广州楼市:易涨幅的房子都具备这几个特点,看完恍然大悟
关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问,
以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球
提问:你好广叔,工作在珠江新城猎德附近,想购买南向三房自住房,总价预计在750万内,目前在滨江东富力银禧,海珠半岛以及天河公园海景花园中犹豫,楼龄富力新一些,但小区而言海景和海珠半岛好一些,请教广叔该购置哪里,或者有无其他点位建议?
回答:你好。富力银禧景观好,宜居,配套成熟,未来有在建地铁10号线利好,可以考虑。海珠半岛楼龄老了一点,不是很建议。海景花园,2003年的房子,可以看天河公园,离地铁也比较近,但这种港式风格的建筑,越来越不受年轻人喜欢。
我的看法:富力银禧景 > 海景花园 > 海珠半岛。还可以看下蓝色康园。
提问:广叔好,现在住在珠江新城,有一套白云区同和的房子云裳丽影92平方的想出售,换一个升值空间大的房子,等十五年后再置换给孩子喜欢的房子。想请教买哪些盘升值空间大。珠江新城二手和越秀中心城区非名校学位盘的一手楼,哪个值得买?有哪些楼盘推荐?加贷款的预算是800万左右
回答:你好。云裳丽影还可以呀,近地铁,小区环境、品质方面都还行,还有一定的潜力。当然如果资金充裕,可以置换到更好的地段。建议珠江新城二手,越秀的投资多为以学位为主,片区较为成熟,增量有限。
800左右,可考虑珠江新城:保利心语花园、方圆月岛,林和:中怡城市花园
提问:你好广叔,我在华侨城2017年入手了套新房,刚装修完还没入住,香山里小学学位,我二小孩,大的2021年上小学一年级,小的还不到一岁,现在想把香山美墅的房子卖掉换个小学中学连读的学位房,预算总价1200到1500万左右,看了深高北的金亨利但是积分不够,大的赶不上,看了龙华的金茂府,二小孩都能赶上,据说学位还非常不错,但是金茂府125平的卖完了,剩下155平起步,就是感觉单价有点高(龙华10万),总价有点高,还有房子使用率不高。您觉得我的置换对不对?金茂府能入手吗?有能自住的9年连读的好学位房推荐么?
回答:你好,龙华的梯队划分其实很明确 1梯队:深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪 2梯队:红山二线普宅、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜 3梯队:民治、龙华、观澜(是另一个大板块,还不成熟) 金茂府是豪宅,产品定位是整个龙华稀缺的大平层,这个楼盘的价格是龙华的天花板了,投资意义不大,但周围别家的楼盘,全靠它来帮衬。 同价位的选择性也很多,买这个盘站岗风险很大,既没有山海景观,也没有好的学位,有实力的买家更多会选择香蜜湖或者南山。
提问:广叔好,请问一下海珠,老黄埔,万博这种区域,大面积折价按什么比例好,例如150多平,170多平的相对90,100的折价多少合适呢?
回答:你好,首先你必须避免老破大,找大面积一定要基于花园小区,非独栋的前提去找,再去考虑折价低价的问题,要不然都是虚伪的折价。144以上150没到的最便宜,要多花5.3%的税费去买多几个平方,买家卖家都明白是不划算的事,若非户型相对其他户型非常好,这个折价15%也是有的。其他的170-200平方以上,大概也就是88折到9折的水平。部分得以豪宅为卖点的,越大面积越贵。虽说我们总在说老城区没有学区的老破小没有未来,但相对于老破小,很多时候城区的老破大才是真正的难题。
主城区的老房子普遍存在几个问题:首先是房子年限较长,房屋的户型设计也许还过得去,但小区的规划肯定是不太科学的,毕竟在当时那个年代,家庭车辆的普及率非常低,再加上绿化环境绿化的缺失,再加上道路狭窄,人多车也多,主干道上两股车道这种情况非常常见,堵车成了每天上下班的必过之坎。其次是小区的管理差。不少老小区大多没有物业,停车也成了难题,先到先得。最后更为重要的是,对于老旧小区,银行做评估的时候给出的贷款额度并不高,10年以上的小区通常只有成交价的一半左右,超过20年房龄的房子,贷款的年限也很受限。
老破大的劣势会随着时间的推移被一步步放大,而其优势则会若来越弱,面积大总价高,属于穷人买不起,富人看不上的产品。所以,老破大这类房无论是投资还是自住都需要慎重
提问:广叔你好,目前子弹400,1,想在广州黄埔入手一套,没有购房资格,法拍房也限购,还有哪些方法能尽快在广州上车呢?用公司购房值得吗?2,如果广州没有机会,想暂时重庆入手一套,哪些片区值得投资呢?南滨路阳光100的江景房值得入手不?3,武汉外地人,已经在武汉有一套房子了,还能再通过法拍买几套呢?
