广州楼市:板块处于价格低位,内行人已经买入待涨

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提问：你好广叔，工作地点番禺洛溪，目前住老公单位公寓房，上班交通还算方便。买三房主要考虑10年以后可能自住，但投资倾向更大，还想兼顾孩子上初中。孩子开学上五年级，如果买品秀星图，可以兼顾初中学位吗？品秀星翰，品秀星图，中交蓝色海湾，逸景翠园，怎么选？或者您还可以推荐其他楼盘。可以凑子弹100，350万以内，月供可接受1.5万以内。

回答：你好。1、品秀星图有华南师范大学附属中小学，学位是没问题的。2、品秀星翰，22号线地铁上盖，就是位置偏了一点，短期的生活不方便。3、中交蓝色海湾在南沙客运港，景观还可以，但这边上班通勤不方便，配套也不是很好，适合中长期投资。4、逸景翠园，广州大道南，11号线在建，逸景路站，周围配套成熟，生活便利，缺点就是有一定的楼龄了。

如果结合自住，建议考虑4，其次1

另外可以看下结合自住：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城，黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。

提问：广叔，您好！非常感谢的宝贵建议！如果单纯投资，星翰和星图10年内，哪个升值更快啊？逸景翠园还有投资价值吗？

回答：星图要更大一些。逸景翠园自住+投资也可以考虑，就是有一定楼龄，未来涨的空间就不是特别大

提问：广叔你好，坐标番禺，预算350万左右，首付四成，月供1.3万左右，目前住在钟村，万博附近上班。想在番禺买一套房三房自住，尽可能学位和交通好点，请问有什么推荐吗？

回答：你好。看下广州雅居乐花园十年小雅、一尺三居、广地观澜。

提问：广叔好，单纯保值出租，有可能以后还会居住的话，建议广州买哪好，总价300w以内，天河燕塘，龙洞，沙太南，越秀的淘金，区庄的老破小，还是选黄埔科学城，番禺的新盘或者次新盘。

回答：你好。还是选择有潜力的地段吧，次新盘为主，老破小这些就不要看了。首选黄埔科学城、或者老黄埔，番禺广场。

提问：你好广叔，想请问下现名下南山有一套房欠250万，但手上现金180万，还有一个房票所以还想在深圳福田投资一个两房小户，次新房，因为是第二套按政策只能付7成了，请问福田有没有推荐的，现在是投资，5年后可能自住，小孩已上高中，学位放在次要因素考虑，但地铁交通希望好，租售比好的，谢谢

回答：你好，深圳有很多种方案可以操作成首付3成，其中全款抵押和3+4是比较主流的方式。 全款抵押：找垫资公司配合全款买入，过户后迅速做抵押，最多可以抵押7成，相当于首付3成。 3+4模式：3成首付+4成首付贷，需要找专业的渠道配合。 首付180，如果月供能力不错，可以买入500万总价的住宅。 百花、园岭、香蜜湖太贵。你找一下 莲花北 石厦 保税区 华强南这几个板块得次新盘。 楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

提问：你好广叔，我深圳的房子可以抵押400w出来，想去广州再买一套。但我算了下，抵押房子等额本息还款25年，每个月还2w多，纯利息每个月12k左右。 这样投资是否划算？或者有其他更好的方案吗？谢谢。 祝广叔四季发财，身体健康。

回答：你好，深圳除了可以抵押，还可以申请加按揭 对比利息 负债率控制在70%以内就没有问题 广州淘笋。

提问：广叔好，清远地区楼盘被炒得很热，还有轻轨站的开通，很多人都去清远购房，身边的朋友都购买了，我也跟着下了定金，回到家后觉得有些后悔~现在还没签协议，请问值得入手吗？如果交了定金损失会超过2万的定金吗

回答：你好，不建议入清远，有几方面原因：1.交通成本太高，通勤时间和精力消耗太大 清远，现在还是初级阶段，想要等到“广清同城”没有个十年八年，那基本上是不可能的！虽然说，广清城轨就要通车了，但是一期通车后也只能到花都，花都坐地铁到珠江新城都还得要一个小时呢。2.珠三角相对落后城市 GDP增速倒数第一。3.买房即使房价翻了一倍，想转手却无人问津 在清远买房，还面临一个最大的问题，那就是房子多，人口少！

提问：广叔你好，目前我手头有两套房，一套在海珠工业大道南小四房自住，另一套在天河北小两房满足学位，两个房子都有贷款，现在想以我父母的名义再投资一套，考虑到现有贷款只能承受200到300万总价的房子，是继续在天河北买个一房单位满足小孩上学后一家人居住需求，还是投资一套在黄埔的金碧世纪花园？另外金碧世纪花园可以一次性付款不用接力贷了。天河北就必须加杠杆。

