广州楼市:这种房产常年抛盘,房价易横难涨,别在盲目买房了!

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提问：新人首问 广叔你好！本人在黄埔科学城工作，两年前在新塘凤凰城入手了一套二手房，用的父母名义首付100万贷款15年，月供2万，目前本人名下广州无房有贷款记录已还清，手头有200万子弹可用，年收入不稳定70-150不等，如今刚入户广州，两个小孩也即将上小学，想按揭买个四房自住加学位加投资，一手二手都可，有以下几个问题一：科学城500万总价内的左右的四房目前只了解到常春藤和中海誉城，请问选哪个还是有其他盘选择？问题二：凤凰城凤锦苑这个因贷款年限太短总感觉不划算，加上目前手头资金不多，有必要现在卖掉吗？还是继续持有一年后手头宽裕了再上车？

回答：你好。1、常春藤前不着村后不着店，缺少配套交通，不建议买；中海誉城目前这个地段我认为有潜力的，暂时没有地铁，离香雪站较远，未来有规划的可能。

2、凤凰城盘大，地铁远，常年大量抛盘，价格是易横难涨。首房首贷一定要好好利用，尽量贷足30年，利用好杠杆，贷更多的资金，更长的时间。房子除了赚房子的钱，还有金融的钱。500左右4房，建议看下：具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：新人首问，广叔你好！本人现在广州户口，广州无房，欲入一套100平米左右，总价在300-400W的房产，以投资为主，5-10年看，现在哪个区域最有投资价值？最近也看了黄埔的合众中央城、龙湖揽景，南沙看了恒大阳光半岛、绿城晓风印月、美的华发天珀、华润瑞府、金科博翠明珠、星河东悦湾、星河山海湾，哪些楼盘较好，求推荐！

回答：你好。短期建议考虑黄埔，南沙适合中长期投资。你列的楼盘中，黄埔中央城不是很好，盘大；龙湖揽景位置偏，地铁远，没啥配套；南沙比较有潜力的是横沥、灵山二岛，我的看法：首选华润瑞府,次选星河山海湾。300-400建议看下：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔好，1张房票，万科城市之光140平米（以下简称万科）和亚运城天逸162平米（以下简称亚运城），选哪个好？我在科学城工作，广州初次置业，有房票1张，四口，俩小孩一个上初中一个明年小学。亚运城比万科，房子当然宽敞些，景观好，教育配套好，房价低30%；主要是交通，项目距海傍地铁站步行2公里，距上班地方远的多。纠结无比，特请教您。另外，关于我的现状，在楼盘方面有没有更好的选择？谢谢！

回答：你好。亚运城之前就有分析过，不算一个好的投资选择，在区域上与其他板块联系少，自然没有充分的外溢需求；未来土地供应大（亚运大道沿线茫茫一大片），竞品多；距离CBD不近，如到番禺广场，到万博；3号线东延线有利好，但其实会把人流往番禺广场导。如果是自住，注重学位和居住环境是可以考虑的，投资不如其他地方。所以如果选，建议你考虑万科城光。科学城上班，建议看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：1.本人现有市桥鸿成花园三房一套，贷款未清，发觉这个盘涨幅太慢。该保留还是置换，考虑学位，尤其是小学。

2.考虑二套，现有200W，看了你对番禺广场的推荐，留意东怡新地，融穗澜湾，觉得融穗太贵，担心高位接盘，还在留意尚东尚筑，单价相对较低，我跟爱人都是外地户口，打算迁入广州户口要房票。您给什么建议。

3.爱人对别墅情有独钟，星海小镇的联排别墅是否值得考虑。

回答：你好。1、鸿成花园近地铁市桥站，但由于楼龄偏老，1999年的房子了，同时片区较为成熟缺少增量，因此涨幅较慢，可以出手置换。

2、东怡新地近地铁，次新房，可以考虑；融穗澜湾，景观视野好，价格相对是高一点的。尚东尚筑近为未来3号线番禺客运站，大花园社区，可优先考虑。

3、星海小镇自住是可以的，但是这种远郊别墅，周围配套、环境差，也没地铁，未来流动性是比较弱的。

提问：新人首问：广叔，您好！2016年老公用他姐姐的名字买了时代春树里A区92方的房子，自住，现在贷款还有120W商贷，月供6千，家庭名下无其他房产，现在我的小孩差不多一岁，考虑将来小孩读书，想做一下规划。

方案1、如果把房子买卖方式过户到我名下，找过中介，大概需要10W的税费+手续费，过户之后转公积金60W+商贷140W，月供大概1.1W，手上大概还能有60W，再凑一些还能再买一套投资。