回答:你好,城市经济体存在明显的网络效应。网络效应主导的领域,长期看,资源会向头部高度集中。所以还是一线更安全。主力仓位应该放在一线。配置二线城市,主要目的是分散,提升资产包的综合质量。top10的一二线长线看好,20-30年都不会有问题。房产是要均衡配置的,最理想的是一线三分之二,二线三分之一。子弹400,建议优先入手广州。重庆阳光100是著名的风水盘,三大神盘之一。风水上不好,主要是因为煞气的原因,正对着两江交汇,煞气冲。新手不建议买入。法拍房不限购
提问:你好广叔,子弹100,外地,广州投资,请问有何推荐?另外,广叔能否把南沙详细讲一下。要是和南京比较?哪个城市潜力大?南京有没有推荐的板块?谢谢。注:有一套房贷在还。
回答:你好,投资潜力看,广州>南京,子弹100,建议优先广州,一线城市天花板更高。广州发展向东向南,目前推荐的区域:芭洲和海珠东,番禺万博,黄埔。南沙规划虽好,兑现时间太长,短期内难聚人气,现在价格也不低了,投资不是很建议。子弹100+,考虑你是二套,一线城市不建议用二套资格,首付比例太高,直接全款抵押的方式买入,找垫资公司配合买入,过户后15天内迅速做抵押,最多抵押7成,相当于首付3成。1.黄埔:黄埔花园,万科城市花园,君和名城2.番禺:雅居乐花园,佰利山,万科欧泊,翠山蓝天苑
提问:广叔,新塘目前村级配套,白江地铁站旁边的二手房2w左右,未来3到5年成长性如何?谢谢~
回答:你好,新塘的判断 1、新塘房价的涨落,不会因为TOD的建设进度和投入使用而改变,新塘房价的涨落跟整个广州“大盘子”的价格体系息息相关 2、市区不涨或者横盘,新塘就是向下的趋势,这是必然;只有市区上涨了,或者有了上涨的趋势了,新塘才会有“滞后”式的反应,至少6-8个月延期 3、至于您所说的,2W左右单价的“电梯、花园社区、地铁口物业”,比如盛世名门、东方名都、豪进广场、亚太新城、现代城这些小区,未来3-5年累计涨幅不超过25-35%(拍脑袋),影响的因素其实主要靠政策(放水政策) 4、新塘,另一方面就是粤港澳大湾区的几何中心,你发现在交通通达、产业汇聚、人口走向上又是一个汇聚点,前景跟光明,但需要时间的发酵。
提问:你好广叔,打扰一下,请问广州南沙以目前的价位,又有大湾区的强概念加持,再加上广州倾力打造,是否有足够长增长雪坡?现在有留意横沥地铁的葛洲坝住宅地块,我现在在深圳已经没有名额了,能买哪里啊?
回答:你好,南沙战略位置很好,未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的,完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在,南沙新房不到3万,广州珠江新城次新房10万,深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然,目前租和卖的流动性都是比较差的,配套也是基本没有的。
所以,对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说,是个不错的“战点”。南沙的梦想,并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身! 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%,对我个人而言,我不太喜欢风险大的投资产品,我只买很高很高确定性的超级城市。 同样是单价3万,个人更倾向买广州。
提问:广叔你好,首房首贷,在宝安福永工作,考虑能兼顾学位和自住 ,总价想在600以内, 是去新安老城区找呢,还是去沙井福永西乡买一手楼,沙井没什么好的学校,还是买个2房的都市翠海,灵芝新村呢?谢谢。
回答:你好,如果是考虑学位建议多关注新安翻身。都市翠海华苑04年建造,靠近灵芝地铁口,一点都市的感觉都没有,独栋楼靠马路,楼下是医院,户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅,52到60平的两房,80平左右的三房。灵芝新村是多层楼梯房,这个学区范围内最大的楼盘93栋,1983年左右共2700多户,户型69-90平两房三房,对于这类老破小学区房只能单考虑总价了不能看单价。这2个盘对比,更倾向都市翠海,现在的每一套学区房都贵。站在未来看现在的每一套学区房都是笋盘,一直如此,沙井的新盘,海岸城也可以关注下。
提问:你好广叔,我五成首付,想买总价550万左右的房子。感觉宝中最近涨了一波,没什么价格优势了;考虑罗湖的学区房,看了2房的金城华庭、缤纷时代家园、环岛丽园,划片螺岭外国语;个人倾向金城华庭,广叔您觉得会跑输大势吗?谢谢!
