广州楼市:板块洼地正在消失,买这几个区域尤其注意

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：你好广叔，现在住在珠江新城，有一套白云区同和的房子云裳丽影92平方的想出售，换一个升值空间大的房子，等十五年后再置换给孩子喜欢的房子。想请教买哪些盘升值空间大。珠江新城二手和越秀中心城区非名校学位盘的一手楼，哪个值得买？有哪些楼盘推荐？加贷款的预算是800万左右

回答：你好。云裳丽影还可以呀，近地铁，小区环境、品质方面都还行，还有一定的潜力。当然如果资金充裕，可以置换到更好的地段。建议珠江新城二手，越秀的投资多为以学位为主，片区较为成熟，增量有限。800左右，可考虑珠江新城：保利心语花园、方圆月岛，林和：中怡城市花园

提问：广叔您好，关注您有一段时间了！在您的指导下，我卖掉了现在碧桂园东苑的有二十年楼龄的旧房子、置换了一套番禺万博广地花园观澜的四房，又去陈村买了一套地铁物业荔园新天地的小三房！我还想再出手买一套小三房用于投资！需要广叔解答问题如下：1、我现在入手的广地观澜，以及陈村荔园新天地投资质量怎么样？2、我现手里还有些可调配资金80万，有佛山的购房资格！还需不需要在投资一套房？如果投资，选在佛山或者顺德哪里？陈村万科缤纷四季，北滘新城的合景天銮，未来城，千灯湖的南海滨江壹号，万达华府哪个更有投资价值？或者您推荐哪个区域的哪个楼盘？多谢广叔！

回答：你好。1、广地观澜不错的，随着周围环境的不断改善，价格会不断上涨。荔园新天地也不错，在建7号线西延就在边上，开通后还有利好。2、我的建议是首选千灯湖滨江壹号，次选北滘未来城

提问：广叔您好，目前两娃，老大明年9月上小学，海珠区有两套房均已出售，在手1600w左右，想换越秀或者其他区的大户型学位房，想一次性付清，目前看过东风东的锦城花园和东风广场（均太吵），君汇世家200方房源一直没有合适的价位（200方也要1800万），看过天河的峻林（也太吵）和富力天河华庭（200方去到了1800万），现在户型合适的价格都超预算，今年学位又都改革了，小学升初中都摇号，所以比较迷茫不知道该往哪里定，望指教，主要是为了孩子上学和住起来方便舒适，我们两口子都是在家办公

回答：你好。如果想好一点的学位就考虑越秀。全款买缺少杠杆，资金利用率不高。君汇世家可以考虑。可以拿出900，做五成首付。手上还有700，如果月供能力好，还可考虑再入手一套做投资用。富力天河华庭也可考虑，区位优越，圈层纯粹。电脑派位时代，只有拼概率，在名校扎堆的地方，学区房价值只会越来越高。重视教育考虑越秀，注重投资回报比和改善居住考虑天河。

提问：你好广叔，子弹有限，总预算350左右。方案1:罗湖区松泉公寓56平，350w。松泉公寓（住宅性质）带翠园中学东晓分部的学位，中介说可能会被棚改，考虑过几年也可以自己用学位（但不必须，已有其他学位），不知道棚改有没可能？ 方案2:龙华区锦绣江南72平，386w,赠送一个48平的大平台。看中住家舒适且有赠送大平台以后也可能自住，但好像不怎么涨价。8年内都不会自住。麻烦分析一下这两个方案，特别是锦绣江南，有没有补涨的可能？谢谢！

回答：你好，1.松泉公寓拆迁已经传了很多年了，不建议现在去接盘。 2.次新盘扎堆的龙华，香缇雅苑、锦绣江南这类楼盘性价比就不高了，楼龄社区老、地铁远，没有好学位. 龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，龙华金地上塘道、上河坊可能更适合。