回答：你好，如果投资的话，尽量的选单价稍低的区域和标的物。 1、从信息中透漏，您的总首付预算是200-300万，这个条件蛮好的啦，可以用接力贷的 2、如果不用接力贷，也可以正常走按揭的，都可以

提问：你好广叔，大运颐安都会中央89平米新房约510万，双龙恒裕珑城89平米新房（有四房）约390元，是否值得入手？还是选择在福田、南山、宝安、龙华买？ 我第一套房在罗湖，第二套纯投资房，不考虑学位，若广叔认为市内更有价值，可否推荐几个盘？

回答：你好，深圳各板块楼市分化越来越大，主要表现在以下几点： 1.东部和西部的差距拉大 2.品质楼盘和低端楼盘差距拉大 3.学位房和非学位房差距拉大 西部涨到一定程度，可能会向东部倾斜，龙岗顺势承接。 但是罗湖和龙岗短期内升值潜力是跑输东部的，建议入手福田、南山、宝安、龙华。 2020值得推荐的一手刚需盘： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 也可以关注板块内的次新笋盘。

提问：广叔你好，南山的新盘-前海东岸有169平的大户型在卖，价格1300多万，请问有投资的价值吗？

回答：你好，要慎重选择。前海东岸的大面积卖了好几年了，高速路旁边做大户型，就注定了它的悲催之旅。没钱人够不着，有钱人看不上。它的难兄难弟最典型的代表是龙岗北通道旁边的紫麟山，140平做成3房，客厅大得能打台球了，明显是产品的定位有问题。开发商应当聪明如桑泰龙越，200多万的3房，整个深圳打着灯笼都找不到，引一堆人排队疯抢。或者学学东岸旁边的豪方天际，紧凑3房4房的房价，已经是芝麻开花节节高了，它却还在滞销不前。

提问：广叔你好，预算考虑在350-500万左右，已有一套住房在南山区大新地铁站附近，入手时470万现在大概600万左右。打算和男朋友婚前再买一套作为投资，请问这个价格适合买在哪里呢？想婚后换大房子的时候卖两套中的一套，然后再加些钱作为首付，朋友建议我们把这套卖了直接买大的一步到位，但是我很喜欢现在的这套，不是很想卖。 最近想去看看沙井的房子，中介也有推荐学区房，目前没打算很快要孩子，我需要考虑学区房吗？如果买学区房很担心政策变动房子砸手里，沙井目前价格便宜且可以买面积较大，不知道还有没有更合适的区域推荐呢，感谢！

回答：你好，学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于它的不确定性，学位房适更合短线爱折腾的人群，要经常性的调仓，而普通次新三房会更适合长持。学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都是会润物细无声的涨，而普通房是看天吃饭，利好落地了或者风来了就涨一波，所以终究是哪个更好，还是需要要看成绩走势的。 如果你们目前没有打算要孩子，建议可以先入手沙井次新盘，以后再考虑置换学区，新盘推荐关注海岸城，二手房可以关注西荟城。

提问：你好广叔，请问福田的新天石厦花园现在还值得买吗？86平的三房，九万左右一平，预算800万内。户型方正，赠送大，套内面积有八十平。带荔园小学跟红岭中学。缺点是独栋，没有花园，停车位不足。能给点建议吗？

回答：你好，新天石厦花园整体交通非常便捷，周边商业醇熟，同时距离学区学校也相对较近，业主子女上学较为方便。不足之处是，背靠城中村，不仅整体的密度较大，人员素质也参差不齐。 项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂，不够纯粹，同时体量较小，新房定价也不低，与周边新房或二手房相比较，竞争力或不大。 众孚小学与荔园小学将通过“分校”或类似的形式。众孚小学是广东省一级学校，新成立众孚校区虽有“名校”加持，但教学质量能否大幅提升，还需要时间的检验。

提问：广叔你好，家庭年总收入八十万左右，目前在罗湖黄贝岭有一套房，有贷款200多一点，包括房贷和孩子教育等现在家庭年支出四十至四十五左右。目前想买一个初中学位房。（学位需求是当下要考虑的，后续房子投资价值不落后大盘就行）手里目前有五十，跟朋友凑凑能多出二三十。这种情况下，考虑深中小户型有可能实现并明智吗？如果有难度，是还在罗湖选其他中学的房子更合适还是选福田的小户型更合理，手头这点钱偏少，又不想推迟到明年（明年手头资金会多一点）再买，广叔您看如何方案是好？谢谢您。

回答：你好，优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。至少在短期内，不会衰败。 我个人的建议是，如果孩子即将入学，可以入手。 如果但是孩子入学在5年后，可以缓一缓。不用着急。 另外提醒下，上一波深中学位房价格拉升过猛，目前嘉多利 金丽豪庭 柏丽花园等楼盘都有不同程度的降幅，建议先观望段时间，能捡漏是最好的。

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