广州楼市:这种板块易横难涨,内行人都在回避

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提问：广叔，您好！我和太太目前单身状态，我名下花都和从化各有一套房，太太名下在白云有一套房，均广户，现有资金300万，想在广州或珠三角再投资一到两套住宅，怎么破限购，建议哪些区域？另外前段时间去看重庆渝中渝北CBD，不限购不限售，是否有投资价值。

回答：你好。单身在限购区域只能购买一套，有其他名额吗？子女的或者看找人代持。建议考虑黄埔科学城、番禺万博、番禺广场，长期的话南沙也可以。重庆渝北可以考虑，但由于重庆供应量较大，消化需要一些时间，需做好中长期投资的打算。

提问：广叔你好，我在广州新塘凤凰城凤仪苑有155方的复式无电梯的洋房，中介说市价230万，目前闲置抵押银行200万做生意周转金用，凤凰城有1套300方独幢别墅，房贷还有350万左右，有人出价1200万。提问：目前生意亏损，还欠银行400万经营贷款，房贷350万，可否卖掉凤仪的复式和别墅，还了银行的钱，去萝岗买房，小孩在萝岗读书。转换跑道，置业萝岗。

回答：你好。凤凰城超级大盘，没有地铁，常年抛盘，价格也是易横难涨，刚需要来这里买房通勤是相当不方便的，因此可以出手。萝岗潜力要大很多，可以考虑。

提问：广叔，你好！首问，我刚卖掉了天河北的房子，预计1月可以有600万现金，名下没房，有贷款记录预计10月底还完。因为反租到明年7月，以及在小孩学校附近住，计划这3年租房住。如果用这600万来投资，你推荐投资哪些小区升值潜力大？家庭月收入4.5万左右，是买一套大的还是在黄埔或南沙买两套，是现在就入手还是等年底12月的好？

回答：你好。现在就要开始踩盘入手了。年底就没多少货了，多数好的房子都被人挑走或者涨价。600w，4成，能买个1500左右的房子，看你需求是否有改善方面的需求，可考虑在珠江新城入一套，如嘉裕丹顿阳光、中海观园国际，这个方案偏向与自住改善+投资；另一个方案如你说的，偏注重投资，但黄埔南沙受总价限制，不应配置过高总价，一般300-500是最佳的，属于未来刚需购买的主力群体。或者考虑华景新城一套+黄埔一套。广州具体投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，广州已有一套，目前能腾出首付30w，能支付月供8000，纯投资买二套，是建议在广州借票入手，还是佛山核心区入手呢？

回答：你好，建议借票在广州限购区买，其实月供能力你不止8000，你还有租金收入补上，另外的话我建议找亲戚借点钱凑够50万，在老黄埔，万博，科学城，鱼珠找找，选择也是有的。 至于佛山，除非是没房票才建议去的。佛山的市场是追随广州的，等广州市区有明显涨幅再去佛山也不迟的

提问：您好广叔，请问客村新盘紫星华府跟天河的兰亭盛荟那个会更适合现在入手呢？

回答：你好，紫星华府估计单价要在6万左右，广州大道与新港路交汇处的西北角，单体楼。兰亭盛荟单价5万出头，产品好目前在售的是3期，整体看你的需求，主要是通勤角度来考虑，如果只是纯粹从投资角度看，兰亭盛荟会好一点，毕竟区域板块不同。

提问：你好广叔，目前自住天河五山，工作在越秀区附近。今年用我妈的指标在员村新村首付3成入手一套135万40平的小房子。孩子现在4岁打算过几年到越秀上小学，不知道我现在是不是应该把员村这套房卖了？然后在越秀买套两房或者是三房的学区房自住呢？还是说直接在越秀买套一房学区房，另外租房。学区房对于南沙和增城地区的房子来说投资性价比是不是不高呢？

回答：你好，员村新村周围配套齐全，双地铁生活很便捷，但是像这种老破小未来堪忧，可以考虑出手置换。建议你说的第一个，学区房如果注重教育，可以作为自用+投资，房价含有学票的价值在里面。而南沙增城就是地段投资，投资的是未来，两者完全没有可比性，这个还是要看你个人的偏好需求。

提问：你好广叔，缤纷假日豪园和雷圳碧榕湾的两房，哪个值得入手？考虑自住，也兼顾投资。两套总价差不太多，犹豫～～

回答：你好，我们的投资逻辑： 学位越好越好； 搂龄越新越好； 地铁越近越好； 选好小区后，再从里面找性价比最优的一套，虽然十年期不一定挣最多，但短期内增值有保障、流动性强、心里踏实。 雷圳碧榕湾是九年制南山双实验学位，而且非常有保障，前海一线，便宜的户型都比较吵。按照目前的涨幅趋势，小户型学位会继续受追捧。 这2个盘对比优先雷圳碧榕湾。

提问：您好广叔，深圳回迁房250总价投资，目前已拆比较快的看到两个，一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标，带上外附属龙岗学位，另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房，小学看着还可以，初中可园学校一般。两个单价和拆迁速度相当。想预期5年左右收房卖出或再抵押。你评估哪个升值潜力大些。若都不行，另外有单价相同（3.1w）龙城广场向前村旧改，进度更慢点，会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。再然后这个总价这个进度的不好找了，西部未知。最后，签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议吧。感谢广叔。

回答：你好，回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。 一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算； 二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。 这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

提问：广叔好，广东省河源市江东新区是否适合投资？2021年通高铁、听说也正在筹备成立行政区。

回答：广东河源主要城市能级太低，存在感不强，一条高铁拉不起来一个城市的房价，核心还是人口和产业，而且本省优质城市太多，资金不傻，会流向热度和能级更高的城市，比如深圳 广州 东莞 佛山，投资来说，这些城市确定性更大，回报率更高。

提问：你好广叔，我们福田区有两套学位房，现在准备拿出一套50平，荔园小学+红岭中学的学位，目前可以800万出手。已经有好几个买家有意向签合同了，想腾名额置换一个改善型的房子。可是现在到处都要摇号，我们不敢把这个房子出了，因为需要等两个月或更长的时间才能拿到款，怕到时摇不到合适的房子或两个月后房子涨价了。可是不出手却又没名额。请问：1.现在把这套房子卖了好？还是继续等到过完年再卖？或者有没有办法等摇到号再签旧房子的买卖合同？2.请问总价1000-1200万，区域不限，改善住宅+投资保值，有哪些区域或楼盘可以推荐？3. 打新好还是买二手好？非常感谢广叔的解答！

回答：你好，1.不知道你们两套的欠款有多少？如果不多的话，是可以夫妻间腾挪下，然后打新再卖。学位房，在深圳是永不凋零的产品，上行期先买再卖是最稳妥的方式。但是操作起来会比较极端，也不太知道你们能否接受。凡事皆有代价，至于具体操作方式，可以详见会员内部分享。2.下半年是打新为主流。虽然僧多粥少，虽然常常只是陪跑，常常只能做分母，可是不尝试怎么知道自己成不了分子，尽力了才不会有遗憾。目前1000万以上的成交比较少，没有跌也没涨，可以把新房的风景看遍，再回到二手市场也来得及。3.买新房好还是二手好。其实都没有定论的，关键是要看价格。

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