东莞楼市:保值的房子需要具备这些,很多人都错了

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提问：你好广叔，我和老公在东莞松山湖上班，麻涌有套143平的房子贷款已付清，现在有子弹250万，想入手一套松山湖的房子自住加投资，看了松山湖的翠珑湾一期和二期，费用加起来要6万一平了，翠珑湾三期和四期4-4.5万，但是寮步的，请问我现在是买哪个更有价值呢？还是等着明天松山湖的新盘？松山湖新盘会过6万吗？

回答：你好。能买松湖建议买松湖，寮步属于外溢片区，价值没有松湖大，新盘估计5.4w左右，具体还要看新盘的价格，性价比高的话选新盘。

提问：广叔你好，新人首问，东莞有购房资格，保利红珊瑚有自住房一套，有贷款。目前有子弹110左右，纯投资，还贷8000左右没问题。目前看了松湖传奇小3房、中惠松湖城二期小3房，南城新天地2房，景湖春晓2房。中信新天地290万，担心后期还贷压力，请问投资那里更合适？

回答：你好。松湖有一套了，那另外一套买南城吧，鸡蛋分开两个篮子放会更稳妥，首选景湖春晓，次选中信新天地；继续买松湖的话首选万科松湖传奇

提问：广叔您好，我东莞户口，在东莞黄江江海天悦和华安珑珽各买1套，2017年的买的，今年别的楼盘都涨了不少，这2个楼盘没怎么涨，我是不是买错地方了，现在手上有200个左右，还想投资，都说惠州潼湖科学城和潼湖科技小镇，是第二个松山湖，现在12000左右，还是买东莞二手房比较好，望指教谢谢

回答：你好。这两套都很近，靠近黄江汽车客运站，周边有点嘈杂，而且没有地铁。鸡蛋不要放在同一个篮子里。惠州的潼湖科学城是可以考虑的，但还需要持有较长时间，短期还没有那么快发展起来。200左右，如果东莞有房票，建议留在东莞。看下长安临深区域，如长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：你好广叔，本人90后未婚，目前有套小2房在东莞，因深圳社保满5年故想出手换至到深圳来，但深圳的的房价一眼望去实在有困难，若是卖的东莞的，除去贷款可到手110w，现在手上也没有什么资金，父母在农村提供不了帮助，想办法的话最多凑到130。所以想问问广叔我是继续在东莞入套大一点的好，还是转到深圳来，纯投资。另中介说有贷款记录再买的话需要付5层，压力也很大，所以想问问广叔的建议。盼回复，感谢

回答：你好，东莞核心板块涨幅30%，目前属于阶段性高点，未来需要看东莞的产业转型和人口导入。深圳比东莞上限高很多，建议入手深圳。 全款抵押，5改3都可以操作成首付3成。 首付130，首选宝安 碧海 西乡 沙井，次选福田新洲 保税区 龙华上塘。

提问：你好广叔，坐标福田-短期投资长久不排除自住的可能。 子弹110，以租养贷，总价300万以内 去年看到现在，生生错过一波大涨. 主要考察了以下几个地方： 福田：漾福居，韵动家园，蜜园 西乡：富通城，青春庭园 看了您的以往解答，觉得上车大运若可行也不失为是一个好的选择。 请问，最近这些区域都上涨了很多，现在是否适合入手呢？

回答：你好，坐标福田，自住+投资，建议选择福田。 租售比更高，涨幅也比较稳。 漾福居，韵动家园，蜜园这3个都属于放租盘，如果能淘到笋盘，可以买 总价300以内，也可以考虑TT国际这类带学位的盘

