广州楼市:楼市处于价格低位,是抄底的好时机吗?

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提问：广叔好，广州买黄埔龙光峰景华庭，金色梦想，还是番禺的彩虹花园，东华花园，哪个好，保值+出租，预算250w以内

回答：你好。黄埔龙光峰景华庭有地铁，但小区显旧；金色梦想楼是挺新的，但配套和交通欠缺。彩虹花园在番禺洛溪，有一定楼龄了，同时片区发展较成熟，缺少增量。东华花园在市桥东，多是低层没有电梯，番禺广场这一带我还是比较看好的，未来多条地铁交汇，特别是18号线，拉动效果不错。如果是保值+出租，首选黄埔龙光峰景华庭，次选东华花园

提问：感谢广叔！广叔知识渊博，秒回！我现在没有深圳，东莞购房资格。请教广叔我的学历学位达不到黄埔补社保可购房的要求（中介讲得），但可以购，黄埔中央城及广州常春腾，有绿色通道的盘。请教广叔这两个盘适合投资吗，哪个更适合些。另外新塘的品秀新图，保利天际。和增城的保利东湾。后面的不限购，请问这几个哪个更适合些，谢谢广叔

回答：学历不够就搞个中级职称证，中央城盘大了一些，常春藤营销做得好，但是位置较偏，也没地铁，周围环境不是很好，持有需要较长时间。不如新塘的品秀新图、保利天际；保利东湾在朱村，朱村目前还有炒作的噱头，科教城，富士康科技小镇，随着近期的朱村万达广场。这个板块的地铁通勤广州地铁公布出来的数据，快线站凤岗站到员村只需要35分钟。通勤的时间可谓是深深地捏住了天河人的心，对于教育配套只有朱村二小与碧桂园学校，协和中学。在配套方面就没法与新塘比，所以这里就只能算第三选择。

提问：广叔你好，新人首问，想咨询下广州白云区金沙洲 保利西海岸， 目前我有一套瀚海花园的大平层自住。现在汇海花园有一套小三房无贷款，现在考虑想在天河去入手一套总价1200W左右的。汇海花园这套应该出手还是继续持有更好 ，就是汇海花园这套直接卖掉回笼资金还是用来贷款继续持有更划算，另外想咨询下我另外的几套房子是卖掉置换其他地方更好还是现在继续持有更好，一套是重庆江北区保利江天悦，一套是佛山顺德陈村碧桂园印象花城，一套是佛山南海区万科金域中央的公寓。谢谢

回答：你好。瀚海花园位于金沙洲，自住不错，大花园社区，景观强。可保留。汇海花园也就在旁边，12号线在建，还有潜力，建议继续持有。可考虑天河珠江新城。保利江天悦位于江北区比较有投资价值区域鸿恩寺，可在拿一下。陈村碧桂园印象花城，周围工业厂房较多，高速公路环绕，可出手置换。万科金域中央的公寓可出手置换，公寓涨幅较慢，税费高，流动性弱。

提问：你好广叔，我在深圳有一套价值300万自住小产权房，中山港口有一套价值60万的投资红本房。目前想在深圳宝安区（宝中，碧海，西乡片区）用小产权房置换一套100平米左右的三房，首付可在350万左右，主要是为孩子上学及配套方便。请问有什么好的推荐？另外，想在深圳投资一套公寓，把中山港口的房子卖掉，把钱用来投资，这样能产生更多价值吗？不知道在深圳投资公寓值不值？

回答：你好，新盘关注华润城 二手房宝中对学位要求高的话，可以关注凯旋城。 对学校要求一般的话，可以考虑西城上筑，尚都，天悦龙庭，幸福海岸 好不容易跳出中山的坑，就不要再跳进公寓坑了。 公寓缘何不能买，满网都是科普文，财务自由的土豪可以随意，但是追求升值空间的我们就不要碰了。 小产权房和中山都出手后，预算400+。入手2套房商品房，一套学位+自住，一套投资。