提问：你好广叔，坐标珠海，刚需，子弹65W。请问：1、在珠海哪个地段买比较好呢？有好的笋盘推荐吗？最好在好学校附近。现在入手比较合适，还是等疫情平稳入手合适呢？2、如果投资，珠海的前景怎么样？投资价值大吗？如果从全国范围来看，现在哪个城市的投资潜力和价值比较大？什么时候入手比较合适呢？3、现在我月入1w+, 30岁、未婚，结合当前的大环境，是适合投资赚钱呢，还是适合解决刚需呢？ (赚钱和跨越阶层的欲望比较强烈)我在这个问题上纠结了很久，希望广叔能给一下建议。谢谢广叔哈！ ！

回答：你好，珠海近几年被热炒，IP流量一直很高，城市比较宜居，我的建议是如果不刚需自住就别买了，珠海人口不到200万，周边竞争者太多，深圳广州东莞佛山，每一个都比他强。广州投资分三个梯队：第一梯队：深圳广州，第二梯队：东莞佛山，第三梯队：中山珠海惠州等。

现在需求是最低最低的时候，只有1/10的人在买房子， 没有人跟你竞争。那么现在是需求最好的时候。另外，从供给的角度来讲。大部分卖家拖两个月无所谓，所以对于供给来说，它是几乎不变的。那么需求在最低谷，供给不变，如果你要买房子的话，就现在买，现在买房是最好的时机。

提问：广叔好，手头100w首付，名下已经有一套房贷，无广州名额，如想在广佛置业，是买佛山好还是广州不限购区域好？求具体板块和小区。谢谢！

回答：你好，文中没有描述买这套房的目的和诉求，我权当作是投资之用。无广州名额的话，还想投资，那么只能舍近求远，佛山或者广州不限购区域，广州不限购区域其实就是新塘吗，其他的不限购区域不太靠谱 佛山：临近广州的千灯湖片区（高新金融区）、南海的陈村北滘镇（广州7号线沿线） 不限购区域新塘：沙村、白江、新塘三个地铁口沿线的次新花园社区

提问：广叔好，坐标广州增城，手上一套房在增城，已还清房贷，价值200万左右。老公收入20-30万左右，小本生意，收入不稳定，年龄50岁左右。现子弹100，该如何投资？萝岗科学城板块有个尚未对外出售的珠光火村项目，可找人拿到2万6左右的单价，是否值得入手？

回答：你好，萝岗区府是一个独立的由工业区向城区转变的一个区域板块，跟主城区不想连，尽管有6号线、21号线贯通，萝岗具备“跃进”的属性 客群方面萝岗以高新技术产业和公司的中高管、以及买不起天河的居家客为主，相对来讲萝岗的客群购买力旺盛 火村项目价格考破 投资可以入手

提问：广叔，请问投资房产的话，关于城市选择应该如何判断，就是判断一个城市的投资价值。请您指教。

回答：你好，1、一线城市一定没问题。京沪在众人心中占据领先的心智，所以根本不用看人口流入，深圳和广州最近抢人增速极快，也是可以买的。2、二线城市最好选每年常住人口增长超过20万的。因为大城市新房供应都在5到10万套，人口不多不足以覆盖这个供应量。很显然，如今发展的红利已经到了超级城市和城市群，未来主要的机会在京津冀、长三角和珠三角三个城市群将率先突围，中西部依旧任重而道远。当然也有一些重要城市，比如长沙、武汉、郑州、成都、沈阳、重庆等依旧值得期待。

提问：你好广叔，请问300万左右的花样年和西城品阁这两个哪个更值得入手啊？感觉花样年什么都挺好但就是28平实在太小了！感觉缺少了居住的属性！还有715后，我名下在外地有房有贷，我老公名下无房无贷，请问还可以用我老公的名字做三成首期吗？感谢回复。

回答：你好，先说买房名额的问题，您先生是深户加3年社保，如果是，那么无房无贷，就可以做三成，你名下的外地记录可以隔离；

其次是花样年28和西城品阁35的对比，这两者总价差了30万，单价差了3万，但如果预算够的话，我们都是建议优先选择花样年的，逻辑如下：1、花样年28是宝中、前海片区最低总价；2、海韵成绩优秀，有上升的潜力；

