味释出，对小区环境有所影响。目前只知道国内有类似情况的且已入住的项目有北京琨御府，请问您有琨御府或者其它地区或国家有类似情况的项目的业主入住体验反馈可给我借鉴吗？另也有在关注文冲站附近的万科城市之光，请问此项目离中石化大概有多远呢？这个项目与星樾比，您觉得哪个盘的增值空间和宜居度更大一点呢？本人买房目的为令资产稳健增值，后期(10年后)有可能用于自住

回答：你好。品秀星樾各方面都不错的，你说的车辆段的震感因素可能会有点，但在车库层之下，而且现在技术也会充分考虑噪音和震动问题，我觉得问题不大，另外通风口的影响不大。万科城市之光与中石化有五六百米，问题不大，但黄埔东路边上，也会有点噪音。品秀星樾靠近公园，自住会更舒适一些。

提问：广叔，您好！富力南驰.富逸华庭楼盘很大，旁边还会有旧改项目，有投资空间吗？现在差不多5万，这种大楼盘，以后会不会很难出手？目前附近还没有地铁，最近的地铁都1km多。值得入手投资吗？今天去看了楼盘，目前在售T6-T9，北向100多米有火车和高铁还有广园快速路，会不会噪音太大？两梯6户，南向100平方的房子比中间105方的户型的房子总价贵20万左右。南向的房子不担心噪音，中间105方的户型是南北对流的，就是担心噪音。今天选了25楼，楼层高了会不会噪音小很多啊？指教了诚意金，可以退。急切期待广叔您的宝贵意见！拜托拜托！

回答：你好。富逸华庭近鱼珠CBD，北向多工业厂房，铁路线、高速，周围环境不是很好。未来如果周围改善的话，价值应该会有所提升，马马虎虎吧，看旧改力度了，有一定的不确定性。选里面那一栋会安静一点。

提问：你好广叔，弹备好50, 首套首贷。尽量靠近广州，2个小孩3岁与1岁。需要学位，新塘最值得购买的新盘二手盘是哪一些？本人非广州户口在广州发展，广州社保还需要2年才有房票，不想占用日后限购区的指标，先买新塘2年后再增购科学城或龙洞板块，这样合理吗？谢谢

回答：你好。可以的，新塘是不限购区域，不会占用未来在限购区的购买指标。可以看下新塘的品秀星图、亚太新城亚太银座、现代城市花园

提问：你好广叔，本人工作生活区域在广州东站和海珠湖之间，子弹350W，年收入50W 到80W之间，刚和五岁半的小孩加入广州户，好几个亲戚朋友都住在南洲路罗马家园，最近天天在看罗马和珠江御景湾的二手盘，中间有个CEO新盘越秀天悦江湾，单价7万以上了。我家庭结构三房够住了，想问广叔我的SFSD是买新房，还是二手淘笋，是买144平米豪宅线以下的，剩下子弹房票再投资一套？还是咬牙直接上个南北通透的180的，买哪种更科学？最近几个朋友入手荔湾广钢新城的金茂府，说那边新盘多，让我去广钢新城买，您觉得广钢新城怎么样？我非常困惑，明白第一次出手的重要性。希望得到您的耐心指导，感谢

回答：你好，从投资角度看，子弹350，入手2套涨幅更好。广钢板块考虑自住可入，但是价格要控制在5万内金茂府是CEO盘，自住可以，投资有更好的选择。

提问：广叔你好，坐标广州，小生意人。目前在广州星河湾一期有一套130平住房，评估价在550万左右，有80左右贷款，可随时还清。现在想买一套星河湾四期的250平，价格980万的二套住房。首套房不打算卖，依然自持。手里总可用子弹600W左右。计划980的房子付七贷三，贷款290W；再把550万房的做经营贷贷出来300W左右。尽量多地把现金用于生意周转。请问这样操作的风险在哪里，如何规避？或者有没有其它更好的操作方式？

回答：你好，星河湾跟随万博崛起，属于超高性价比豪宅，星河湾出笋的机会很多，早年ceo盘，有些老板现在出问题乱抛盘。自住星河湾没问题，投资需要考虑入手价格，单价3万左右更适合入手。你的思路可行，贷款多少，需要对比按揭和抵押的利率谁比较低。月供能hold住就没问题。

