广州楼市:这类房产投资潜力弱,还有不少人跳火坑!

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔你好，本人住在花都，现在想换300万以内的房子，滨水新城和融创文旅城新房大多去到25000一方，投资空间大吗？感觉花都这几年涨得特慢！谢谢！

回答：你好。花都相对广州来说，地理位置较偏，属于广州的郊区，距离广州核心区远。滨水新城卖的是湖岸风光；融创文旅城，以前的万达，整得非常高大上，有不少游客前来游玩，对于这种文旅地产，一向是不建议的，不要被表面的浮华所迷惑，到了旅游淡季，你就会发现街头冷清，来玩的也就是玩了就走，所以未来缺少购买力的支撑。对于花都，我还是建议你买地铁沿线的房子，比较抗跌，保值。

提问：新人首问 广叔你好！本人在黄埔科学城工作，两年前在新塘凤凰城入手了一套二手房，用的父母名义首付100万贷款15年，月供2万，目前本人名下广州无房有贷款记录已还清，手头有200万子弹可用，年收入不稳定70-150不等，如今刚入户广州，两个小孩也即将上小学，想按揭买个四房自住加学位加投资，一手二手都可，有以下几个问题一：科学城500万总价内的左右的四房目前只了解到常春藤和中海誉城，请问选哪个还是有其他盘选择？问题二：凤凰城凤锦苑这个因贷款年限太短总感觉不划算，加上目前手头资金不多，有必要现在卖掉吗？还是继续持有一年后手头宽裕了再上车？

回答：你好。1、常春藤前不着村后不着店，缺少配套交通，不建议买；中海誉城目前这个地段我认为有潜力的，暂时没有地铁，离香雪站较远，未来有规划的可能。

2、凤凰城盘大，地铁远，常年大量抛盘，价格是易横难涨。首房首贷一定要好好利用，尽量贷足30年，利用好杠杆，贷更多的资金，更长的时间。房子除了赚房子的钱，还有金融的钱。500左右4房，建议看下：具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔好，新人首问。目前手上子弹100左右，因为老家有贷款记录，首付要4成。计划在黄埔科学城或者长岭局，以及亚运城中选择，两房即可。目前比较心仪是黄埔的龙光峰景华庭和金融街融穗御府，这两个盘不知道广叔觉得怎样？或者有其他建议吗

回答：你好。建议首选黄埔科学城。龙光峰景华庭西北方向有个加油站，一些人会忌讳。金融街融穗御府也还可以；还可看下科学城投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，周末去看了黄埔区的楼盘，有想置换的想法。夫妻上班比现有住房出行节省30分钟，看中那里有三条地铁，小区里有华附小中，旁边有大壮广场，万达广场。看房的情况，正北朝向的户型104方，面向小区内花园，只剩高层；正南朝向的户型95方，面向外面大马路，剩低层。在户型挑选和朝向上想咨询一下意见。

回答：你好，从区域来说，置换到配套更完善的，是合适的。从面积来说，甚至是房型来看，是不合适的，置换没有越换越小的，如果是这样，那一定是你方法不对。

你目前自住的120平大三房吧，换成北向三房，南向小三房，居住体验感就坏了，我们向上购买，必须是往潜力地段+自住更为舒适的方向去进行。你先要找对标，究竟你卖了中海后有多少钱，然而限制于你买新房首付的问题，为什么会缩水了，为什么不选择相近路段的二手房。

提问：广叔你好，广州投资买房，子弹100以下，三年后考虑孩子读中学，哪些板块，楼盘值得入手呢？

回答：你好，广州随着佛山、南沙、花都、黄埔的“人才购房”变相放松限购，这几个区域的一手和二手成交速度非常快，在过去的几个月内低价盘迅速被“扫光” 。广州从去年12月初也开始了一轮的升温，不同于上一波的“珠江新城+天河北”双引擎，这一次是“农村包围城市”先从外部区域开始升温，刚需大规模进场，迅速扫掉低总价的房子。

整体来看，广州今年的时机适合入场。广州我认为东面更有价值。如果你有资格，100万首付，车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔其实更佳，这一线也是广州最有价值的区域，重点沿着这条线淘笋。

提问：您好，广叔，本人(广州户口）在17年底入手金碧世纪花园一套73方两房总价270万，月供1万多点，现在考虑孩子读书（3岁）问题想置换。手上有250W，父母在棠下有一套小产权房子，为了方便他们接送孩子所以想选择骏景（短期没有居住需求，和父母一起住），现在非常纠结： 方案一：直接卖掉金碧，换骏景三房？请问买入和卖出时间有建议吗？还是不着急慢慢卖？ 方案二：金碧不卖，凑点钱在骏景买个小两房？现在金碧放盘还是原来的价格，算上当时的杂税和两年月供差不多要亏30多万，买来从未住过空置在，金碧除了学位硬伤其他我都很喜欢，有点不舍。 方案三：金碧不卖，买旭景，可以买个一百零几方的三房，学位也解决了。

回答：你好，如果实在是为了学位，那么学位就变成了你的刚需，那么骏景小学是不错的选择： 1、可以尝试卖掉金碧世纪，置换到骏景，既解决了学位问题，有解决了自住的问题 2、旭景小学的档次肯定比骏景要低，如果要还学位，就不建议了，因为能争取到好的学位，为啥不争取呢 3、手上有250万，如果有名额的，看能否直接买呢，走全款再抵押的路子也是可以的，就不建议卖金碧世纪的房子啦

