广州楼市:这种板块已经没有投资价值,还有不少人跳火坑

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提问：广叔金地香山湖今天报价14000是否可以入手本人在科学城有一套复式所以选择香山湖的平层对这个楼盘有什么看法

回答：金地香山湖在永和，永和的购买力和需求比较低。如果能买科学城则选科学城。

提问：您好广叔，现有在广州自住一套两房有贷款。准备卖了置换3-4房物业自住，置换核心关注学位教育。如果卖掉可以有300w左右预算资金，请问广州天河区新楼盘保利天汇、新楼盘珠江花城和天河牛奶厂的二手楼盘龙湖天宸原著要怎么选？能否分析下三个楼盘的学校教育资源情况？谢谢。

回答：你好。保利天汇，天河刚需网红盘，45班九年一贯制公立学校，虽然还没定是哪里，但省一级公立名校应该也是跑不掉的。珠江花城，教育是其王牌优势，执信中小学。龙湖天宸原著，牛奶厂的知名大盘，交通、配套方面不是很好，但环境和景观强，有灵秀、执信。看个人偏好吧，如果对交通方面配套方面不是很在意，选龙湖天宸原著，后期会逐渐完善的。其次考虑珠江花城，再次保利天汇

提问：广叔，你好，这里有几个问题。1.你对广州沙村地铁口房子怎么看，由于它地处黄埔和新塘交界处，感觉两个区政府都不会在边界上增加太多的公共资源，如学院，医院等，因此，两个区或者城市交界处的房子长期都不大看好。2.你说过看好金融城，如边上的美林海岸花园。我看了一下在售户型，几乎清一色的西晒，西晒的房子真的很难受，自住根本受不了，中介的话说是，如果住的舒服，别人也不会卖。你是如果对西晒的房子进行定价。3.你说过看好保利天悦花园，是有单价5万的房子，那是商住两用的。普通住宅要到9万，而且是超大户型。

回答：你好。不同的预算有不同的选择，自住的位置也不同。所以适合别人的房子不一定适合所有人。1、沙村不如新塘。2、买房主要是买的地段，周围环境，对于西晒，不是所有人都特别在乎，广州闷热，即便不是西晒，没有空调也是不行的。至于定价，西晒会有一点点折价，但不大。3、保利天悦花园改善型住宅，商住是不建议，住宅虽然价格高了一点，但对于有一定资金量的改善需求来说还是可以选择的。

提问：你好广叔，工作地点在广州番禺化龙镇广汽基地附近，目前年收入100，希望在周边购房，自住兼投资，以后方便出售。

回答：化龙房源稀少，建议考虑对岸的文冲、黄埔。 不知道预算是多少，可参考：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城。文冲：万科城市花园、东港花园、万科金色悦府。

提问：你好广叔，我现住福田彩田片区90平三房，剩贷款200，小学学位尚可，初中不行。大娃四年后上初中，小宝五年后上小学，夫妻一人工作在福田，一人在南山福田交界。目前刚卖出景田小房，手里现金300，年入100，小宝长大，需要升级四房，也想兼顾学位和投资。 方案一：直接买入一套600左右带学位一房或两房，兼顾投资，莲花一二村楼梯房旧改不知是否靠谱，莲花中学也尚可。或者金地片区金地名轩，金地旧改，听说有名校入驻。 方案二：卖出现在房产，置换1300左右带学位四房，目标金海燕、英伦名苑、特发小区、海德园（只能买到3房但地段好） 或者不知还有没有更好的配置或者片区，现在房子入住三年，住着舒服的，就是稍微小点

回答：你好， 彩田片区虽是重点发展区域，但短时间无法兑现，关外次新很大的选择空间，买过后需要考虑以后接手的对象，刚需客已买不起，改善环境差，房龄也已过20年往后金融属性也会越来越差，除非绝对的笋盘. 莲花一村二村都是91年的房子了……除非有明确的拆迁信息，不然买了也是套牢很多年，莲花中学的成绩在福田不算亮眼，谈不上有学区价值的。

金地名轩是个冷盘 金地有一种慵懒不着急的气质，上班基本是965，所以这些年扩张也很慢，公司大本营金地工业区的旧改都迟迟未动。 沙尾这一代是小工厂和城中村杂处，金地工业区相比已经是容易旧改的板块，并且确实有预留教育用地，规划建一座九年一贯制的学校。 那么金地名轩这个盘能不能买呢？ 独栋次新楼、无花园、周围的城市界面依然是多层的工厂。因为通常旧改的周期是以5-10年计算的，刚上车的急富青年不适合买这种，手里有两三套了，买一套这个做点风险投资是可以的。 当然从总价控制的角度，金地名轩受到绿景蓝湾半岛的压制，这也是很多旧改传闻片区的常态，买家总是比卖家要后知后觉。 海德园属于2020为数不多值得打新的楼盘。学位、品质、地段等配套都算优质。 值得买！

