广州楼市:这类房产不适合投资,改善自住可以考虑

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提问：您好广叔，本人有1000万子弹，有2套方案，1、买入科学城龙湖云峰原著1000万左右的叠墅改善自住，2、天河公园板块臻林自住投资。请问这两种方案哪一种更合适？

回答：你好。1、龙湖云峰原著1000左右改善自住是可以买的，园林、户型、物管都不错。投资的话不是很好，总价过高。2、臻林不错的，另外还可以看看新世界的天逸。建议选择方案2

提问：广叔好，本人新广人，在新塘翡翠绿洲两套，一套97自住，2014年购入。一套178未装修刚满2年。目前月供1.1W。因为孩子2022年要上小学，想换市区好点的学位房，目前手里子弹150。因为目前新塘房价低迷，有点纠结，想着是现在出手一套换多点子弹好挑选，还是等有轨电车通了再卖。目前倾向荔湾协和学位，附近多是老破小，只有君荟名轩次新，价格不低。不知道值不值得买入。或者广叔有没有更好的建议。注，已办离婚析产

回答：你好。新塘泡沫挤得差不多了，已是房价低位。翡翠绿洲位置偏了点，投资客很多，缺点是交通和配套，可出手置换。协和小学还不错，可直升协和初中，其对应的房子都还算保值，如果想要好一点的教育，只能是牺牲居住舒适度了。君荟名轩位于西村，地铁上盖，独栋小区，靠近内环路有一点噪音，靠近协和学校，上学方便，总体看可以考虑的。详见内部分享。

提问：广叔，你好！本人现有一个广州购房名额，预算也不低，主要用于投资，希望找到有较大增值潜力的标的，同时也注重未来5年的变现能力，近日经介绍得知以下几个盘：珠光云山壹号、珠光.新城御景2期、新鸿基地产的峻林、佳兆业天墅、珠江花城；麻烦广叔能帮忙筛选推荐，或者有更适合我需求的盘也欢迎介绍，非常感谢!!

回答：你好。珠光云山壹号，自住环境不错，空气好，配套方面也还行，不过片区增量有限；新城御景2期，珠江新城东，地段价值大，靠近路边有点噪音；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，子弹120-150，sfsd想上车深圳，在福田岗厦润恒大厦两房，景田TT国际小一房和罗湖深业东岭的回迁二手小两房三处拿不定主意，计划自住+长持，目前工作居住均在福田，后续可能会换去南山工作。感觉从罗湖去南山比较远，润恒这边以后会有10号线，换乘2号4号9号线也很方便，景田学位比岗厦好些，不知道涨幅是不是会优于润恒，所以就在三处纠结了，希望请广叔帮忙分析一下？另外是不是南山小一房上车会更优？劳驾广叔给点建议。

回答：你好，福田中心区除了4大神盘之外，中低端楼盘单价在5-7万之间。 属于福田投资的第4梯队，自住还不错，投资跑输大盘。 福田真实存在大量“低价”的房源，它们交通便利，配套齐全，学位充足，很多户型不差，居住舒适度不低。 这类房源的普遍特点是： 20-35年楼龄 独栋或双栋大塔楼，无社区花园，停车位紧张 八九十年代楼梯房，房源、产品和社区老化 户型差，客户不出阳台，异形或有尖角 楼盘偏办公化，办公大于自住 学位中等或者偏下 定价准则：以上特点这2个盘占了3-4条，如果没有学区，价格会更低。

现阶段深圳的正常次新房回报率更高，原因还是大家都是外地移民，不迷恋地段，不愿意给老钱接盘，还在城市扩张和外溢的阶段，可能再过二三十年，深圳的城市化进程接近尾声，就会像上海一样，中心区的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，旧貌换新装了。所以现阶段不建议入手中心区。 深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。 但周边的黄贝岭村环境过差，进入社区之前要经过大片的村中小路，这样就影响了它的长期潜力，自住上学可以，投资适中。 子弹150，想回报率更大，建议一路向西，宝安 碧海 西乡 沙井是更好的选择。 如果想自住兼顾投资，龙华的上塘和福田保税区也是一个比较好的选择。

提问：您好广叔，请问如何买房才能避免站岗？

回答：你好，衡量买房投资的标准，不再是哪个区域涨得更快，而是哪个区域最能抗跌。

房价涨跌规律：1.房价上升周期内，品质好、地段好的房子一定第一个涨价，然后逐步传导到品质差、地段差的房子；地段差的老破小“补涨”一般是房价上涨行情的结束。买房要尽量买区域的龙头代表盘，它们通常都是这个区域房价涨跌的风向标，如果房价上涨，它们通常都是领涨，而下跌横盘的时候，它们的抗跌性也很强。龙头标杆盘的特点是，它们小区的品质、物业、以及居住环境都要高于周边的小区，大多由知名房企打造，而且最重要的是它们符合这个片区的偏好和购买力，能站在本区内置换的终点，未来人们要换房时第一选择就是这样的房子。

