东莞楼市:好房子都有这些特点,不仅能保值,还能增值

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提问：你好广叔，如果可选：深圳龙岗、光明、沙井、西乡、福永（深圳资金只够买小3房或者2+1）以及东莞大岭山的汉邦松湖半岛、松湖碧桂园3期以及碧桂园天钻（东莞可买4房）。需求自住加投资。由于子弹有限， 还是纠结到底应该选深圳还是东莞， 因为不仅有投资的需求，也想住得舒适。请广叔就以上所有选择帮我排一个序。

回答：你好，纯投资深圳：沙井>光明>西乡>福永>龙岗；汉邦松湖半岛 > 碧桂园天钻 > 松湖碧桂园3期

提问：广叔你好，东莞黄江的中泰峰境怎么样，纯投资的话东莞目前推荐哪个区域呢，预算总价在300万内，新房二手房都可以！

回答：你好，黄江属于临深片区，主要靠深圳外溢，中泰峰境次新花园社区，可以考虑。预算300可以考虑南城。可参考：大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问：广叔你好，先手上有120发子弹，想投资东莞，预算300万左右，在松山湖中心区已有一套房，所以首付要四成，目前看中几个片区，分别是：1. 松山湖的万科汉邦松湖半岛，不是松山湖的地，离华为1km，环境好，周边配套一般。2. 滨海新区中的龙光江南大境，周边配套还行，看远期规划应该不错，但不知道兑现周期有多长。3.南城CBD ，没有啥新盘，二手盘居多，楼龄都比较老了。我的需求是投资，周期最好是五年左右，纠结好一阵了，请广叔帮帮我，谢谢

回答：你好。1、可以考虑，中长期看好。2、可以考虑3、南城CBD也可以考虑，如果五年看，首选1、次选3，如果中长期选2

提问：广叔好，2016年入手了寮步保利中惠悦城（贷款70%），当时单价约15000/平，近期中介说可卖到单价22000/平，此楼盘现在是否是出手的好时机？如出手后在东莞就无买新房的资格了，再投资的话您有什么推荐？谢谢。

回答：你好，寮步环松山湖较有潜力的一个片区，当前还有补涨空间，建议再持有。再投资看你有多少资金，可考虑大岭山、大朗、南城CBD。

提问：广叔你好，家在深圳，请教购房投资策略。现有三处房子，一，龙华长城里程家园，三房，约600，满八年。二，南山百富大厦，一房，310，满五年。三，泥岗村金银园，二房，约280，十几年了，周围都在涨，这个慢腾腾的，跟不上步伐。想买一套房投资。现在有一个房票，不考虑学位，想3-5年出手得利。你看在哪里买，买新房还是二手房。手头20现金。是抵押一套做首付，还是卖掉一套房合算？谢谢！

回答：你好，建议出手泥岗村金银园，1998年的房子了，罗湖未来看跑输大盘。可以考虑沙井，建议二手为主，一手为辅。二手考虑沙井西荟城，一手可以考虑沙井海岸城。

提问：广叔你好！本人坐标东莞。夫妻共同有一套房产在东莞塘厦星河时代，月供1万左右，手上子弹70，年收入40，想再投资一套。目前整个东莞已经涨了一波，而南城和松山湖虽然还有涨的空间，但是奈何手里子弹不够二套，甚至塘厦二手房都不够首付。我的问题是，论两三年升值空间，以目前的情况，我们是继续在东莞松山湖外溢周边淘次新？是投资新房还是次新比较好，具体推荐哪个区域？

回答：你好，松山湖是东莞最值得投资的片区，没有之一。除了华为支撑和环境优势，更重要原因在于东莞是镇区经济，房价严重扁平化，缺少房价高地。经济强劲的东莞迟早会像深圳一样，走上分化之路，东莞的房价高地一定是松山湖。对于东莞，长线我肯定是持续看好的，现在入手还会有一些涨幅，不过以东莞的一贯表现，这一波之后肯定要横盘了。

