广东楼市:涨幅最大的房产,都具备这几个特点!

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提问：新人首问：广叔，麻烦帮忙分析一下，本人前两天去东莞常平东方银座兰乔公馆看了一套406平的双拼别墅，准备买来自住兼投资（希望5年内可增值300到500万），这套是否可行？

本人工厂在东莞樟木头，手上有300多万可用于支付首付，月供没有压力，但目前在樟木头和塘厦巳各有一套房，在东莞巳没有购房名额，准备用我侄女的名额去购买，但侄女没有买东莞社保，银行流水也不够，请问可以怎么操作？

另外如果广叔觉得东方银座没什么升值潜力的话，请帮忙推荐一些比较好的房源，谢谢你！

回答：你好。东方银座兰乔公馆自住是没问题的，但别墅的投资价值较弱，涨幅慢。而且双拼占用名额，现在名额宝贵，未来的流动性就更弱了。自住可以考虑，投资不是很建议，不如买住宅。只能看下跟开发商先签协议，后补交社保网签，或者找其他可靠的人代持。可以尝试打新，如万象府，或者松山湖的万科金域松湖花园、保利红珊瑚花园

提问：广叔您好，请教一下，我想在东莞买房投资，请问投资哪个盘比较好？新盘和旧盘都可以,想买两套500万左右的

回答：你好，感谢赞赏！500左右的，考虑松山湖，南城CBD，参考：万科金域松湖花园、保利红珊瑚、星城翠珑湾、百悦尚城三期恒大御湖、金地格林小城

提问：新人首问，广叔您好。本人有白云尚城两房， 越秀区自建房（08年新建，目前出租）有学位，清远美林湖两房，目前放盘中。小孩越秀区上小学,老公在黄歧上班，想在南海买一套300左右的3房，半投资半自住。手上现金50，想把清远美林湖两房卖掉，凑100.作首付。

1.如果到年底，手上现金应有80W，美林湖要不要便宜卖掉，还是再多留一两年？

2.长期看白云尚城的房子，需要置换吗？

3.是买桂城的二手房还是大沥的新盘，麻烦您推荐几个并说明理由

看了二手桂城时代廊桥，滨江一号，中海锦城，金沙洲时代水岸 时代天镜（金沙洲不太喜欢，象座孤岛）大沥时代天韵，怡翠尊堤，龙光天曜，越秀星汇翰府。

回答：你好。清远美林湖可以出手。越秀区自建房有学位可以先保留。

1、清远如果不自住的话，建议出手，先按市场价卖，可以配多一些钥匙，铺完几十家中介店。私下告诉中介，卖出有大红包。这样可以快速卖出。

2、白云尚城不错的，近地铁，周围配套成熟，生活便利，还有一点空间，建议先持有。

3、大沥一带，一直以来都是临广之地，也因为太近传统的广州老城，还有近广州的黄岐甚至有中山九路之称，但也就是太靠近太繁荣了，这片区已经不用政府太多的力气就吸引来大批的老广，甚至黑人。因此政府也不会太投放资源到这个区域，反而是区府一带桂城千灯湖等，作为禅桂核心，得益于政府大量投资，大搞金融高新区，大打地铁，才是政府落力的地方。我们要追逐政府投放资金，加实际有利好的地段，也近广州便于人口迁移的地方。

建议首选滨江一号，次选时代廊桥

提问：还有几个问题请教一下，我自己查了证信有二次个人贷房记录，和一2016年购车位的5年分期还有21000没还清的，那我现在再买房可以贷款吗？广州购房可以做到几成首付，名下有一房产

回答：是广州的房贷记录吗？名下一房产是广州的吗？没有还清的话，需要7成，还清广州二套五成

提问：广叔，您好！我看了6月到现在星球的所有购房提问及您的建议，感觉您比较推荐品秀星图和品秀星樾，你几乎没有提到品秀星翰，您觉得品秀星翰周边的配套以后会起来吗？周期会很长吗？这三个楼盘您能从投资角度帮我排个顺序吗？我希望投资+后期自住，在番禺洛溪工作。期待您的建议，我现在很迷茫。感谢感谢！