提问：广叔你好，想请教广叔我老公在佛山勒流上班，工程师，我在广州黄埔上班。我们最近看中一个佛山伦教保利中央公园的楼盘，一个22楼80方毛胚，130万，另外一个142万，15楼精装修送家电。我们只有大概40万首付，另外收入总计一万七。我老公考虑到资金较为紧张，想明年年底入手。保利中央公园有规划地铁荔村站。我想今年入手。比较喜欢这个楼盘。请问合适吗？另外我们还看了万科沁园，128万，装修很次。大良没有看。比较贵。老公满足限购条件，有一年佛山社保，想听广叔的专业建议。谢谢！我们目前已婚无孩。另外我还考虑是不是广州应该买个小两房。但是我社保应该要到2021年才满5年。因为中间有断过一个月。还有就是我们子弹很少，是否该多等一年到年年底再考虑？谢谢广叔。

回答：你好，就投资价值来说，广州大于佛山，毕竟佛山的价值在于临广，但你们预算40偏少，买广州有点尴尬。如果你们是刚需买房，这个预算买佛山更适合一点。子弹40可以今年就开始上车了，刚需不要一直等，存钱收益跑不赢房价，深莞在前，广佛在后，下一波也快了。预算有限，二手房可以适当gpgd加大杠杆，降低首付款，更有利于选筹。保利中央公园这个楼盘，不算近地铁站，但算是伦教里面一个不错的次新楼，他的体量很大，就是也因为体量大，所以关注度会相对高一点。其他的近地铁在盖的房子的都是一些挺破的原住民小区。

所以它是顺德不限购区的首选，比万科沁园好。但是在整个佛山限购已经完全算放开的当下，这些原来的不限购区域，他的潜力就显得有点弱了。有条件的话尽量买限购区，价值更大。

提问：广叔你好，打算投资总价100万上下的房产，目前看好的是佛山龙江、容桂、伦教，重庆大学城、西永，其中龙江有规划的珠广佛线，离佛山新城也很近，这几个地方请您帮忙分析一下。另外武汉有适合三无人员投资的百万左右的房产吗？谢谢大神指点

回答：你好，佛山分为禅城、三水、高明、顺德和南海五个区，其中三水和高明区的经济较弱，禅城区是佛山的政治和文化中心，虽然是政治核心却非绝对控制中心，因为经济基础决定上层建筑，佛山的经济强区是顺德和南海。佛山只能买临广的片区。重庆特点：多中心，无明显价差；可以参考土拍价格，中央公园，西永，蔡家，龙洲湾供了一堆地又如何？真正好的地就没看到过。炒作，没什么用的。就算价格一时间炒高了，出租也困难。西永只有与两江四岸相比很便宜的时候才能买。价差没拉开别买西永。可以确定的是，后面如果土拍地王，一定是在核心区域，地位将会越来越显著。

提问：你好广叔，自住广州市一套三房，500万。地铁9号线附近另有一套大户型 ，值400万，老人家住。2套不欠款。现想入手花都和清远交界的碧桂园假日半岛，5房双拼别墅，面积250平带花园。距离市区住处开车50分钟，距花都区住处25分钟。原因：1度假(以后养老)2、此房11年开盘时160万，17年因广州加大限购力度，利好清远涨了一波。现在下滑了一些。预计广清轻轨开通、清远长隆营业以后会涨。3、本想花都住处卖掉置换，但老人住得习惯。4、 孩子读小学，以后初中住校，可把白云区出租约5千元一月， 搬到别墅长住。这套别墅280万元，要按揭，5年利息75万，5年后房价会上升75万吗？能不能下手？

回答：你好，广州现有2套资产不错，可以长持。至于想在花都和清远交界买双拼别墅，这种属于消费品，如果想养老自住可以买，主要看你个人喜好，投资我不看好，不要期待太高，因为自住和投资本身就很难两全。投资来说，远郊别墅这种需求很小众，风险性高，金融性差。如果打算自住可以入，自住要看自己的喜好。投资被高估，回报率比较低。

提问：广叔，请问龙华的高峰学校九年制怎么样，好像成绩挺稳定的，值得投资吗？那边次新小区七万左右。

回答：你好，高峰没有被追捧。第一、没有好“爸爸”，名校集团化的浪潮下，没有名校冠名。第二、招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好；现在高峰没有学位溢价，产品又不错；如果成绩一直这么稳定下去，那就是锦上添花，再不济也有带花园次新+地铁+三房兜底。

