广州楼市:有潜力的学区房都有这几个特点,看完我不再纠结了

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提问：广叔您好！君汇世家有小高层的房子（4层高）推出，这些房子每座门口都是独立朝路边的，与君汇好像分离出来，这些房子是商住两用房吗？是东风东小学学位房吗？值得买进吗？很想听听您的分析，谢谢！

回答：你好。君汇世家4层的是住宅，带东风东路小学、执信中学，小区环境、交通、配套都不错，自用+投资可以考虑。

提问：你好广叔，外地户口社保2年多。帮忙参考先在限购区域买中铁诺德，再增购新塘，几年后换黄埔好一些？还是先买新塘，2年后增购黄埔合理一些？您之前有提示尽量优先考虑限购区域，但也指出增购方案也可以，现在不知道怎么做决定。尽量在购第二套之前付清首套房款会好一点吗？ 谢谢了

回答：你好。第一个方案要好一点。优先买限购区。第二套之前是否需要付清贷款，看还欠多少，如果不多当然还清好，广州家庭还清第一套后，第二套贷款可以5成，不然需要7成。

提问：你好广叔，目前广州番禺唯一房产刚出手了，想换置一个大点的，有两孩子，大的马上上初中需要考虑初中学位，同时小的也需要考虑小学学位，孩子大了，想住宽裕点，有200W可支配首套自住，月供保守可以2W以内，在五羊附近上班，如何配置比较好？希望能给几个备选方案！还有想问一下，番禺的广州奥林匹克花园小复式和黄埔花园哪个更适合点？谢谢！

回答：你好，感谢赞赏！可以买个600左右的房子。黄埔花园的地段价值更大一些，复式相对没有平层的流通性就好。建议选择黄埔花园。天河：美林湖畔花园、美林海岸花园、富力天禧花园、华景新城、中铁盛德国际，黄埔：金碧世纪花园、黄埔花园

提问：广叔你好，黄埔区科学城那么多旧改项目，房子的供应量增加会影响房价涨幅吗？同样纯投资300左右3至5年，科学城和知识城怎么选呢？麻烦又帮分析分析，两个区有什么楼盘推荐一下，谢谢

回答：你好。黄埔科学城是大势所趋啊，旧改也是轰轰烈烈的，旧改项目房子是多了，但是那些旧改拆迁补偿拿到钱的人也会同样将资金流入楼市。好的房子是越来越少的了。建议考虑科学城，离广州中心天河珠江新城更近，有来自天河的外溢，同时也是最先发展的区域。知识城稍远一些，开发周期更长，有一句话叫做君生我未生，我生君已老。就是怕你买了知识城的房子，知识城发展起来了，你的房子却老了，跟新建的房子比，失去竞争力。看看万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：你好广叔，望回复~想请教一下，目前广州户口，家庭名下越秀一套老破小(学位使用当中)已还清，佛山我名下有一套全款房，老公有贷款记录，我无贷纪录。现有200，另想抵押其中一套房子贷出部分资金，在广州再入手一套。

目前有两个方案，一是选择番禺雅居乐花园一套低单价高总价豪宅，通过按揭公司可以贷款六成购入，但手续费比较高；方案二是在万博区域或者老黄埔区选择一套普通住宅然后再在非限购区同时购入一套。请问你觉得哪个方案更好？或者有更好的建议？另外我看你在09年中旬时说新塘已错过购入时机，涨幅有限，那如果选择在非限购区购买是否不能再考虑新塘？如果不能的话，有其它的推荐吗？

回答：你好，你的征信上没有贷款记录，其实可以考虑把老破小过户给老公，离婚后用你的sfsd首付3成入手2套广州的潜力楼盘。子弹200，加上抵押出来的子弹，入手2套没问题的。新塘不建议买，一套万博+一套黄埔是最好的选择。如果能长持，也可以关注南沙，但是目前看不确定性比较大，市区回报率更稳。

提问：你好广叔，五号线潭村附近上班，最近看三溪美林湖畔，21号线苏元附近小面积三房，预算400万左右，喜欢鼎峰，尤其B区，万科物业，新，单价4.3万左右，可是望花园北向双阳台82平三房现仅一套三楼，南向望马路的吵，今看到美林湖畔一套两房，楼层好，单价高出快一万了，但楼龄已15年了，是不是太老？等我置换时就二二十年了，但通勤更方便，想问，我该怎么选呢？敬听意见