回答：你好。品秀星翰位置太偏了，周围很荒，不过有22号线在建，还需要较长时间。我的看法是：品秀星樾>品秀星图>品秀星翰

提问：广叔好！为小孩两年后读小学现在开始关注学位房。东风东小学或珠江新城好的小学。房价1000W，学位、居住和能保值升值的，推荐那些楼盘？谢谢！

回答：你好。如果考虑学位房，东风东小学是个不错的选择，家长普遍认可，成绩也好。可以看看万科金色家园；珠江新城好一点的小学有先烈东小学，看下：珠江都荟

提问：广叔 你好 最近去看了一下天河车陂的房子 美好居和时尚明苑 两个相隔很近 单单价相差很大 哪个更合适自住?投资呢？

回答：你好。美好居楼龄1998年的了，有点老。时尚明苑2006年，建筑的风格品质和小区环境都好很多。建议首选时尚明苑

提问：广叔，您好！坐标东莞，想自住+投资现有三套房源请您评估一下

1.麻涌万科珠江东岸 125平，江景房（精装）

2.道滘沿海丽水家园 92平（精装）

3.大岭山光大山湖城96平（毛坯）

三个盘价格差不多，可以接受。另，看您一直在推荐光大山湖城，这个楼盘的卖点在哪呢？还请指教，谢谢！

回答：你好。光大山湖城位于大岭山，不同的价格有不同的选法，光大山湖城新，适合刚需上车，而且有松山湖外溢支撑，地铁1号线在建，配套方面还可以。如果自住，考虑通勤距离，最好选择与工作地点近一些的。我的看法：3>2>1

提问：广叔你好，请问现在入手罗湖德弘天下新房，从投资角度来看，有没有前途，是不是好时机？（总价700万左右）主要是为了孩子初中学位，但是娃现在是幼儿园中班，怕学位房变数大，所以目前是以持有五年期投资为主要目的。

回答：你好。德弘天下十年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。现在，多本证拆成一本证，户型相对奇葩。样板房在高楼层，视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。预计单价10万左右，卖深中学位。如果只买个学位，感觉性价比还可以，如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。

提问：广叔好，我是第二次提问了。家里人希望我们买东莞，说最近有个中证云庭准备开盘。我想问问，这个盘投资的话可以吗？

回答：你好。中证云庭区位不是很好，高架、铁路、农民房环绕。自住可以考虑，投资一般般。

提问：你好！想问一下重庆渝北区的万科森林公园能买吗？有升值的空间吗？重庆还有什么值得推荐投资的小区，200万左右

回答：你好。万科森林公园安静宜居，9号线在建，渝北腹地开阔，增量空间较大，可以考虑的。200左右可以看下：华润中央公园、龙湖源著北区、中海紫御江山紫峰

提问：广叔预计番禺“天下第一村”祈福新村的电梯二手房这一波可以涨个几成左右到顶？

回答：你好。涨不了多少，祈福新村盘太大了，经常有人抛盘，价格不容易涨上去。

提问：广叔，最近在出售房子，中介说签份协议成为V他们IP，授予他们一个月独家代理权，中介会加大销售力度并承诺一个月卖掉该房，如果一个月没卖掉房子，他们支付一定金额给我。请问中介这么操作目的何在，可以签这份协议吗？谢谢。

回答：不要签独家。独家利于中介吃差价，不利于我们，而且签了独家，都是中介说了算了，我们处于被动地位。我们要的是挂盘挂开花，配30把钥匙，方圆2公里中介门店都配一把。私下告诉中介，卖出还有大红包，让他们死命帮你推。

提问：广叔你好，请问一下广州白云区金沙洲保利江岸花园英伦堡别墅对比黄埔保利林语山庄别墅，后期哪个会更好。谢谢

回答：你好。保利林语山庄别墅潜力要大一些。而保利江岸花园英伦堡景观更强，12号线在建，近里横路站。纯投资的话保利林语山庄会更大一些，但结合自住，我认为前者会更好一些，毕竟居住舒适也算一种价值。

提问：广叔您好！请问下您对佛山高明区西江新城，一万一平！投资可以吗？

回答：你好。不建议。佛山的新城概念一大堆，还轮不到山水高明，只不过是炒炒概念。虽然叫高明，但是你买了就不高明了。

提问：【中冶逸璟台】复式怎么样？有没有投资价值，因为孩子在科学城上学，打算住几年后卖掉的话，从投资角度岭南山畔二手和这个楼盘选择哪个更好一点？

回答：复式相对来说没有平层的流通性好，不过自住的话，买也无妨。有价值的，不过需要一定的周期。如果自住，不如选择岭南山畔，近地铁，周围配套要齐全一些，靠近尖峰岭公园，生活舒适。

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