提问：广叔你好，本人目前在布吉有两套房，一套为鸿荣源尚峰89四房和万科麓城89三房，尚峰出租中麓城自住，小孩上幼儿园中班，准备小学。目前自住麓城是因为幼儿园和小学都比较满意，但是中学学位为布吉中学，所以想提前做好初中学位的准备。目前在蛇口上班，但是喜欢好的小区好的物业，还想住大点的房子，学位不能太差。所以最近在想用出手尚峰这套 更换到大运的仁恒公园世纪带上外附属学校，是新学校。首付大概400万左右，总价650万以内。请问广叔的意见如何？之前也考虑过西丽宝能城带南科大实验学校学位，但看着89的价位从900到1100，增长太快导致贷款多压力大。还请广叔给点意见和其它推荐，感谢感谢。

回答：你好，大运还是很看好的，但是兑现的周期很长，虽然发展多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未来还是无法撼动的，龙岗的地理位置无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途，同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。

宝能城学校是科大九年制，一般，但是区位比大运强很多。 二者对比优先宝能城 比较推荐华润城

提问：您好广叔，深户纯投资，5成按揭贷款，前海周边50平左右+两居，西乡固戍周边75平左右+三居，请问哪个投资更好？

回答：你好，做投资可不是选择题这么简单，没有明确看到两个楼盘的位置，品质、楼龄、配套，小区，户型等综合对比因素，这样随便给出答案是不负责任的。具体推荐分析参考内部分享！

提问：你好广叔，本人男30了，坐标深圳，现存子弹30。年收入40+（存20+）。老婆婚后惠州转深圳集体户，婚前名下惠州有一套房（首贷未还清），有车一部（全款），最近刚生了一个娃。 父母无业无存款，母亲是想我在老家汕尾能买个4房的房子（二弟工资不高，三弟刚读研毕业），每年过节可以回去住几天，也有是面子。 一直都是跟父母一起住的。现在想搬出来住。如果在老家买一套的话，我就得自己租一套跟老婆小孩住，另外租一套给父母住负责他们的生活费，还要月供一个老家，有点压力。 为了下一代，我的想法是怎么能在深圳尽快上车应该怎么规划？老家的房子以后有多余的钱再买。不知道我的想法对不对，希望广叔指点迷津！谢谢您

回答：你好，面子，是很多普通人迈不过的一个坎。 一开始我没想通原理，后来偶然想到，把面子当作商品，就好理解了。 面子本身也是一种商品(消费品)，越穷的人，往往越喜欢购买，原本就所剩不多的资本，花在了面子上以后，就没有多余的资本翻身了。 面子的流行，是人性的本能，任何动物都有攀比心理，越是下级阶层，越喜欢攀比表面的输赢，即所谓面子。 好比同样50万，可以省会付一个首付，但老人非要在农村装修一栋「别墅」； 明明可以毛坯空关再买一套，中产阶级非要花50万精装修，房子买来没法显摆，「多没面子」； 表面上看，面子是钱，越仔细琢磨，面子是阶层的分化标志。 为了人前显摆一次，宁可平时省吃俭用，出门公交车，吃饭优惠卷，熬夜刷淘宝，浪费了宝贵的时间和精力，失去了提高自己，提升阶层的机会。

穷人与富人的不同，金钱只是结果，核心是认知上的不同。富人认可智力和勤奋的结果，穷人追求虚伪的表面，面子文化切合着穷人的思维和生活方式，但在富人面前可以说毫无作用。 热衷面子，就是把自己培养成穷人。 买汕尾属于纯消费，本来就不多的子弹，不要打了水漂。 汕尾可以买，但不是现在。你的思路正确。等房产有了赚钱效应再考虑买老家。 惠州房产价值不大，以前分析过很多次，可以考虑出手老破的婚前财产，子弹凑到100以上，深圳入手一个2居小户型上车盘。

提问：您好广叔，我一直在看你的信息，非常感谢你的分享！我想请问一下，有朋友推荐布吉大都会的拍卖房，单价在2万左右，觉得很便宜，这个可以投资吗？谢谢

回答：你好，两万听起来真便宜，查询你会发现布吉大都会的挂盘价不过两万七八。这个盘有几个硬伤，一是住宅性质公寓式建筑，办公地多，不适合住家。二是不通天然气。三是产权的硬伤，只剩二十年，太硬了。所以千万别认为两万是个天大的漏儿，就算底价拍下来，以后也不好转手，我觉得房票宝贵，这个漏儿咱们还是让别人去捡吧。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

广州楼市:这类房产投资潜力弱,还有不少人跳火坑!
广州楼市:这种板块已经没有投资价值,还有不少人跳火坑
广州楼市:今年这类房产最好别碰,血汗钱或将打水漂
广州楼市:这类房产涨幅最差,还有很多人执迷不悟
深圳楼市:这个区域已经没有了投资价值,还是有不少人往火坑跳
广州楼市:买房一定要擦亮眼睛了,这类房产投资客都回避!
广州楼市:这类房产最有潜力,懂行的人已经在悄悄入手
广州楼市:这类房产只适合悄悄买入,投资客争分夺秒
广州楼市:这类房产不适合投资,改善自住可以考虑
广州楼市:这类房产不能碰,反而不涨还被套