提问：广叔你好 请教下 现在很多v都说这一波已经到了后半段 福田 南山 宝安已经涨完了 马上罗湖 龙岗开始涨。感觉我福田的房子基本没涨啊，学位一般，次新花园电梯盘。 按照木桶原理，最后涨幅都会差不多。为什么很多v说福田已经涨完了呢，这一波福田学位一般的很多房子真的没怎么涨。 按您的推断，福田真的已经涨完了吗，还是下半年或明年还会补涨？最后福田学位一般的涨幅能达到25%涨幅吗，目前相比年同期涨幅只有10%。虽然是自住，且比很多学位房宜居，但看到西部及福田好学位房大涨，自己房子涨得不多，比亏钱还不爽

回答：你好，福田还没涨完，但余量也不多了。 你的房子只涨了10个点，那肯定不是你自定义的次新，应该是零几年品质一般的楼盘。 这一轮福田涨势诡异，去年10月份开始启动，分化严重。 香蜜湖安托山收获了不弱于西部的涨幅，学位房小两房也涨势喜人，今年年初，学位一般品质较好的小一居开始大涨，我监测的盘有一个月跳涨25%的。 涨得最慢的就是又大又老又没概念的普盘，你的房子大概率也是这一类，所谓的宜居是最不值钱的，25%应该没有了，最终15-20%之间吧。

提问：广叔你好，东莞和杭州楼市正当火热，但是这两天两市却纷纷发布新调控政策，楼市会降温吗？

回答：你好，杭州和东莞，一个频繁万人摇，一个涨幅全国第一。杭州前些天出手调控摇号政策后，东莞也出手了。2地收紧调控，可以说是不约而同。

杭州楼市：限售，高层次人才优先摇号房网签之日起，5年内不得上市交易。限购，无房家庭要满足“自购房之日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月”的要求。限摇，一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记。

东莞楼市：同一幢楼，每套住宅均价相差幅度不宜超过20%；同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%；精装修造价每平米不超过2000元。

透露了几点信号：未来只要房价涨得过猛或者涨幅过大的城市，必然会受到调控抑制。但主要是针对炒作行为，刚需购房者不必惊慌，而且打击炒房的行为不会造成房价下挫，底子殷实的城市，目前的房价增幅都是实打实的。

提问：在买房时，开发商强硬要求买房就必须买车位，否则就不卖，这样的要求合法吗？还怎么处理呢？

回答：当然不合法了，房子和车位是分开的独立产权，没有绑定一说。无非是某些地区的某个项目过热，想买的人要排队，典型的卖方市场，所以项目方提高门槛，房子和车位绑定卖，加快整个项目的去化速度，实现资金尽快回流。购房人可以去举报，如果当地市场监管严，而且你有证据的话，一告一个准儿。罢特，如果是整个地区的楼市热度高，其实告了也意义不大，因为这种市场，拼的就是经济实力。古往今来，无一例外。

提问：广叔你好，首套有购房资格，想在朝阳区选购一套小平米一居或是开间！首付有150左右，想组合贷！之前看过世安家园、西园一区高层和宝星。目前5年以内以租为主，想以租养贷，五年后可能会住也可能换房，所以想购买一个保值高，能增值，好出手的房子。想问问您有推荐么？南城三环内，方庄、宋家庄、角门、草桥等也都有考虑。希望广叔指点迷津！谢谢！

回答：你好，世安家园缺乏望京或者东湖渠一带的配套，质量也一般加上本身的位置尴尬，不推荐，宝星很难找到符合的标的。相比推荐 西园一区 我一直不推荐一居，另外可以淘下 团结湖、甘露园、劲松等地的紧凑两居公房

提问：你好广叔，请问我们汇宾广场有套99平红本在手，在同小区订了一套130的，中介建议不建议我们出售99的，建议抵押这个99平，同时出租，同时持有两套，月供能力3可以，请问如何操作比较好？

回答：你好，汇宾广场 典型的两梯八户老大楼，朝北户型沿马路很吵，外立面也不耐看，优点是地铁即将开通、带南海中学学位。 塔楼，楼龄老，无社区花园，户型不方正，都是硬伤。 南海中学，只是二类中流，被热炒只是因为前海自贸区火了，学校本身并不过硬。 考虑未来升值和保值，有1套自住即可。 出手99，置换更有潜力的板块。

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