东莞楼市:容易转手的房子,一般都有这几个特点,看看专家怎么说

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提问：广叔您好，新人首问：本人在东莞已有一套万科翡丽山的房产，目前工作地点在国贸，有子弹120左右，月供能承受1万左右，有东莞和深圳房票，有两个方案想请教一下

方案一，多购买一套300左右的房产，自住加投资，或者纯投资也行，请问裕大知府（均价3万）和东实旗云花园这两个楼盘如何，值得购买吗？或者说购买哪个楼盘比较好，请广叔推荐投资回报高的楼盘，一手二手均可。方案二，把原来的房产出售，在南城置换一套500左右，面积140左右的房产，请广叔推荐南城好的楼盘。

问题如下，请广叔帮忙解答，谢谢：1.麻烦广叔帮忙看看方案一和方案二哪个更优和推荐相应的楼盘。2.目前东莞已经涨了一轮了，现在出手合适吗，还是等到年末淘淘二手的笋盘。

回答：你好。万科翡丽山安静宜居，依山傍水的，自住养老不错，配套方面欠缺，北向有水库和墓地，西北方向有学校和工业区，片区未来发展潜力较弱。裕大知府周围配套还可以，可以考虑的；东实旗云花园旁边是东莞站，还有医院，人员较为嘈杂，不是很好。

1、方案2更好一些，改善自住+投资，不过大面积流动性会弱一点。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

2、建议淘笋入，年底好一些

提问：广叔您好！本人在东莞三套（两贷），景湖春天三房110平，金域华府小三房，现金250，请咨询：1、从价值前景考虑，景湖春天、金域华府是否须出手？2、想在大湾区再投资一套潜力两房或小小三房，东莞（二手或代持）、南沙（人才）、黄浦（可搞社保？）的三地的最佳选择？从性价比看哪些楼盘可重点考虑？可中长期。谢谢！

回答：你好。1、景湖春天主要是楼龄偏老，不过有1号线利好，还可继续持有。金域华府还有潜力的，建议继续持有。2、建议入手一套黄埔，交定金签协议顺交社保即可。可看下：黄埔投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔，你好！想请问一下，东莞东泰康怡居投资的话值的买吗？因为是步梯，楼龄已经18年了。还有就是景湖春天现在3.5万的价格如果买的话价格会不会太高了？另外一个问题就是如果买茶山新城区自住的话，以后如果要置换的话，会不会不好出手？希望广叔能帮我祥细的分析一下！

回答：你好。东泰花园康怡居虽然有一定楼龄，但区位不错，生活方便，虽然是步梯，但小区环境好，大花园社区，楼保养得也不错，看起来还很新。自住+投资还是可以考虑的。景湖春天这个价位不算高，未来看还有潜力的。茶山新城区，具体还得看楼盘，相对来说没有核心区容易出。

提问：你好广叔，坐标广东东莞，在东莞全款2套一手房，一套自住，另一套投资待价格上涨出手，由于限购，在东莞已经没有房票。也想优化投资，两套房全款很不划算。1.如果在周边或全国投资，有何建议，需要按揭贷款购房。在其他城市没有社保也没有户口，限购城市没有房票。2.如果在东莞优化投资，怎么操作？

回答：你好，首先全款买房确实不划算，买房最重要的就是杠杆，资产是弹性的，负债是刚性的，只有负债才能保护你的财富。钱也是有价格的，10年前的100万和现在的100万价值完全不同。我们普通人能做的只有用负债抵制通过膨胀。

如果月贷能力充足，建议2套全款房可以进行抵押融资，如果子弹能拉到200，优先考虑深圳 广州。目前一线城市落户门槛最低的是深圳，大专35岁前可落户，本科45岁前可落户。东莞虽说潜力还不错，毕竟属于环一线城市，未来涨幅确定性肯定不如一线城市，而且你已经有2套，重仓更建议放在一线城市，未来价值最大化。

提问：你好广叔，本人早年离异，独自带娃至今，自己做点小生意，年入100w+，之前所得尽入房产，承广叔建议，入手深圳加仓武汉，怎奈疫情突然，除备用生意周转之外已无子弹可用，孩子马上大四毕业，想入手深圳，现面临以下困惑和想法。 资金方面：1，用荆州写字楼和商铺进行抵押贷款（因现无法出手，找关系约能贷300w，加上之前我名下的贷款约210w，如果协同儿子上车深圳，是否还能办下按揭？） 2：或我名下宝利金108平出手约260w变为现金，10年入手，可否置换 3：儿子荆州武汉共两套住房，上车深圳是否算第三套了，还能贷款吗？或者能贷几成？

