广州楼市:2020年最有价值的板块,只剩这几个!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔，您好！家庭名下有广州市海珠区嘉仕花园西区小高层电梯南向大两房，市值400左右，天河华景新城小两房市值400左右，己无贷款，手上现有子弹350左右，本人四十多岁，小公司股东，年收入不确定，前两年年收入约100万，受疫情影响，今年收入确定会少一些，老公五十岁，单位中层，年收入30万左右，一孩己上初中，现在钱贬值得历害，去品秀星越看过，感觉环境不错，凤凰城碧桂园云顶也看过，感觉也不错，由于年龄已步入中老年，收入不稳定，想出手置换合理负债来对冲货币贬值，有什么好的建议？

回答：你好，感谢赞赏。嘉仕花园，距离在建10号线滨江东路站近，有一定的利好。华景新城还有潜力，可继续持有。品秀星樾有科学城辐射，这个位置的配套还不错，锐丰广场、飞晟汇啊，以及奥园广场，300-400米的香雪地铁距离，也满足出行和通勤的要求。凤凰城碧桂园云顶性价比还可以，但由于位置偏，没有地铁，配套也一般，供应量大，所以投资价值较弱。建议首选品秀星樾。

提问：广叔您好，本人在东莞南城蛤地御花苑有自住别墅，想在周边买房以后给小孩，但是御花苑现在价格偏高。请问旁边清华居的别墅值得买吗？

回答：你好。御花苑可以买，中长期看还有价值，清华居自住还是很不错的，有山有水，靠近水濂山水库，旁边还有生态农场。别墅相对来说流动性不是很好，自住可以考虑，投资价值一般。

提问：广叔 我之前就问过 您说尽量入黄埔 也推荐的常春藤 时光年 您说知识城前景不如新塘 可是时光年 幸福誉 时代印记 都在一起 都是属于知识城 三个盘都离得近 您是以为这几个盘属于科学城吧 这几个都是知识城 所以选一个还是直接新塘品秀星图

回答：你好，感谢赞赏！我知道的，这是一个长期和短期投资的问题，因为你之前说可以持有很久，然后又说需要3-5年。如果短期想有暴击，考虑新塘品秀星图还是不错的，长期投资可以考虑知识城。

提问：广叔，你好，今天签约了一套房子，实际成交212万，因为想多贷款，网签价格是252万。有几个问题问一下:1，这样做得风险大吗？2，如果过户前房子涨得多了，业主会要求以网签价格成交吗？不然就不配合过户。3，252万是正常评估价格，并没有特意做高，这样在银行是骗贷吗？4，现在网签价格可以改回212万吗？

回答：你好，感谢赞赏！1、高评高贷有一系列的负面影响，如：做高房价对应要多交税；做高房价需要房东配合，并存会存在金额相矛盾的两套买卖合同，因此产生法律风险。不过只要房东配合一般都没事。2、首先签好合同，按照合同约定来。3、不属于。4、还可以改，不过多贷几十万没多大问题，不用太担心。

提问：广叔你好。坐标广州，工作在琶洲，月收入7W，之前有贷无房。现在子弹150，年底能到200，也能再借一些凑到250。两个孩子还未上小学，也会有上学的考虑。想考虑买房自住，请问有什么推荐吗？是现在买好，还是一年后子弹再充裕点买好？看了珠江帝景苑，都是大套，总价好高。

回答：你好，感谢赞赏！250首付，能买到800左右的房子。自住现在就可以上车，不要等。滨江东可以考虑。琶洲工作，滨江东可以考虑，其次磨碟沙和万胜围都可以考虑。珠江帝景苑大面积多，总价高，有三房100平的可以考虑，其他可参考选筹：泊雅湾、星品、世港花园、保利天悦花园、雅郡花园

提问：您好广叔，我在新疆乌鲁木齐市有四套房，其中三套已经贷款结清，一套别墅正在还贷中，现有子弹100+想在广东投资一套房（不限购不限贷）作为孩子两年大学毕业后（在珠海上大学）的临时停留点，未来考虑转手，请问在广东哪座城市购买投资增值空间较大呢？谢谢！希望您能给到帮助！

回答：你好。目前黄埔科学城的潜力比较大，子弹100+可参考选筹：万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语、雅居乐富春山居

提问：新人首问，我在海珠区工作，月入3万，在别的城市有两套房，都有贷款，每个月还贷2万，打算提前还贷。上个月以我父亲的名字在沙村新世纪花园万象苑买了90平179万二手房，当时买入的理由是比考虑那里比前一站南岗便宜很多。现在在南沙滨海隽城定了一套145平大四房，价格347万。当时考虑只有一个名额就买大的。定金给的蛮多，过几天就要过户。我单位有房子给我住，所以现在我主要是投资为主也兼顾自主。我感觉这两套房子都买错位子了，现在比较着急如何处理，特别是南沙这套，是去交割吗？还是先给他钱，暂时不过户，中间转让给别人？卖家是在广州唯一一套房。做小生意，不知道可不可靠。

