广州楼市:易涨幅的房子都具备这几个特点,看完恍然大悟

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-25 23:58

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提问：你好广叔，工作在珠江新城猎德附近，想购买南向三房自住房，总价预计在750万内，目前在滨江东富力银禧，海珠半岛以及天河公园海景花园中犹豫，楼龄富力新一些，但小区而言海景和海珠半岛好一些，请教广叔该购置哪里，或者有无其他点位建议？

回答：你好。富力银禧景观好，宜居，配套成熟，未来有在建地铁10号线利好，可以考虑。海珠半岛楼龄老了一点，不是很建议。海景花园，2003年的房子，可以看天河公园，离地铁也比较近，但这种港式风格的建筑，越来越不受年轻人喜欢。

我的看法：富力银禧景 > 海景花园 > 海珠半岛。还可以看下蓝色康园。

提问：广叔好，现在住在珠江新城，有一套白云区同和的房子云裳丽影92平方的想出售，换一个升值空间大的房子，等十五年后再置换给孩子喜欢的房子。想请教买哪些盘升值空间大。珠江新城二手和越秀中心城区非名校学位盘的一手楼，哪个值得买?有哪些楼盘推荐?加贷款的预算是800万左右

回答：你好。云裳丽影还可以呀，近地铁，小区环境、品质方面都还行，还有一定的潜力。当然如果资金充裕，可以置换到更好的地段。建议珠江新城二手，越秀的投资多为以学位为主，片区较为成熟，增量有限。

800左右，可考虑珠江新城：保利心语花园、方圆月岛，林和：中怡城市花园

提问：你好广叔，我在华侨城2017年入手了套新房，刚装修完还没入住，香山里小学学位，我二小孩，大的2021年上小学一年级，小的还不到一岁，现在想把香山美墅的房子卖掉换个小学中学连读的学位房，预算总价1200到1500万左右，看了深高北的金亨利但是积分不够，大的赶不上，看了龙华的金茂府，二小孩都能赶上，据说学位还非常不错，但是金茂府125平的卖完了，剩下155平起步，就是感觉单价有点高（龙华10万），总价有点高，还有房子使用率不高。您觉得我的置换对不对？金茂府能入手吗？有能自住的9年连读的好学位房推荐么？

回答：你好，龙华的梯队划分其实很明确 1梯队：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪 2梯队：红山二线普宅、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜 3梯队：民治、龙华、观澜（是另一个大板块，还不成熟）金茂府是豪宅，产品定位是整个龙华稀缺的大平层，这个楼盘的价格是龙华的天花板了，投资意义不大，但周围别家的楼盘，全靠它来帮衬。同价位的选择性也很多，买这个盘站岗风险很大，既没有山海景观，也没有好的学位，有实力的买家更多会选择香蜜湖或者南山。

提问：广叔好，请问一下海珠，老黄埔，万博这种区域，大面积折价按什么比例好，例如150多平，170多平的相对90，100的折价多少合适呢?

回答：你好，首先你必须避免老破大，找大面积一定要基于花园小区，非独栋的前提去找，再去考虑折价低价的问题，要不然都是虚伪的折价。144以上150没到的最便宜，要多花5.3%的税费去买多几个平方，买家卖家都明白是不划算的事，若非户型相对其他户型非常好，这个折价15%也是有的。其他的170-200平方以上，大概也就是88折到9折的水平。部分得以豪宅为卖点的，越大面积越贵。虽说我们总在说老城区没有学区的老破小没有未来，但相对于老破小，很多时候城区的老破大才是真正的难题。

主城区的老房子普遍存在几个问题：首先是房子年限较长，房屋的户型设计也许还过得去，但小区的规划肯定是不太科学的，毕竟在当时那个年代，家庭车辆的普及率非常低，再加上绿化环境绿化的缺失，再加上道路狭窄，人多车也多，主干道上两股车道这种情况非常常见，堵车成了每天上下班的必过之坎。其次是小区的管理差。不少老小区大多没有物业，停车也成了难题，先到先得。最后更为重要的是，对于老旧小区，银行做评估的时候给出的贷款额度并不高，10年以上的小区通常只有成交价的一半左右，超过20年房龄的房子，贷款的年限也很受限。

老破大的劣势会随着时间的推移被一步步放大，而其优势则会若来越弱，面积大总价高，属于穷人买不起，富人看不上的产品。所以，老破大这类房无论是投资还是自住都需要慎重

提问：广叔你好，目前子弹400，1，想在广州黄埔入手一套，没有购房资格，法拍房也限购，还有哪些方法能尽快在广州上车呢？用公司购房值得吗？2，如果广州没有机会，想暂时重庆入手一套，哪些片区值得投资呢？南滨路阳光100的江景房值得入手不？3，武汉外地人，已经在武汉有一套房子了，还能再通过法拍买几套呢？

回答：你好，城市经济体存在明显的网络效应。网络效应主导的领域，长期看，资源会向头部高度集中。所以还是一线更安全。主力仓位应该放在一线。配置二线城市，主要目的是分散，提升资产包的综合质量。top10的一二线长线看好，20-30年都不会有问题。房产是要均衡配置的，最理想的是一线三分之二，二线三分之一。子弹400，建议优先入手广州。重庆阳光100是著名的风水盘，三大神盘之一。风水上不好，主要是因为煞气的原因，正对着两江交汇，煞气冲。新手不建议买入。法拍房不限购