回答：400万左右，就沿着地铁5号线、13号选择好了，鱼珠、老黄埔都可以，比如盈彩美居、金碧世纪、甚至黄埔花园、中鼎等等，看具体需求和诉求，有几个点可以给你提提建议： 1、在您这个预算之下，直接买三房吧，不要买两房，两房后续的接盘侠和流动性会打折，美林湖畔那套两房不要买了，太贵了，我知道那套房源，业主不诚心的 2、鼎峰B区，无论是哪个区，这个盘的价格有点夸张了，单价贵了，如果4.3万的单价，那盈彩美居、金碧世纪几乎有大把满足这个价格的，所以还是要从区域板块的价格梯度上去考虑，鼎峰属于萝岗区府的头部盘，网红盘，要避其锋芒

提问：你好广叔，越秀工作首房首贷，月收入1.6w，打算在广州买一套500w以内，请问你推荐买在哪里呢？看过广钢保利和东圃兰亭盛会，还有番禺、增城，不知道在哪里买呢？

回答：你好，如果是在越秀工作就不要跑太远了，建议选天河。你看的好像都是新房，建议选择二手房，500w的房子可以买华景新城。

提问：你好广叔，坐标广州，原本打算今年买房，但是感觉现在事件对房地产影响比较大，有必要推迟购房计划，明年再看看吗？

回答：你好，今年受黑天鹅事情影响，全国二手市场短期2-3个月成交量都有下滑，但只是短期影响被延迟，几个月后市场信心就会恢复，只是迟到，不会缺席。购房需求或得到释放，楼市仍将延续维稳基调。

黑天鹅之后，随着积压的需求释放，楼市预计会迎来一波成交小高峰，有意上车的购房家庭还是要做足准备的。各项房地产的政策支持下，市场回暖相对较快，因此，空窗期不会持续太久，有想法的刚需购房者可以抓紧这一波优惠上车。

在供应端，疫情后开发商会积极推盘，不会“捂盘惜售”，可售房源多起来，市场活跃度会大幅提升。二季度或是买房窗口期。疫情可能对居民就业和收入造成一定影响，但从长期看，疫情并不会导致购房需求、特别是刚需阶层消失，而是将购房需求延后。随着疫情被逐步控制，市场会全面复苏。今年二季度，随着开发商的出货以及各项买房政策的叠加，预计是一个较好的下手窗口期。

提问：广叔你好，我目前在坪山上班，刚需。想问一下坪山有发展潜力吗？适合投资吗？我入户深圳买房的话，首付需要一半，如果现有不到150万的话，买小一点的房子投资哪里更合适呢？还有像我这种情况是买坪山稍微大点的房子好呢还是去西部买个小单间好？

回答：你好 ，在深圳，人们对东部一直是碾压性的鄙视的，从来都是西风胜东风，所以导致西部热钱过多，加上政策高压，豪宅线受限，在现在这个时间节点来看，私以为东部的价值其实是被低估的，坪山300～350就可以买到一个区域副中心核心位置+公园+实验学位+六馆一城+品牌社区+未来45分钟通勤圈快速地铁口的三房或四房，同样的价格，这样的配套在整个深圳是绝无仅有的吧。 坪山沙湖片区，已经愈发现代化了，不管那些高楼林立的写字楼会不会空置，至少气势是上来了。

提问：你好广叔，可以介绍一下尖岗山壹号这个楼盘吗？据说最小79三房，不知道价位如何，还有这个地段怎么样？可以分析一下优缺点吗？

回答：你好。尖岗山壹号地铁：5号线兴东站步行790米，算是地铁物业。学区：紧邻宝中实验学校，旁边海安苑已是宝中实验学位，所以大概率尖岗山壹号花园也是宝中实验学位。（海安苑是海关的福利房，海安苑和壹号花园的位置以前是没有居民小区的，所以这一片也没有学区划分。）

其他配套：旁边在建尖岗山公园，大型商业配套需要到灵芝这边，生活、出行、商业还算方便。这个项目是上合村联合恒丰、松茂一起开发的，户型是79-136平的3-4房，单价在8万左右，600多万就能买个宝中实验学位的3房，还是很香的。

提问：你好广叔，请问自住兼投资，买罗湖的万科东方尊峪怎么样？

回答你好，生活半径在罗湖，纯自住可以买。投资建议回避罗湖区，未来跑输大势。

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