回答:你好,会的!优势的资源是跟着钱和人走的,学区也一样。没发现近几年罗湖的学区已经在衰落了吗,罗湖唯一在硬撑的是深中,其他的都在走下坡路了。
提问:你好广叔,目前有深圳宝安西乡流塘阳光公寓一套是否应该现在卖出?想卖出原因第一有资金需求,想置换成住宅,夫妻两人名下深圳只有公寓没有住宅,第二该公寓升值很慢,现在12号线楼下地铁在建也升值很慢而且不太好出租。老公国企上班,我自己做贸易相关受疫情影响收入今年比较低,没有疫情时候收入比老公高,想咨询这种情况下应该激进买总价1200万左右的学位房还是买700万左右的二手自住房?目标学位宝中,目标住宅宝安西乡或新安。两个孩子都比较小一个五岁一个一岁多。
回答:你好,第一,公寓早就应该置换了,已经过了一个年了,不用留着再过第二个年了。 第二,人家只是上车上个四五百万的小飞度,你这一下子能够上到1200万的凯迪拉克,说明你早就有买房的实力,缺乏买房的魄力,孩子都五岁了,还想带着俩娃继续颠沛流离么?此时不买,更待何时。 第三,究竟是买700还是1200万,需要进一步沟通才行。
提问:你好广叔,我是去年11月份上车南山前海的,目前已经涨了20%多了,现在手里还有一些现金,想买总价900万左右的,请问广叔这个片区现在还可以入手吗?或者有其他地方推荐吗?谢谢。
回答:你好,总价900万以内,如果放在宝中、南山和福田,而且看重升值潜力,估计要优选两房了。 三房看得过眼的都要千万以上了,再带点学位优势的1500起步。 在深圳钱已经不是钱,只是个数字。
房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,广叔精力有限,无法一一解答。
请大家关注“广叔谈房”微信公众号,
进入知识星球提问,有问必答;重要信息只在知识星球发布。
新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布,让你买在大涨前夜等专业意见,全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案,比别人快一步实现财富自由。
相关知识
广州楼市:易涨幅的房子都具备这几个特点,看完恍然大悟
广东楼市:涨幅最大的房产,都具备这几个特点!
广州楼市:好房子都有这些特点,看完恍然大悟
广州楼市:有潜力的学区房都有这几个特点,看完我不再纠结了
广州楼市:现在买房会不会成为接盘侠?看完恍然大悟
广州楼市:这几个板块的房子再便宜也别买,易跌难涨!
广州楼市:如果满足这几点,这类房子涨幅潜力才更大
广州楼市:这几个区域的房子被低估,刚需者再迎福音!
广州楼市:好房产都有这些特征,看完恍然大悟
广州楼市:这个区域涨幅比市中心更大,很多人都看不起
推荐资讯
- 1穷人装修3万硬装怎么样,硬装 85307
- 2婆婆对儿媳说的暖心话 婆婆喜 78393
- 3女生戴14号戒指算粗吗 正常 78344
- 400后法定结婚年龄 结婚登记 64511
- 5燃气灶怎么选?跟随方太高效直 54010
- 6男生戴戒指的含义图解 女生戒 33291
- 7杨燕军 | 医院建筑的顶层设 22856
- 8克洛斯威墙面定制,约您共度— 20452
- 9宜家遭遇线下门店业绩下滑困境 20239
- 10广州楼市:公积金贷款常见的误 20210