西城品阁也有地铁规划的利好，和宝安中上的学区，所以一样可以跑赢宝安，只是没有花样年这样难以被替代，前海是一辆狂奔的车，先上车比较重要

提问：广叔你好，请问3年后壹城中心和玖龙台哪个更好一些？两者目前都是网红盘，关注度也比较高。我个人比较看好玖龙台会更好，它目前配套的不足会随着地铁商业的开通而完善，但是壹城中心户数太多，拥堵问题难以解决，片区近期也没什么大利好，如果纯投资买玖龙台二期有价值吗？毕竟它只算是郊区中心盘，担心涨幅会输给南山，福田等中心区，我已付费咨询，谢谢！

回答：你好，九龙台比壹城中心还便宜的，并且一个是片区标杆，周边地王已经预示了未来两三年的价格空间，一个是伪高端盘、价格虚高配套普通，很明显九龙台会优于壹城中心，但是九龙台这种郊区中心的新房，价格也不实在有开发商运作，还是会让你站岗两三年，短期三年看价格应该会低于南山的学区房涨幅，那就更不用说前海-宝中这种持续火爆的板块了。

提问：你好广叔，请问预算买1900万以内的3房，南山片区是适合买新楼还是二手房？您有好的房子推荐吗？谢谢！

回答：你好，在南山1900万值得买的3房，有后海的学区房、有深圳湾的凤尾、有半岛的房子、还有自贸区内被不少人盯着的两个新盘。至于适合买新楼还是二手，没有绝对的。要看个人的需求与偏好，更要看有没有价差倒挂。在深圳要舍弃新房癌，只看有没有升值潜力和套利空间。我个人对买新盘是持保守态度的，交房两年多，加上装修入住要三年；大量的资金要折算沉没成本的，拿证加三年限售，加在一起就要六年。相比之下，二手房买到可住可租，三年后即可出手；比新房要灵活很多。

提问：广叔你好，现在手里有200多万，二套，深户家庭二套，老婆没有贷款记录，目前工作区域在丹竹头，现在想买一套4房的改善自住为主，目前看了颐安3期还有一套109低楼层4房，麟恒3期的129平4房，锦荟广场的129平朝梧桐山的四房，不知道这里你会推荐哪一套(主要升值潜力大一些),颐安就是稍微小一点，楼层也比较低，不知道以后会不会不好出手，付费咨询的话不知道怎么付费哈

回答：你好，我们差的不是8块也不是88，我们差的是80万，880万。我们比较反感的是，一个度娘就能搜到的问题，却要各大星球提问。每个行业的人都不是那么容易，很多时候，尊重别人就是尊重自己。 对于大户型，我的个人观点是宁做凤尾不做鸡头，锦荟广场一个楼盘茕茕孑立的矗立在龙岗大道南面，每次路过总觉得这个盘的业主好孤独。麟恒这个盘还勉强，但是刚需户型过多，大户型也是鹤立鸡群，颐安三期的109是朝东北的，矮楼层会有采光影响，可以对比一下石芽岭和睿智华庭，以及颐安的二手。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

广州楼市:板块洼地正在消失,买这几个区域尤其注意
西宁楼市火热 房价洼地正在慢慢消失?
广州楼市:这几个区域一定不能买,房价跌幅最大
广州楼市:番禺能买的板块,只剩这几个
广州楼市:楼市分化严重,有潜力价值的板块只剩这几个
广州楼市:这几个板块的房子再便宜也别买,易跌难涨!
东莞楼市:这几个板块不要碰,买房前一定要知道
广州楼市:普通人以为买这些板块保值,内行人却绕开不碰!
广州楼市:这区域的几个楼盘,有钱人看不上,没钱人买不起
广州楼市现状:如果不想亏本,这几个区域慎入