广州楼市:投资用途可考虑哪些板块?看完后终于不再纠结了

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提问：广叔你好，我目前是有科学城科城山庄一套150w左右的房产（无贷），打算置换做投资用，每月可负担1.5w左右商贷（总价350-400w）想问下广叔，投资用途可考虑哪些板块呢？目前认筹了科学城的星樾山畔，但高速噪音影响有些犹豫。

回答：你好。科城山庄一房，一般买房都是家庭单位的，一房缺少居住体验，可出手置换。星樾山畔的主要卖点就是地铁上盖，缺点就是靠近高速，有噪音，加隔音玻璃会好一些，总的来说性价比还可以。350-400w还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：新人首问，广叔您好，坐标广州，已无房票，想用家人名额投资一套，现有110W，月供1W5以内，请问科学城二手房：岭南越秀山畔和新福港鼎峰哪个好？新盘：品秀星樾和龙湖首开.云峰原著哪个好？还有一个想法：白云高尔夫花园一直涨幅不高，是否应出手？在附近入手的话，建议入手哪个楼盘？谢谢！

回答：你好。越秀岭南山畔要更好一些，近地铁，周围环境好，景观强，宜居。新盘品秀星樾要好一些。白云高尔夫花园由于片区发展成熟，缺少增量，楼龄偏老，所以涨幅较弱。目前有新地铁在建，有一定的带动作用，能涨一点，在白云新城辐射圈内，保值升值没问题的。附近潜力大的板块，详见内部分享！

提问：新人首问，广叔你好！本人现在广州户口，广州无房，欲入一套100平米左右，总价在300-400W的房产，以投资为主，5-10年看，现在哪个区域最有投资价值？最近也看了黄埔的合众中央城、龙湖揽景，南沙看了恒大阳光半岛、绿城晓风印月、美的华发天珀、华润瑞府、金科博翠明珠、星河东悦湾、星河山海湾，哪些楼盘较好，求推荐！

回答：你好。短期建议考虑黄埔，南沙适合中长期投资。你列的楼盘中，黄埔中央城不是很好，盘大；龙湖揽景位置偏，地铁远，没啥配套；南沙比较有潜力的是横沥、灵山二岛，我的看法：首选华润瑞府，次选星河山海湾。300-400建议看下：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔您好，我想问问我刚刚卖了自己的一套房子，现在有300万的首付能力，想买改善型的住房。最近看了亚运城天峯楼王138方和146方都比较喜欢，和山海连城的房子，两者对比了一下山海连城就是位置太偏僻但是楼盘素质比亚运城要好，我在南沙上班，小孩也准备上幼儿园，我想广叔帮忙分析一下买哪里比较好？对于我来说。

回答：你好，不建议选择亚运城了，其实你也看得出这么多年了亚运城的涨幅一直不太好，注定是跑输大市的命，建议买到万博去吧，剑桥郡看一下，未来涨幅可期

提问：您好广叔，广州投资黄埔中鼎君合名城76方两房，15年次新，有点怕追高浪，黄村中海康城88方西向两房02年偏旧。中海康城82方双阳台北向，02年偏旧。打算持有五年未来哪个升值潜力更大？总价350万有没有其他更好的小区推荐？

回答：你好，今年初黄埔成交量就有明显上升，中鼎目前的价格已经有点高了，入手有点勉强。中海康城属于金融城+奥体新城双区域板块的大盘，以刚需自住为主，小区接近4000户的中大盘，以80-120平的两房和三房为主，成交量在第二季度的反应非常好，因为户型产品100分、园林物业100分双地铁优势、中海康城小学还不错这些价值点，造成这个项目的二手热销局面，其实中海才是金融城真正的价值洼地和笋盘聚集地，可惜3个月过后市场再无笋盘，除了一些有硬伤的比如靠近广园、东环、车陂北，还有楼梯楼除外，其他的户型基本上都被消除掉了 所以，一旦市场形成共识，价格就一去不复返了。这2个盘对比，优先中鼎。

提问：您好广叔，目前在花都，户口也上在花都了，去看了融创文旅城和桐悦的三房，不考虑学位，只考虑自住和升值选择哪个好些？

回答：你好，文旅地产自住还是不错的，但是由于其欠缺刚需，同时配套方面不足，距离核心区远投资潜力较弱，融创文旅城就是这种产品。桐悦相对要好一些，至少有地铁，配套方面也在不断完善，建议考虑后者。

