广州楼市:这几个区域一定不能买,房价跌幅最大

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提问：广叔你好，本人广州增城海伦堡有房一套，83平米，2016年底购，月供3200多，供20年，感觉没好幼儿园，小学，小孩2.5岁，想换个各方面都好的小区，本人在开发区西区上班，月收入7000左右，老公收到1万左右，另在贵阳有套毛坯房，价值70元左右，本想把贵阳的和海伦堡的都卖了换大的，手头没有存款，现在是时机换房吗？换哪里合适，请指导，谢谢！如果等孩子上小学再换，贵阳的毛坯房要怎样处置合适？

回答：你好，贵阳的是全款的吗？如果没有打算回去居住，可出手。对于增城海伦堡，如果为了小孩上学也是可以置换的，主要还是得看你们的资金有多少。还要考虑你们夫妻俩工作通勤方便，各方面都好的，价格也都不便宜。两套卖掉的话有多少资金，你回复一下，我看看可以买哪里。

提问：广叔您好，本人单身，在广州天河沙河顶附近工作。想在沙河顶附近购入一套较新的住房，自住+升值兼顾最好，手上200万子弹，年收入25左右。目前附近比较中意的盘包括君华上域(沙河顶，2008年)、新光天河峰景(天平架，2008年)、云山翠苑(沙太南，2004年)、新燕花园(燕塘，2003年)以及金燕花园(燕塘，2003年)，请问下您建议哪个小区更值得入手？未来哪里升值潜力更大？

回答：你好，建议次新房，带花园社区，地铁沿线。这几个盘离地铁都挺近的。君华上域就在马路边上，没有小区，会有路边的噪音。新光天河峰景也差不多，有一点点小区，比较小，楼龄都挺新的。云山翠苑周围较多五金装饰，环境杂乱，不建议。新燕花园虽然楼龄是有点老，但是生活环境非常不错，安静，大花园社区。所以综合看，我个人看法：新燕花园 > 新光天河峰景 > 君华上域 > 云山翠苑

提问：广叔你好，我目前在广州天河骏景有两套房，其中一套自住，另一套北向二楼三房想在近期出售(目前有客还到均价4.3万),出售后可获500余万，所以想再花700-900买房(夫妻双职工，目前年收大概80).现有俩小孩分别是小学三年级和两岁，想换越秀或天河北的学位房(但考虑到小升初学位的不确定性，且目前骏景小学也在天河口碑很好，只是担心中学),所以又想只考虑投资价值，比如黄埔的富春山居或者(一套广州限购和一套非限购区域)或者非限购区域的别墅，甚至重新在骏景再买一套

回答：你好，如考虑置换，现在是较好的时机，黄埔科学城的富春山居可以买，小区绿化好，景观强，近地铁，自住投资都不错。建议买限购区域，别墅自住可以买，投资不建议，另外骏景已经有了，可在其他地方投资，鸡蛋不要放在同一个篮子里。

提问：广叔你好，人在东莞没有广州房票，想去投资增城二手房，有哪些小区可以推荐

回答：你好，可考虑增城新塘地铁站附近的亚太新城二手房，离TOD很近，也近13号线新塘站，未来有一定的潜力。

提问：您好广叔，徐州新城区两套房，现在广州上班，计划在增城朱村买房，但是徐州计划卖一套房，又有点舍不得。分析一下徐州新城区的前景和增城朱村的对比，朱村是否有潜力。

回答：你好。徐州新城区，市政府搬迁至此，大龙湖，奥体中心，地铁二号线以及遍地的学校，规划挺好，但人气不足，而且房价偏高，甚至堪比市中心。如果你有两套房，鸡蛋不要放同一个篮子里，出手一套入广州也是不错的，毕竟广州是一线城市，有产业人口的支撑。

提问：广叔你好，今年下半年适合买房吗，还是等到明年买合适啊。

回答：你好，从目前的情况来看，下半年下行，房价会有松动。明年还要看政策。现在政策多变，与以往很不一样。但原则是：房住不炒、因城施策、平稳健康。所以，不要过度利用金融杠杆炒房；各地会很不一样，量级越小的城市风险越大；房价不会高涨，同样也不会大跌，看到价格下行有合适的就出手，不要希望大跌。