2.房价下跌周期内，品质差、地段差的房子会先跌，然后传导到品质好、地段好的房子。相对而言，地段、品质是房子抗跌的主张因素。一无概念二无产业三无人口支撑的远郊区，必然率先开启下跌步伐。即便有概念炒作的远郊区，也要看这些概念最终能否落到实处，否则靠概念炒作支撑起的上涨，也最容易高位下坠，一地鸡毛。

提问：您好广叔，本人手头现金只30来万，无资格，广州是一线城市，如果找人代持一线城市的市中心，要处理老家的一套学区房，而且也只够买老破小的首付。 你建议是买老破小，还是不限购的新塘白江地铁房呢，另外，你为什么对新塘白江地铁房的潜力这么有信心？ 谢谢！

回答：你好，带强学位的老婆小不比新塘差，新塘是没房票才考虑去的。你当下也没房票，郊区今年我也不建议大家去买，所以还是先把老家房子卖了看看先，然后钱够了再来看广州限购区。30万买个好点的老破小都能真的 另外因为广州中心的东移，未来老黄埔，鱼珠，琶洲一带白领很多，跟新塘的距离很近了，不少白领会考虑到新塘置业。而且那条13号线直接把新塘的人拉到珠城多方便

提问：你好广叔，最近看了宝安新安灵芝新村90平，7.5w值得入手吗？主要考虑宝中学位备用及后期旧改投资。谢谢

回答：你好，新安： 新安是宝安老区，类似罗湖的情况，配套成熟但需求主要来自于当地居民，部分有宝安中学学位的次新盘价格甚至持平宝安中心；但相比于罗湖更有利的是：新安距离前海和南山都很近，所以能否吸引部分小白领的注意； 总体来看，距离地铁较近的小区能够略微跑赢大势，其他小区持平大势；价格太高的小区有明显的需求错配，最好不要碰； 灵芝新村旧改时间太长，持有时间20年可以考虑。

提问：您好广叔，现状：1.2021年1月账上200W现金，莲塘名骏豪庭1套房价值400W（欠200W贷款）。家庭年收入70W。如果卖掉莲塘房，则家庭名下无房产，但夫妻都不是首套首贷了。2.夫在深圳湾工作，妻在福田市民中心工作（一年后可能去蔡屋围工作）。1子，2021年秋季上幼儿园。诉求：1.学位房。素质教育作业少。2.投资房。跑赢大市。3.通勤近点。方案：1.卖掉名骏手里400万现金，买1个螺岭小学位房，首期5成，剩下还能投资哪里的房产？2.卖掉名骏，买1个螺岭附近三房自住。3.总价800万预算，买福田哪个楼盘，上学+投资？问题：1.莲塘名骏豪庭房要不要等一等再卖？2.如果明年2月买名骏，3个方案哪个好些？

回答：你好。1、名骏豪庭靠近罗沙路，有点噪音，不用等一等，现在就可以挂牌。2、方案1可考虑剩余资金买广州；方案2，螺岭的老破大不建议买；方案3算比较好的选择，但800预算有点尴尬，买2房有余，买3房够不着。方案建议，注重学位考虑方案1，兼顾自住考虑3

提问：你好广叔，目标西部，但是资金有限，没有多少可选标的，请问宝安区金港华庭和白金假日公寓哪个更适合刚需？也怕高位站岗，你觉得西部还有哪些洼地值得投资？有哪些新盘可以买？个人开车出行，对地铁要求不太高。感谢~

回答：你好，这两个都是西部刚需得不能再刚需的上车盘，哪里有好房源买哪里，上车盘的特点是随大势走，天花板低，价格上你追我赶。西部无洼地，谈得上洼地的算沙井，大空港新城地处大湾区核心节点，连接深圳前海和广州南沙，必然是深圳重要的战略要地，新盘可考虑海岸城，刚需新盘中各个方面比较均衡的盘，目前确实处于板块发展初期，未来潜力比较大，但不一定能抢到。

提问：你好广叔，预算2300万左右，锁定了两个盘的两套房子价格差不多，现在有点纠结，请老师给点建议选哪个。主要综合考虑房子品质舒适和学位和升值空间。1.圣莫丽斯，看了上下叠拼两层的，有花园，6房+1房，很宽敞很舒适大气。深圳外国语龙华，如果中考成功，期待像深高北周边的房价的升值。一本证，一步到位！2，鸿威海怡湾，海景，南边的中医院确定不建了准备做公园，学位深圳湾学校，4房。两本证。 请问老师上面两个应该选择哪个呢？这个价位您是否还有更好的项目推荐，多谢！

回答：你好，1.圣莫丽斯要出关交通很不方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，现在福田的人往南山方向去了。前景不看好。整个深圳的趋势是罗湖→福田→南山→前海，跟着趋势走。 2.鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型。 个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。

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