提问：你好广叔，本人湖北天门人，手上子弹50，现在广州做生意，想投资一套房，名下无房，想问下是考虑广州周边还是回武汉，然后麻烦推荐广州周边和武汉的潜力盘，主要是投资。如果是投资买房，应该选多大面积的合适？

回答：你好，投资，不同于自住，首先要考虑房子的流通性，包括出租和出售。大面积的房子，居住舒适度较高，但流通性比较差。出租的时候，不太好寻找租客，因为租房人大多是单身贵族，最多是三口之家，对房屋的需求面积基本在100m左右，对大面积的需求较少。如果出售，大面积总价较高，能接手的客户群体相对有限。能够入手大面积的客群，眼光也较为挑剔，选择面也比较大，往往不喜欢看二手房。

当然，有也有特殊情况。如果是核心版块的优质项目，周围可选项目又有限。购买这个地块的人群，对居住品质要求较高，往往喜欢购入大面积的房子。但是比较少普通人投资建议选择90-120三房最佳。主要看你房票，子弹50更建议武汉作战，选筹范围更广，白沙洲，汉阳四新，光谷东，关山大道等板块重点关注。看看州增城新塘板块

提问：你好广叔，我想问问我刚刚卖了自己的一套房子，现在有300万的首付能力，想买改善型的住房。最近看了亚运城天峯楼王138方和146方都比较喜欢，和山海连城的房子，两者对比了一下山海连城就是位置太偏僻但是楼盘素质比亚运城要好，我在南沙上班，小孩也准备上幼儿园，我想雕叔帮忙分析一下买哪里比较好？对于我来说。

回答：你好，不建议选择亚运城了，其实你也看得出这么多年了亚运城的涨幅一直不太好，注定是跑输大市的命，建议买到万博去吧，剑桥郡看一下，未来涨幅可期

提问：广叔好，手上600万现金，广州首套非首贷，可以买2套，主要是纯投资，我自己想了几个方案：1、600万做首付，上珠城中海花城保利心语3房等标杆盘，单价11万多，月供没问题。2、上东方新世界，东逸花园三房。3、上鱼珠美林湖畔盈彩美居等3房买2套，单价5-6万。我是觉得同面积同资金下，珠城的涨幅要超过鱼珠两倍以上才划得来，鱼珠的收益率会更好一些？

回答：你好，如果纯投资，这几个区域都没问题，只是珠城的涨幅要超过鱼珠的两倍，这个难度实在不小，可以说几乎不可能，5.5—11，那珠城的11万单价要涨到多少？如果你是有两张房票，结合贷票情况，全款买一套珠城，抵押出来差不多首付3成，然后再去买一套鱼珠的，但是也要看资金量大小，看是首付几成，走按揭路子还是全款再抵押。

提问：你好广叔，深圳首套房名额，最近在罗湖找350以内的小两房，几近崩溃，看不懂市场价格的变化。满足家庭自住兼升值的真不多，请问布心的雍翠华府，松泉山庄，洪湖的翠盈家园，东门的旺业豪苑的小两房可以考虑吗？或者我们考虑布吉片区的桂芳园，麻烦请您指点建议，不胜感激！

回答：你好，桂芳园在布吉是领涨盘，能跑赢布吉的其他盘。但是扩大到全深圳，就跑不赢大盘了。罗湖350万的小2房，看起来很值得。至于前景，大家心里都有数，前景好能这么便宜？不过，对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。我始终认为，对刚需来说，住得舒心比那百八十万的账面浮盈要重要得多。但是如果考虑未来升值潜力，罗湖肯定是跑不过西边的。区位对比：罗湖>布吉优先雍翠华府

提问：广叔你好，想咨询一下莲花一村值得买吗？感觉涨幅不大，有棚改概念，比较喜欢它的地理位置，另中介说莲花中学学位，这种学校算学位房吗？十分感谢

回答：你好，莲花一村是深圳老牌公务员小区，位置好，密度低，棚改十年内不要指望了。莲花中学在福田成绩不差，但进不了全市前40名，和学位房无缘，带动不了房价，不要听中介一面之词。这个盘特别适合不看重次新的中老年人群，自住超级棒，投资就远离吧。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。