提问：你好广叔，我在成都买了2套房，还可以买第三套，但是：普通票摇到便宜新房的概率0.x-8%。首钢2万，秦皇帝景2.1万。天府里2.5-3万，在成都不算便宜了，天府刚需二手也要2-2.2万，能买也要7成。现在惠州临深有个保利96-118，单价1.3万-1.55万，按首套首付利率算，离深圳14号线沙田站5.6公里。2年半以后惠州14号线深圳段修好。如果以后惠州段修好，离白云站1.5公里。幼小，一般，公立，就在楼下。14号线是快线，时速120码，45分钟通福田老CBD。有特区40周年扩权的传闻。成都打新久拖不决，能不能买惠州保利尽早上车？请问我如何选择，非常感谢！

回答：你好，我还是觉得成都更加稳一点，成都未来的房价上涨几乎是板上钉钉的事情。惠州也能涨，但是惠州的供应大一些，而且惠州连得坪山，基本面没有成都那么好。惠州还有个问题，就是没有二手房市场，新房连续供应，二手卖不出去。

那些快线什么的，毕竟不能和地铁相对比，它的间隔长，不能作为每天上班通勤使用。当然这些瑕疵市场都是知道的，所以才会有惠州现在这个价格，如果真有巨变，惠州会有一定的补涨，只不过我觉得这个可能性比较小。买成都是没有任何风险的， 买惠州是高风险高收益，如果你能接受惠州长持的，也可以买。

提问：你好广叔，请教一下，广州和星河湾半岛小区环境，户型质量差不多的小区还有其他哪些楼盘可以推荐，谢谢广叔

回答：你好，像星河湾半岛这种品质的小区，讲真很难找了。市中心的基本都做不出星河湾半岛这种水平，如果一定要找，就用物业费作为一个参考，你追求享受自然越贵的物业费一般对应小区管理会更好，比如琶洲的保利天悦，珠江帝景紫龙府这些。另外有个万胜围的雅郡花园水蓝郡也去看看，大花园，大面积社区，住得挺舒服，升值潜力不错

提问：广叔好，总价450左右，首付3成，投资为主自住为辅，番禺万博或者鱼珠怎么选？目前我们在珠江新城和番禺万达上班，小孩两岁多，买那个楼盘最好？

回答：你好，450万珠江新城、番禺万达的通勤距离，未来4年之后才用到学位，建议：番禺万博，翠山蓝天苑、锦绣香江、雅居乐、华南新城，金融城、鱼珠附近，骏景花园、盈彩美居之类。

提问：广叔你好，我在汇宾广场有套99平的红本在手，在同小区订了一套130平的，但是中介不建议我们出售99平的，建议抵押，同时出租，同时持有两套，月供能力还可以，请问如何操作最好呢？感谢。

回答：你好，汇宾广场，典型的两梯八户老大楼，朝北户型沿马路很吵，外立面也不耐看，优点是地铁即将开通、带南海中学学位。 塔楼，楼龄老，无社区花园，户型不方正，都是硬伤。 南海中学，只是二类中流，被热炒只是因为前海自贸区火了，学校本身并不过硬。考虑未来升值和保值，有1套自住即可，建议出手99的房子，置换更有潜力的板块！

提问：你好广叔，有一张孩子的三成房票，拟将旧房置换，将来给娃住。1500万以内预算，因不着急住，更倾向于新房。打新2年未果，我家这种情况，想听听您的意见，是随缘还是尽快用掉房票？感谢

回答：你好，你的需求基础有三个点：孩子刚需自住，旧房置换，三成房票，有这三点，置换是必须的，1500万预算，说明不差钱。既然一定要换又不差钱，为何两年都没买？因为想要的太多，又要高价卖旧房，又想低价买新房，又想买到倒挂盘，只想万无一失，最终就是什么也没做，眼睁睁看着这一波涨。虽然嘴上说不急和随缘，但实际结果是，如果两年前买了，并且买对了，1500万已变成了2000万，甚至2500万，现在买，1500只能买到两年前1000万的房子，细算下，1000万已经擦肩而过。下一步怎么办，马上行动，先把旧房挂出去，同步开始看新房和二手，踏出第一步才有第二步，而不是继续坐而论道。

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