2、把这套卖掉大概有280W，之后3成首付再买一套4房的改善居住+学位，如果有余钱还能再买一套纯投资。

问题：现在我们手上只有15W，可承受的月供2-2.2W，请问2个方案哪个更值？两个方案的楼盘请推荐一下？或者有没其他更优方案？

回答：你好。建议考虑方案2。即能很好的利用好杠杆，又能置换到更好的楼盘。投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：广叔，200-250w，考虑：1.科学城科城山庄的小两房，2.知识城八十来方新房，3.车陂1室1厅，类似天朗或翠拥，4.番禺广场的东华花园三房，纯投资的潜力的话？当然投资二手比新房好点可以租抵贷

回答：1、可以考虑的，科城山庄近地铁、黄埔区政府。

2、知识城还要很长时间，发展也有一定的不确定性，不如眼下的科学城，蓄势待发，指日可待。

3、车陂一房还是算了

4、东华花园可以做个短线投资，18号线的带动效果明显，东华花园也属于刚需上车房，总价低， 很是抢手的，楼梯房是有一点影响。

总结看，方案1较为稳健可靠。建议首选方案1，次选方案4

提问：广叔您好！南沙港中交蓝色海湾的新盘价格目前已到3.6-3.9万一平，两年后交楼，是否处于高位？如果现在入手，还有升值空间吗？谢谢

回答：你好。中交蓝色海湾中长期依然有价值的，短期上涨空间不大。

提问：你好广叔，本人在深圳万科星城有一套三房，已婚，现在手上有子弹450，想购置一套四房，一直在准备打新，请问广叔有什么好的建议。家庭年入大概200.如果明年在购买手头可能更加宽裕。

回答：你好。万科星城区位还不错的，带宝中第二外国语，就是地铁不是很近，还有价值。有一套房，打新的概率很低，现在打新都是没房优先，建议二手淘笋。现阶段不用急，慢慢淘笋，二套需要7成，能买个650左右的房子。4房的选择较少，特别是西部。不知道你买4房是做什么用？自住吗？自住还是考虑下通勤距离，投资建议买个3房。

提问：你好广叔，现福田区福兴花园的两房在出租（2000年买的）因小孩要在梅园小学上学，租住在学校旁的梅林一村的三房。现想将福兴的两房置换成三房的，福兴可卖600左右，加上卖了寮步保利的200，有800，考虑自住和学位广叔有哪些次新房可推荐？或有其他方案？谢谢指点

回答：你好。福兴花园在梅林，有一定楼龄，可以出手置换。自住在哪里工作？月供能力如何？6成能买个1350左右的房子。这个价位如果要兼顾好学位和自住都不是很多，加上次新，就更少了，在福田选择真的不多。如果自住没有要求，建议考虑宝中的次新+中上学位，具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：你好广叔，万科松湖半岛3.7万以上可投资吗？

回答：你好。松湖半岛目前这个价位可能会横一小段时间，但是中长期看依然有潜力的。

提问：如万科松湖半岛与保利首铸天际同价，哪个更具投资优势？如何选择？

回答：一个是临深，一个有南城CBD的辐射。论生活和配套后者要更好一些，自住+投资考虑后者。

提问：广叔，您好！一直是您忠粉，我家乡在广西，一直想在南宁入手一套房子，考虑偏投资多一些，有什么推荐的区域和楼盘？手上子弹仅90发，需全额买，又想买大些的，可以怎么操作？先全额后抵押贷？

回答：你好。90w全款的话建议看下江南区的普罗旺斯，沿着建设中地铁5号线找，比如龙光普罗旺斯向日葵。可以这样操作。

提问：新人小白首问：广叔你好，在佛山南海千灯湖板块当代万国府有一套124平4房房贷已还清，佛山户口，明年11月份广州社保满5年，手上现有资金200万，年收入80万左右，工作地点海珠区政府附近。现在的问题1：先入手不限购的区域还是等明年11月份有购房资格再买？2：入手不限购就纯投资，几年可以出手？3：如自住的话番禺华南新城和海珠逸景翠园哪个保值更好？4：有贷款记录的话现在买房需要几成首付？可以买总价多少的房子？

回答：你好。1、这真是一个头疼的问题。明年11月份怕价格都涨起来了，买不限购的区域到时又没有了资金。我建议你去黄埔买，找开发商，二手房也可以，先交定金，和业主、开发商签远期合同，即到了明年11月份有资格再做过户的手续。

2、买限购区域

3、海珠逸景翠园保值没问题的。番禺华南新城区位近万博CBD，有增量，潜力要大一些。

4、有贷款记录，已结清，在广州无房，可以4成

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