提问：你好广叔，子弹100，外地，广州投资,请问有何推荐?另外,广叔能否把南沙详细讲一下。要是和南京比较?哪个城市潜力大?南京有没有推荐的板块?谢谢。注:有一套房贷在还。

回答：你好，投资潜力看，广州>南京，子弹100，建议优先广州，一线城市天花板更高。广州发展向东向南，目前推荐的区域：芭洲和海珠东，番禺万博，黄埔。南沙规划虽好，兑现时间太长，短期内难聚人气,现在价格也不低了，投资不是很建议。子弹100+,考虑你是二套，一线城市不建议用二套资格，首付比例太高，直接全款抵押的方式买入，找垫资公司配合买入，过户后15天内迅速做抵押,最多抵押7成，相当于首付3成。1.黄埔:黄埔花园，万科城市花园，君和名城2.番禺:雅居乐花园，佰利山，万科欧泊，翠山蓝天苑

提问：广叔，新塘目前村级配套，白江地铁站旁边的二手房2w左右，未来3到5年成长性如何？谢谢～

回答：你好，新塘的判断 1、新塘房价的涨落，不会因为TOD的建设进度和投入使用而改变，新塘房价的涨落跟整个广州“大盘子”的价格体系息息相关 2、市区不涨或者横盘，新塘就是向下的趋势，这是必然；只有市区上涨了，或者有了上涨的趋势了，新塘才会有“滞后”式的反应，至少6-8个月延期 3、至于您所说的，2W左右单价的“电梯、花园社区、地铁口物业”，比如盛世名门、东方名都、豪进广场、亚太新城、现代城这些小区，未来3-5年累计涨幅不超过25-35%（拍脑袋），影响的因素其实主要靠政策（放水政策） 4、新塘，另一方面就是粤港澳大湾区的几何中心，你发现在交通通达、产业汇聚、人口走向上又是一个汇聚点，前景跟光明，但需要时间的发酵。

提问：你好广叔，打扰一下，请问广州南沙以目前的价位，又有大湾区的强概念加持，再加上广州倾力打造，是否有足够长增长雪坡？现在有留意横沥地铁的葛洲坝住宅地块，我现在在深圳已经没有名额了，能买哪里啊？

回答：你好，南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。

所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身！它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。同样是单价3万，个人更倾向买广州。

提问：广叔你好，首房首贷，在宝安福永工作，考虑能兼顾学位和自住，总价想在600以内，是去新安老城区找呢，还是去沙井福永西乡买一手楼，沙井没什么好的学校，还是买个2房的都市翠海，灵芝新村呢？谢谢。

回答：你好，如果是考虑学位建议多关注新安翻身。都市翠海华苑04年建造，靠近灵芝地铁口，一点都市的感觉都没有，独栋楼靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅，52到60平的两房，80平左右的三房。灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘93栋，1983年左右共2700多户，户型69-90平两房三房，对于这类老破小学区房只能单考虑总价了不能看单价。这2个盘对比，更倾向都市翠海，现在的每一套学区房都贵。站在未来看现在的每一套学区房都是笋盘，一直如此，沙井的新盘，海岸城也可以关注下。

提问：你好广叔，我五成首付，想买总价550万左右的房子。感觉宝中最近涨了一波，没什么价格优势了；考虑罗湖的学区房，看了2房的金城华庭、缤纷时代家园、环岛丽园，划片螺岭外国语；个人倾向金城华庭，广叔您觉得会跑输大势吗？谢谢！

回答：你好，会的！优势的资源是跟着钱和人走的，学区也一样。没发现近几年罗湖的学区已经在衰落了吗，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。

提问：你好广叔，目前有深圳宝安西乡流塘阳光公寓一套是否应该现在卖出？想卖出原因第一有资金需求，想置换成住宅，夫妻两人名下深圳只有公寓没有住宅，第二该公寓升值很慢，现在12号线楼下地铁在建也升值很慢而且不太好出租。老公国企上班，我自己做贸易相关受疫情影响收入今年比较低，没有疫情时候收入比老公高，想咨询这种情况下应该激进买总价1200万左右的学位房还是买700万左右的二手自住房？目标学位宝中，目标住宅宝安西乡或新安。两个孩子都比较小一个五岁一个一岁多。

回答：你好，第一，公寓早就应该置换了，已经过了一个年了，不用留着再过第二个年了。第二，人家只是上车上个四五百万的小飞度，你这一下子能够上到1200万的凯迪拉克，说明你早就有买房的实力，缺乏买房的魄力，孩子都五岁了，还想带着俩娃继续颠沛流离么？此时不买，更待何时。第三，究竟是买700还是1200万，需要进一步沟通才行。

提问：你好广叔，我是去年11月份上车南山前海的，目前已经涨了20%多了，现在手里还有一些现金，想买总价900万左右的，请问广叔这个片区现在还可以入手吗？或者有其他地方推荐吗？谢谢。

回答：你好，总价900万以内，如果放在宝中、南山和福田，而且看重升值潜力，估计要优选两房了。三房看得过眼的都要千万以上了，再带点学位优势的1500起步。在深圳钱已经不是钱，只是个数字。

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