提问：广叔你好，我已卖了亲戚名下的一套房，余下120万，自己名下横岗有141平的自住，博罗有三块地皮，现想卖一块建两块出租屋，但要做贷款100万左右。又想在深圳用亲戚名额买房，但又担心深圳房价上涨有限。如果买房可行，又应该买何处？请老板指点。

回答：你好，建议抵押或者直接出手横岗自住房。横岗发展不如西部。 先入手一套热门板块楼盘，南山 宝安是重点推荐的区域。 可以说说你的首付预算和房票情况再做具体推荐。 贷款100万很简单，并发2-3笔信用贷就好了。

提问：你好广叔，我在南山区南头古镇的一套房子由于古城打造文旅项目 已经被拆了 签署了合作协议（每月租金72一方直到赔付房子为止）和拆除补偿事宜备忘录（补偿房子：按义学街旧改项目的来补）。备忘录有注明按实际面积赔付，义学街旧改已经公示，但是陪房时间不定 咨询了股份公司的董事 预计要8年 。提问：这房子指标大概价值如何 或者说我应该通过什么渠道去了解判断价值 因为有考虑出售指标

回答：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。所以南山我们从板块上来说，应该尽量回避涨幅偏弱的南头。南头沾了科技园的边儿，有老片区通病，转身难，也不便宜，无好学区，没有进一步的动力。

提问：你好广叔，我卖了领航城的房子想打新华润城，但是不知道概率有多大，你的文章比较看好碧海片区，我2016年的时候认筹了山语海，因为开盘前出了限购政策就放弃没有去开盘现场，在2017年买了碧海泰华阳光海的洋房顶层复式，1250多万买的做的三成首付，现在也就只能算保本，而山语海当年400万一套现在1000万了，现在深深体会到选房的重要性了。想问一下广叔；投资+自住+考虑学位的话我现在应怎么操作呢？泰华阳光海的房子是卖掉还是保留呢？怎样能增值最大化呢？感谢指点~

回答：你好，今年打新，关注的人太多，估计概率极低。但是也可以考虑，毕竟这种事情机会难得。碧海片区虽然大热，但是天花板有限，超过1000万就不要去。毕竟这个层次的人还是会重点考虑居住舒适性，碧海的飞机噪音始终是个硬伤。建议泰华阳光海。可以关注这些地方：【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），【蛇口】半岛城邦三期（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园（育才）、太古城南（深圳湾）等

提问：广叔您好，近期想在深圳买房，但是手上预算不多，90w左右，生活半径在龙岗，但是考虑到房子的投资属性不大，二手房新房供应量大，迟迟不知道如何入手，看到您的文章里有跟我类似情况您推荐罗湖区域，想具体了解下，该怎么选择 ？选择具体哪些楼盘（最好带好点的学位）多谢指导！

回答：你好，虽然罗湖没落，但是小户型学位房依然紧俏。每年都会润物细无声得涨一点。并且罗湖租金高，可以承担部分月供，这样可以减轻压力。可以关注湖贝片区（带螺岭学位）、东门片区（带深小学位）、桂圆片区（带红岭小学学位）。

提问：广叔好，继续提问： 方案一：出掉通业花园的三房，换海馨苑的大四房自住，犹豫目前换房紧迫性不高，三四年后也可，另外通业花园有梅香学校入驻会否有一波上涨？海馨苑好像只有自住，没其他上涨利好。 方案二：继续持有通业花园，买一套600万房产投资，福保加福外南的小区如何？有推荐的吗？沙井海岸城打新比较难，还有其他推荐吗

回答：你好，1.梅香学校入驻是利好，大概率会有一波小涨幅，可以先持有 海馨苑是个毫无亮点的楼盘，时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。 2.优先海岸城打新，有难度。 福外南双学位有朗庭豪园，丽港湾

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