广州楼市:楼市分化严重,有潜力价值的板块只剩这几个

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提问：广叔你好，夫妻户口广州。爱人在五山上班，小孩在五山上学，我自己在文化公园附近上班。准备二胎，手上现金300万，黄埔有一套房，按揭中。准备再买一套，考虑自主+投资。1.是一步到位在五山买呢？五山房子老，溢价高，感觉不划算。（对五山板块的房子希望您能给点建议）2.还是再买一套有升值潜力的，暂时租在学校附近？以后再置换？3.买的话有哪些推荐楼盘？谢谢

回答：你好。1、五山主要为教育板块，高校是挺多的，但板块缺少增量。学位也并非顶级学位。溢价高，有点水分。2、建议买一套有升值空间的，租房住。3、有一套房在供，只能7成。能买个430左右的房子。广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，我想入手一套广州住宅，老公现在广州工作，儿子在广州读大学，将来考虑留广州工作，两人都有房票。希望是地铁+好学位房子。当然，如果孩子将来没在广州工作，房子也有可能卖掉，好出手也要考虑到。考虑购买小三房，新房、二手次新盘都可以，预算总价450～600W。现家庭情况：还有两套房贷款中，其中一套公积金贷款，现在可以还清。问题：1、买天河区、越秀区、还是黄埔区？2、若是老公名下买，首付多少成？若是儿子名下买，可以用老公的公积金贷款吗？3、请推荐些楼盘。谢谢！

回答：你好。1、如果注重教育当然是选越秀，注重投资与中上学位选择天河、黄埔。2、华师附小不错的，优质学校。自住需要考虑自住通勤距离，广钢新城适合自住+投住；富颐花园适合纯投资。看个人偏好。3、500-600w参考：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：你好广叔，我想在广州投资一套总价500左右的房产，有房票，我看过凯德双桥8号，鱼珠的五矿招商鹭山府，南沙的灵山岛，黄埔科学城的一些盘，想听听您的意见，或者有没有什么推荐，非常感谢！

回答：你好。感谢赞赏！凯德双桥8号在荔湾大坦沙，鹅潭湾规划是一个圆圆的大饼，还不知道什么时候掉下来，遥遥无期，超级缓慢；招商鹭山府公开宣传说是双地铁，还是江景房，但两个地铁口也都不近。虽然从距离最近的鱼珠地铁站到楼盘入口，直线距离不到700米，实际上人走出地铁站，还要七拐八弯，穿过一排城中村建筑，再穿过几段高速立交桥，然后走过长长的一段绿地，才会到达售楼处门口。南沙灵山岛算南沙比较有价值的区域吧。黄埔科学城一直有推荐。总价500左右，可参考选筹：板块及楼盘详见内部分享。

提问：你好广叔，想请教一下，天河最便宜的学位房，推荐去哪个小区找呢？像华阳、龙口西、华景这些小学的都可以是吗？体育东、天河一小这些就对口初中不行？

回答：你好，最便宜的话那首推的就是龙口西的那些破学位房。不过你来出租或者后面再出售的话，绝对会感觉到人生的绝望，因为这种房子就是为学位，压根不好住人的。基本都是一些以前的员工宿舍或者是大院房子，外墙斑驳破落。体育东跟天河一小对口的初中天河中学，整体的都不会说太差。就是房价会更贵一点。

提问：你好广叔，首套首贷，单身未婚，首付100w以内，月供1.2-1.3w，总价330以内。体育中心上班，希望通勤方便，学位暂时不考虑，两房三房均可。看过东圃车陂的城市假日园、阳光假日园，黄村的中海康城。老黄埔的黄埔花园、黄埔雅苑，中鼎君和名城。主要以两房为主。 1、阳光假日园北向两房，70-71平，4.5w入手是否偏贵？ 2、是买近一点的两房还是远一点的三房？ 3、是否有其他合适的盘推荐？ 谢谢广叔！

回答：你好，买三房，沿着地铁5号线、或者13号线沿线去就行了，尽量买三房。按照330万总价，文中提到的城市假日园、阳光假日园、中海康城买三房是上不了车的，如果买三房一定要来老黄埔了，地铁沿线没问题，买三房未来的升值潜力、接盘侠都要好太多

提问：您好广叔，请教一下你几个问题：1、首付200-250万左右，首房首贷，在珠江新城工作，投资加自住不考虑学位，有没有推荐的方向？ 2、 之前看了海珠的珠江帝景，感觉小区环境很好得房率高，挺满意，请问这个小区东哥怎么看？ 3、 金融城看了骏景花园，小区生活氛围浓，就是楼龄都比较长了还有投资价值吗？