提问：广叔，你好！现有房产两套，一套东莞东城房贷已还清；一套深圳龙华观澜房贷在供。现有存款约250万，全家户籍在东莞，在东莞还有一套购房名额，在深圳已无购房名额，但深圳入户资格达标，为了小女上学，正在等待入户，因大的孩子在东莞读初一，为了中考户籍优势，东莞户籍仍需有房产挂靠，原计划两年孩子高中后卖掉东莞的房子，加钱换成深圳的，可又担心两年时间深圳房价上涨太多，而手里的钱已经贬值了。想问一下，我们这种情况，是拿手里的钱在东莞再买一套？还是在武汉买一套？两年后出售置换深圳的。（我们没有武汉的购房资格，父母户口在武汉，可以用他们的名额购买，但是贷不了款，东莞可以按二套贷款）盼复，谢谢！

回答：你好，首先你手里的资产，还算比较优质，这2套房子可以选择长持，未来还有很大上升空间，暂时没必要出手。子弹250，不建议再在东莞或武汉继续加仓，还是应该想办法开发房票继续买深圳，将来才能价值最大化。一个家庭其实有6张房票，如果你已经满足深圳入户标准，后期可以把户口随迁过去，jlh腾出一个房票或者利用父母老人票做接力贷买入。如果子弹250偏少，东莞房子因为没有贷款，还可以做一笔抵押，扩大资金流。总之：2年时间，深圳买房机会成本很大，所以尽早开发深圳房票，越早买入越好，才是王道！

提问：广叔你好，广州黄埔最近政策明确本科加半年社保可以买房，放宽之下房价是不是很快就会起来。现在才开始交社保，满半年还适合入场吗？

回答：你好，最近黄埔区的价格在往上涨，几个因素重叠：1、yq之后，小阳春的滞后带来的旺销局面，2、从2017年3月调控以来，挤压的刚需一股脑的释放，3、深圳涨、上海涨、杭州涨，收到整体大盘的影响，广州市场也热了 现在可以开始淘笋，如果有性价比高的，先付定金拿下，跟业主谈谈交易周期就好了。

提问：广叔你好，坐标在广州，小孩4岁，17年在惠州惠阳买了一套房，以老公名义贷的款，现在想在广州购入一套投资+自住，小孩上学用，现有子弹100，请教广叔可以买哪个地区楼盘好些，因工作原因想离天河沙河近一些、谢谢

回答：你好，惠州房产并不算优质资产，建议出手后重新配置一：二线城市省会城市的低价潜力盘。单纯考虑学区+自住，天河关注：芳草园、保利天宇、瑞安创逸、保利心语、中海花城湾、嘉裕公馆。投资关注黄埔花园、骏景花园

提问：你好广叔，请问海岸城这样的能拿到机率很小吧！还有您说的全款抵押和5+2是怎么操作的？望回复，谢谢！

回答：你好，海岸城成熟的商业，带好学位，加上限价，自然关注的人很多，估计中签概率极低。但是也可以试一试，万一中了呢。【全款抵押】：找过桥公司垫资，全款买下，然后在红本抵押，最高可七成。5+2指的是，先5成首付，然后做2成商业贷！

提问：广叔你好，请教下，看到前面的帖子您说深高北比深外龙好，能否具体说下表现在哪些地方？另外，深高北4盘单价在10w左右，买的话，未来成长性如何？之前看到说金茂府10w已经算是龙华的房价顶部了。

回答：你好，深圳现在的名校有以下几种： 第一，市属名校分校，比如龙华的深高北，深中龙初，南外高新之类的，这些本地名校会更注重自己在本地的IP，所以生源多数会点招，虽然颇为人诟病，但是不可否认，唯有如此才可以快速吸引聚集重视教育的父母以及更有资质的孩子，从而提高生源质量。 第二，豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。 名师能出高徒，前提是要孺子可教也，所以生源是不得不考虑的一个因素，生源质量又和家庭有很大关系，一个挣扎在生存线上的家庭，是很难重视教育的，更多的时候是有心无力，寒门难出贵子，也很大一部分原因在此。

生源也解释了为何南外学府的成绩并不亮眼，因为囊括了太多老旧小区，也解释了缘何没有名校光环，海韵也能挺进前三十。 深外龙成绩问题不大的，深外完全有“能力”让它的成绩很好。据说现在联考成绩还不错，但是综合实力目前看来不如深高北，龙华的学校普遍一般，这个学校成为龙华第二水到渠成。 金茂府是豪宅，产品定位是整个龙华稀缺的大平层，价格是龙华的天花板了，投资意义不大。

提问：你好广叔，手上有100W现金，孩子爸想买商品房.我们在龙华墩背工业区这边有一套小产权（现在自住）.我想卖了小产权再买（可卖150多W），孩子爸不同意.现在因为这个纠结卖还是不卖.家里孩子大的9岁，小的才几个月.月供1.3W左右没问题.现在因我没上班.望赐教！

回答：你好，支持卖掉小产权 第一不能上学，二胎放开后，深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。 第二，没有杠杆，不具有金融属性。 100万在深圳能买到的房子未来升值潜力一般，更何况你们有2个孩子，需要考虑学位问题，预算只能增加。 从投资角度看，也建议出手小产权，去有潜力的二线城市买一套低价盘，未来升值潜力也比小产权更大。

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