提问：您好广叔，怎样才能让资产最大化，早日摆脱房奴财务自由？目前居住工作深圳，为了娃读书，2017年底入手豪方天际，贷款500W月供26000，付完月供年收入余款不多，没有别的投资理财经验，家庭收入4w月，目前子弹30，另武汉万科城花景苑一套，托管租金4K月，少量尾款无压力。 请问广叔，有必要卖掉武汉填深圳贷款，来降低月供与利息吗？500贷款目前现状有没有办法能提前还完？剩下的子弹应该怎样投资理财？目前35岁，已面临中年危机，想在40岁摆脱老鼠赛跑模式，破解月供房奴困局？求支招。

回答：你好，只考虑你这一辈子的话，还是有可能财务自由的。 比如在武汉你现在赚5000万，基本到你退休你还是比较随心所欲的。在深圳这个数字要翻倍。 但是你的孩子未必随心所欲，因此如果你想要在你所生的全部年份，你的子孙也随心所欲，估计你要终生奋斗了。 万科城花景苑属于关山大道，光谷领涨区，建议保留。等待下一轮涨幅来了，在考虑裂变2套低价潜力盘。 不建议提前还贷款，开发副业 增加收入和现金流才是重中之重。 剩余子弹30，不要全部打光，去沈阳入手一套低价潜力盘，单价8千左右的二手房，首付十多万，租金能抵大部分月供。

提问：你好广叔，我在三四线城市，目前有几套房产出租，打算卖掉去投资二线城市，请问异地置业如何实操？

1.选城市。我在广东，深圳太高门槛，广州后劲不足，个人觉得东莞珠海惠州都被炒作，且不如中西部二线城市，这个观点对吗？目前去二线城市，选择中西部二线还是东部城市。江浙三线城市估计价格都超过中西部二线。按照城市行政价格选？应该优先中西部二线？2.版块：中西部二线，武汉光谷和重庆两江四岸，哪个板块更安全更有后劲？之前重庆房价很低是因为天量供应？以后呢？3.买房后如何打理？现金流有限无法空置。

目前广东小城市体制内上班，为了多一点实操经验，利用周末做了大半年的中介，看房了百来套。

回答：你好，首先夸一下你，在体制内上班还能够利用周末时间做中介，不惧辛劳与眼光，非常赞。问题也提得很好，看得出来是动脑思考过的。在城市选择上。我不同意广州后劲不足的说法。

广州是一个非常重要的城市，虽然现在排在4个一线城市之末，但是积淀还是在的，有重新辉煌的潜力，而且广州房价比深圳低，有上车的空间。其次是广东内的二线城市，我认为东莞可以关注。如果是二线城市做比较，重庆这样的低单价中西部强二线在全国范围内都属于价值洼地。无论是和江浙三线比还是其他二线比。所以城市的判断我认为是 重庆（中西部二线）≥东莞珠海＞江浙三线

其次是板块上，重庆两江四岸好于武汉光谷。一来是价格更低，二来行政级别也高出一截。重庆房子天量供应的时代已经过去，两江四岸的新盘数量极少，安全性和后劲都更足。最后，买房后的打理问题需要一事一议。如果是持有3年以内，建议直接空关；持有3年以上，建议装修后出租。

提问：你好广叔，我在华为工作，之前买了万科城的房子，小区还是很舒服的，离上班也不远，又好住，生活也很方便，请问为什么这么好的房子就是涨不上去呢？可以帮忙分析一下原因吗？感谢。

回答：你好，从房子的区域价值来看，万科城位于龙岗区的坂田片区。假如我们把华为拿掉，大家想想坂田会变成什么样子？我的脑袋里已经有画面了！如果把华为拿掉，坂田还没有布吉好。因为华为的存在，很多朋友对坂田寄予了很大的期望。但是一个华为远远不够，一个华为也撑不起坂田！所以说，区域的价值起不来，房子的价值自然好不到哪里去。

从房子的周边环境来看，万科城的西边是华为坂田基地，可是北边东边南边不是工业园就是农民房，进了小区是世外桃源，漂亮舒服！出了小区，你以为走错地方了。一个小区，如果只是里边舒服，出来就不舒服，是很难涨上去的，因为生活出行体验不好！有层次的人就不愿意买这种小区，而这些人是支撑小区持续上涨的核心购买力。

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