提问：广叔你好，预算500万想买个好点的学位小两房，保值增值能力强的，五年之后要用到初中学位。最近去看了科技园的盘，豪方花园，朗景园，都是大冲学位。豪方花园16楼带电梯相对来说新一点，我去看的11楼朝南，70平感觉房子挺大挺好，户型方正，装修也很舒适，唯一我觉得不好的就是小区太老，02年左右视线被前面的高层遮挡了，离大冲学校比较远，离地铁口也不近。朗景园，刚刷新外墙更换电梯，看上去没那么旧62平米，地段学位都还不错，也是小区老00年左右，小区环境很一般，还可能还会有点吵。像我这种情况应该如何选择呢？其实朗景园和豪方我都挺喜欢，麻烦给点建议谢谢！

回答：你好，豪方是00年的房子楼龄20年了，朗景园也差不多。这个楼龄的房子，加上品质都一般，谈不上保值增值能力会强，你看中的是学位，南外大冲今年当了一次黑马，明年会不会继续黑下去谁也不敢保证，但是这一波涨幅却是实实在在吃到了，小户型已经涨了20%，所以现在买多少还是有点风险的。如果一定要选建议还是朗景园吧，距地铁口近，外观稍微时尚一点，比起豪方花园，这类产品喜欢的人相对会更多一点。

提问：你好广叔，有1300万的预算，第二套。我在福田的房子现在准备 ”以租抵贷“，孩子今年4岁。工作在南山，老婆工作在福田。 我们的家庭年收入在120万左右。现在比较纠结，不知该选涨价之后的宝中还是选基本稳定的后海。看了宝中西岸观邸 (宝实验)、后海公馆 (育才)，幸福海岸、招商海月华庭等楼盘。现在实在是很纠结，请夫子能够简单指点一下。十分谢谢。

回答：你好，接触房产时间久了，就会发现一个现象，龙华业主换房一般换到福田，宝安业主一般换到南山，龙岗业主一般换到福田或者南山。 现在的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园和正在发展中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要集中在福田南山，刚需可以坐半个小时到一个半小时通勤上班，但当工作几年后会有换房的打算，产业也集中福田、南山、光明，关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距，所以换房的方向是关外往关内跑，工作远的往工作近一点跑，差的学校换好学校，这些资源都集中在在关内。

所以预算1000万以上我的建议都是直接南山，最终的城市中心依然会是福田-南山-前海这条线，其他新中心无论如何也无法撼动的地位，最贵的地段是南山，最稀缺的是海景资源也在南山，以后最好的地方仍然是深圳湾，也是换房的终极目标。 科技南片区可以关注； 南二外本部比较旧； 半岛城邦一期 后海公馆、澳城花园。 以上提到的盘，不会跑输。

提问：广叔你好！请问一下，我在坪山有一套公寓，14号地铁口，46平的一房一厅，是50年产权，商住两用公寓，产权已经去掉11年多了，楼龄大概在9年左右，如果我现在让价卖掉合适吗？还是说等14号线快开通后再卖啊？麻烦广叔指点。我是付费会员。

回答：你好，坪山14号线地铁口，八成是沙湖站的楼盘。 沙湖是近两年坪山楼盘集中入市的片区，基本都打着14号快线坪山第一站和世茂广场的旗号，公寓都卖到了三万多。 人们买入地铁盘常规有一个心理误区，认为地铁开通之日就是楼盘大涨之时。实则差矣，所有利好早被开发商大张旗鼓宣传，叠加到房价里了，并且只有透支，绝无低估，相反，等利好落地之日，就是透支的价格回归之时。现在龙岗3号线地铁口的公寓，5米层高，70年产权，三万出头求甩卖，你认为你39年，位置更偏远的坪山公寓靠一个地铁站能飙到四万？ 趁着现在开发商帮你免费宣传，把你把价格抬到三万多，尽快蹭热度出手吧。真等到地铁开通那天，和周围一堆比你新比你好的公寓竞争，想卖打骨折也难出手了。

提问：您好广叔，目前在深首房二贷，另一半首房首贷，工资月收入四万左右，目前手上只有八十万，想在福田买个四百多万的学位房作为投资，值得买吗？要怎样操作才能降低首付比例？或者有哪些融资途径来提高手上首付款金额？除了信用贷外，谢谢

回答：你好，深圳可以操作gpgd，或者部分渠道可以提供首付贷 在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。 福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，400多万还能选到2房，算是住家和学区比较均衡的选择。 福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。 但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。

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