回答：你好，宝利金建议继续持有，还有空间。 除了抵押商铺和写字楼之外，也可以考虑出手1-2套荆州房产。 荆州和武汉房产不占深圳的房票，占贷票。如果这2套均为全款房，深圳还可以按揭贷款。 如果这2套均为贷款房，深圳只能全款抵押的方式入手，也相当于首付3成。

提问：广叔你好，我是外地人在广州上班，没有市区的购房资格，看中了增城新塘地铁站附近的亚太新城二手房，打算入手，之前看过您说增城除了新塘之外其他的没有投资价值，听不太懂，也不知道自己看中的这个好不好，请您分析一下好吗？谢谢

回答：亚太新城属于增城的新塘板块，离TOD很近，也近13号线新塘站， 这个小区的区位没问题，亚太新城有好几期，早期的产品有点问题 但这个板块还是问题不大的，有投资价值

提问：你好广叔，我有朋友买不起深圳房，这一波上涨，坪山也跟着上涨，那么交界的惠阳大亚湾能买不？比如买龙光城？谢谢！

回答：你好，前阵子一个朋友来找我们，他手上只有30万，他以为上不了车了，选择我们的购房服务后，我们结合他们家的信贷资质，推荐的300-400万的标的。 所以你看，有时候我们自觉买不起房只是我们以为而已。我也曾是一个刚需，我知道当年的我是在怎样一个信息盲区里——房价贵，买房难，难于上青天，我也动过去惠州，回老家，买小产权的心思，还好，坚定的买了深圳，分得了一杯这个城市的红利羹。事实上，深圳的房价真的没有那么高不可攀，遥不可及，只要愿意，100万还有得选择，第一套房很重要，不管多破多小，在这个城市，有一盏灯是为我们而亮，我们的努力就有了意义。

龙光城能不能买任何房子都有它适合的购房群体，这个需要结合双方的具体情况才能确定，让他们联系我们吧。 我们一个客户，一个首贷用在海南，一个用在老家，和中介看了很多套100来万的房子（他们以为只买得起，中介也只推荐买那么便宜的），我们第一次带她去看300万的时候，她们觉得这个才是他们要的家，看第一套，就定下来了。

提问： 你好广叔，福田区的非好学位的房子你怎么看。同样是05年左右的地铁附近的房，比南山(比如大新附近)单价要低很多，能分析一下吗？

回答：你好，这个话题其实是个深圳楼市难解的谜题，为什么市中心那么好的地段，却可以出现3-6w这样低廉价格的商品房。个人以为，原因有以下几点：

1、深圳无土著，阶层和地段利益没有固化，老钱不会迷恋于旧地段；2、深圳有新富阶层，而且产业升级太快，迁移太迅速，还没来得及回归和怀念，市中心就从罗湖漂到了南山；3、产品迭代太快，房价还很便宜，新富追逐新鲜产品新设计新区域

提问：您好广叔，之前的提问没有收到回复。希望这次可以收到回复信息。 目前手里有一套华创云轩的小公寓想置换到南山万科云城六期的两房小公寓自住。预计出手华创后有200的现金，剩余凑80，再贷款一部分。手里已经有一套住宅么有名额了。南山总价350左右的两房，好像也没有什么选择啦。 请问置换是否合适？云城六期是否值得入？

回答：你好，深圳公寓不在我们的推荐范围之内，涨幅太弱了。 深圳房票很好办，法拍 找婚票 找代持 开发老人票都可以。 不要把有限的子弹都浪费在垃圾资产上了。

提问：你好：庄哥您好，一直关注您的回复，受益匪浅，也加入了星球。现在问一个个人的问题：2016年时候因为考虑学位及上班方便原因买了科技园南区珑御府180平米的房子，现在房价也有一定涨幅，因为小孩不考虑上旁边的南外学位，同时公司搬回了福田中心区，所以有考虑过换房，一直犹豫：科技南这不高大上但有小孩校车上下点接送方便，上班通勤到中心区也方便。但担心单从投资和房产升值的角度不知珑御府能否赶得上旁边后海或其他小区，毕竟周围都是十多年的老小区。去年这一波宝安南山上涨珑御府好像没怎么涨（存量倒是消化了大多）。这种情形有无必要换房，或换的话有好的区域和小区推荐吗，换肯定折腾，不换又担心涨幅跟不上大势。您给点意见和指导。

回答：你好，科技南片区不太受关注，珑御府因为总价太高，没有小户型，只有2栋楼，大户型涨幅传导比较慢，但不会跑输！ 一线城市不建议置换，深圳的置换成本也很高，一进一出，税费吃掉大部分利润。 如果月供能力不错，建议加按揭后入手一套福田中心或者香蜜湖的自住盘。 如果月供比较吃力，建议等珑御府补涨后再出手置换。具体详情可见内部！

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