回答：你好，你的预算总价应该是700-800万左右，珠城工作这个价位在珠城买到的房，但是面积可能会小一点，还不如退一步到天河公园看看，天河公园一带的住家氛围还是很好的，被珠城跟金融城夹着，无论是自住投资都是很值得。珠江帝景唯一诟病的是物业问题，所以小区看起来就是比较落败，投资选他没问题，毕竟广州塔这么大一个ip十年后回来看还是地标，后续琶洲西区一带起来了也是有不少高管那些会选择珠帝，接盘力还是很旺盛。骏景投资的话一点问题也没有，楼龄问题其实不大，市区已经进入存量房竞争的时代，18年楼龄跟20年楼龄相差不大，另外就是整个金融城的花园小区哪有几个对吧。不建议你把700-800的预算放在这里，如果行情一来，涨上去就是近1000万了。金融城最大的问题还是发展得比较慢，这个价位还是更适合天河公园，或者是琶洲，万胜围一带可以看看。

提问：您好广叔，广州虽然放盘量很大，但是真正户型好然后朝向好楼层好地段配套又好的房子真的是太少了，关键还很贵。即便是同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%，你怎么看待这个现象？

回答：你好，你说的这段话大概率是对的，25%是没有这个差距的，但是10-15%肯定是有的，个人看法买房子第一就要追求流动性，流动性是一切投资标的门槛这个是必须的，但是流动性高的房子大概率一定是好房子

提问：你好广叔，首付100w左右，总价考虑大概在270w以内，三房，以后会搬迁去琶洲电商板块上班，想看看这个价位去哪个片区买房比较合适呢？目前去看了华南碧桂园翡翠苑的楼梯三房，有点想下手，但是不知道合不合适？您怎么看？

回答：你好，翡翠苑在华南碧桂园的会所对面，有别墅产品，也有小高层产品。个人觉得华南碧桂花园除了翠山蓝天苑之外，别的组团都或多或少有问题，要不就是离地铁口贼远，要不就是产品有点过时，或者就是楼梯楼，要么是小区环境一般。270万以内，三房，大概率肯定是选择番禺和老黄埔，这个基调没问题，即使是选择番禺，可能还有其他更重要的选择，首付100万以内、小三房、地铁物业、次新二手还是有不错的选择的，比如雅居乐花园、佰利山、华南新城、万科欧泊都可以考虑考虑。

提问：您好广叔，刚需上车，请问一下黄埔新政值得入手投资吗？如果用我父母的名义买，接力贷首付需要几成呢？目前首付在70万左右，广叔比较推荐老黄埔哪个盘呢？

回答：你好，接力贷首付3成这个是没问题的，中信银行、兴业银行都没问题。首付70万左右，那看你要不要用一点杠杆，金碧世纪、万科城市花园、中鼎君和明城都可以。

提问：你好广叔，本人广州一套房、武汉一套房，短期都不想卖，现在子弹大概180，想在武汉再置一处房，目前有两个方案，一是光谷东购置纯投资盘，优点是资金压力小，但是暂时无法理解光谷东目前的价格和价值，总觉得光谷东现在产业也很空心化；二是江岸或者武昌的改善盘，问题是子弹有限、压力很大。请问广叔，这两个板块哪个更值得入手呢？如果有必要，卖掉广州住宅回汉一步到位可以吗？

回答：你好，武汉当下的楼市现状，每个板块的价值会被重塑 光谷东是武汉非常成功的新区，倒退3-5年，我们是不认可光谷东的价值，自住很少，全是炒家，空有概念，溢价太严重。但是站在今天再看光谷东，华为 小米等头部企业入驻 加上光谷大量企业开始转移，自住需求占比已经超过投资客。虽然武汉横盘3年，但是三环内所有洼地板块在横盘期内 已经完成补涨，比如白沙洲 四新 后湖等刚需纯居住板块 价格已经到了1.5w以上，光谷东的性价比凸显。不知道你现在武汉已有的物业是什么板块，如果是成熟区，未来纯投资 考虑长持，可以买光谷东。在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往绝对价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。

因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看作环线发展，是错误的。如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。江岸和武昌的改善盘，未来涨幅大概率随大势，新区是博取更大的收益。前者更稳健，后者更进取。广州仓位如果是我们内部推荐的板块，没必要出手，一线城市作为底仓可以长持很久。

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