回答：新世纪花园万象苑这套还可以，近地铁沙村站，就是楼盘大了点，有39栋。滨海隽城在金州，次新房，近地铁金州站，离万达广场、区政府都很近，可以考虑，至于你说的大面积确实大了一点，不过自住+投资还可以，居住舒适。综合看你这两套房子都还算可以，当然第二套的大面积如果能找到接手人，是最好的，换一套3房会好一些。有中介帮你把关，不用太担心。

提问：广叔您好！我又来了老问题我是一位家庭主妇还有二个孩子在白云区上学(一个初一，一个小学三年级).(现中山有三套房市值200w，现金200w(刚卖出中山一套房)老公在三元里地铁站附近工作年收入100W左右想买间自住十投资，我想问下广叔 像我们家这种情况买新房好呢？还是买二手好呢？新房具体在那买好？二手又在那买好？真心希望得到广叔的帮助，手里有房票。

回答：你好，感谢赞赏！一般建议考虑二手，可腾挪的空间和可选择的范围要大一些。首付200万，4成，大概500万左右预算。金融城的骏景，中海康城，城市假日园，阳光假日园，盈彩美居都可以看看，或者海珠光大花园，佳信花园，逸景翠园之类的。一定要买3房。

提问：您好广叔！珠海唐家湾片区可以投资入手吗？有万科和桓大盘。

回答：你好。唐家湾棣属于香洲区，目前房地产销售政策也是限购状态。该片区房地产开发始于2000年左右，自2008年珠海格力地产、珠海华发股份进驻，加之深中通道（深圳至中山到珠海）的规划建设，该区域地价一路飙升，但其销售状态一直不温不火。唐家湾片区房价发展得益于深中通道和良好的海岸线，但与港珠澳大桥和澳门关系较弱，在目前房价维持在2.5~4万/平米区间，价格有一点透支，不过中长期投资依然值得买。

提问：广叔，泊雅湾、星品、世港花园，都比较旧了。如果要考虑一手房，哪里会比较合适呢？有什么楼盘推荐？我可以开车上下班，工作在琶洲，250W首付含税费，需要首付四成。

回答：你好。世港花园比较旧，可以排除。建议首选磨碟沙的星品（近地铁、次新），其次是滨江东的泊雅湾，离广州塔近，近地铁，缺点是靠近路边可能有点噪音。如果在琶洲工作，我建议你看看保利天悦花园。

提问：首问望指点：

1.计划在东莞投资，周期2～3年，总价300+以内。原标的是松山湖或南城，但目前价位太高，短周期投资请问是否合适。

2. 投资周期2～3年，请教广叔有什么区位建议。初选：（a）茶山中心，目前价位2.3左右；（b）东城外国语学校周边盘，如鼎峰尚景；（c）环湖（前面老师文章多有推荐）。请教选筹建议。

3.如果考虑松山湖或南城，请问投资时间需要考虑安排多长。湖內，东城，南城，环湖，哪个是更适合中期投资的区位？

4.也看了环湖，松湖碧桂园位置较好但开发商减分，万科城邦开发商好但周边交通很堵。选择环湖标的的话，大岭山、大朗，寮步，选筹优先顺序如何。选筹上可以推荐一下吗

5.环湖价格与湖內价差多少才值得投？

回答：你好。

1、短期还有一点空间，但不大了，这一波之后很大概率会横盘。

2、a茶山还属于价格洼地，可以考虑。b可以考虑；c大岭山和大朗都可考虑

3、短期投资考虑松山湖外溢，即环松山湖，东城南城外溢：高埗、石碣。中长期则考虑核心区买，即买入最硬最核心资产，抗跌，领涨，如南城CBD。

4、投资要看未来，目前短期内环境和交通方面肯定都还不能尽善尽美，等改善后，才有价值的兑现。

5、价差只能算一个参考因素，一般来说，加入松山湖5w，那么环湖2-4w都可以入手。

提问：新手提问：广叔你好，坐标广州，现在手里有一套房（番禺洛溪，有房贷），由于周边教育资源较差，考虑入手二套房，400以内的可考虑（首付七成），最近看了珠江花城，想让您帮分析花城怎么样？有说这里交通是硬伤，学位有变数，花城开发商已经明确推茅岗路的建设，地铁19号线的确有变数；执信中学也开建了，校长在接受采访说初中会就近入学，至于说现在小区内部打广告的省一级能不能兑现，个人感觉这个倒影响不大，牛奶厂的灵秀小学也不是说差到哪里。

想请您帮详细分析下：花城作为二套房解决上学问题，是否值得入？这个片区的升值空间有多大，现在开盘都4.7万—5万了。

回答：你好。珠江花城的优点：天河少有大型新盘；社区有幼儿园小学，执行中学落户北测，具体划分还没公布；独立商业中心；

缺点：周围工厂、城中村；交通不是很方便；地铁19号线还遥遥无期；原有地块属于油制汽厂，旁边就是广州本田，3公里还有广州石化。

花城还是有一定的潜力的，解决上学也不是问题，周边改善需要时间，短期增长可能有点慢，但中长期依旧看好。

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