广州楼市:公积金贷款常见的误区,很多人都搞错了

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提问：广叔你好【新人首问】坐标广州天河东圃，夫妻共有唯一一套楼龄超20年以上房改房，其，该房价格严重低于周边均价，总价大概260，该房学位还行中海康城小学，离公司近，舒服度差。现有纯公积金贷余60多万。多余资金40左右，月收入3万。目前想1.投资一套优质房子比如您说的品秀星图，2-3年增值后赚取资金替换掉这套房子，但首付款和贷款都很高，有什么办法降低首付款，或者增加首付资金不。投资的房子是买4房还是3房类的。2.或者有没有现在附近既可以上车又值得投资的房子，稍微安静些，资金尚可以置换。3置换要怎么处理才能让首付资格腾出来，怎么处理会最优？

回答：你好，可出手置换，如红本在手，想保留着房子，可DY贷7成出来。加上现有资金买品秀是没问题的，先用商贷，公积金直接取现。建议以3房为主。广州投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔你好，广州黄埔的富颐华庭可以买吗？投资为主。有两点顾虑，一个是传说中的广附学校能不能落地，另一个就是现在开的6-9栋火车噪音太大。还请指教，谢谢。

回答：你好。富颐华庭卖鱼珠CBD概念，离地铁不近，铁路线高速环绕，周围环境差，买的话有很大的赌性，得看旧改力度。

提问：新人首问，广叔您好，最近在关注品秀星樾，各方面条件都比较满意，但对此项目下面的车辆段这个因素还是有点担心，不知道在夜深人静的时候会否感受到震感 ，另外，所选楼栋的小区花园范围内会有车辆段的排烟口，不知道排放会否有异味释出，对小区环境有所影响。目前只知道国内有类似情况的且已入住的项目有北京琨御府，请问您有琨御府或者其它地区或国家有类似情况的项目的业主入住体验反馈可给我借鉴吗？另也有在关注文冲站附近的万科城市之光，请问此项目离中石化大概有多远呢？ 这个项目与星樾比，您觉得哪个盘的增值空间和宜居度更大一点呢？ 本人买房目的为令资产稳健增值，后期(10年后)有可能用于自住

回答：你好。品秀星樾各方面都不错的，你说的车辆段的震感因素可能会有点，但在车库层之下，而且现在技术也会充分考虑噪音和震动问题，我觉得问题不大，另外通风口的影响不大。万科城市之光与中石化有五六百米，问题不大，但黄埔东路边上，也会有点噪音。品秀星樾靠近公园，自住会更舒适一些。

提问：广叔，您好。请教您：广州现有两套房，番禺万科欧泊小三房贷90万，新入化龙汽车小镇小三房贷40万（8月刚购入，无法出售）。东莞临深片区电梯三房无贷款，楼龄11年。老公小孩广州户，老婆东莞户。家有二孩，大宝明年初中、二宝明年幼儿园。希望：广州换四房，实现居住改善加学位需求，现有资产置换更优化。家庭年收入80万，首付没有，需要出售小房换大房。

回答：你好。万科欧泊还可以。东莞临深电梯三房楼盘叫什么呢？广州两套房必须是要出一套才有名额买了。卖掉万科欧泊大概有370w左右，五成首付能买750左右的房子，考虑改善+学位选择还是蛮少的，看下临深这套出手增加多一点子弹。先重点看下华景新城吧

提问：您好广叔，坐标广州，为方便照顾老人，现住海珠区婆家。目前已退休，退休工资不高，夫妻俩共7千，手上有60W预留还贷，现做保险理财，急用可以贷出80%，另可问朋友向保险公司借‘50W，年利率5‰左右。1,一套白云小面积，（明年5月供完贷款）现出租，2,一套亚运城两房现岀租（有30w贷款），3,在2017年入手一套佛山小三房，有贷款80W，与亲属合作投资，等2022年3号线开通获利出售，目前出租，4,一套佛山是复式双锁匙公寓，有贷款35w，现出租。

问题：1，卖二套小面积后回婆婆家附近买个小三房自住，2，将公寓亏本卖掉用儿子名额做首套，3，按现状不变，等小孩明年底在深圳读研毕业（现未确定在广州或深圳工作）再卖出其中一套做首付，问题较多，麻烦广叔解答。

回答：你好，方案一最看好。方案二中你孩子的首套资格不要轻易提前用，不然对他自己以后一线城市买房很不利，一旦有了贷款记录，后面就是二套，在一线城市来说，二套首付成本就太高了，后面更难上车。方案三中一是上车等待时间周期太长，房价一旦上涨会无端消耗自身成本，还有更重要一点，即使你孩子明年底深圳读研毕业，因为深圳刚出新政，深户需要3年社保，所以到时他还是上不了车，那么你现在的等待就是没有意义的。

所以我的建议是用你们房票，提前调仓，优化资产配置，出劣变优，置换到更优质仓位进行持有，用资产追资产。优先出手白云的小户型和佛山公寓。

提问：你好广叔，坐标广州增城，手上一套房在增城，已还清房贷，价值200万左右。老公收入20-30万左右，小本生意，收入不稳定，年龄50岁左右。现子弹100，该如何投资？萝岗科学城板块有个尚未对外出售的珠光火村项目，可找人拿到2万6左右的单价，是否值得入手？

回答：你好，萝岗区府是一个独立的由工业区向城区转变的一个区域板块，跟主城区不想连，尽管有6号线、21号线贯通，萝岗具备“跃进”的属性 客群方面萝岗以高新技术产业和公司的中高管、以及买不起天河的居家客为主，相对来讲萝岗的客群购买力旺盛 火村项目价格考破 投资可以入手

提问：您好广叔，我是昨天问珠江新城买一房的，看中的是58方粤海丽江的一房一厅。您推荐的中怡，我也看了，500万差不多可以买个带阳台的两房60方了，学位肯定是中怡好，但楼龄和位置肯定是猪城胜出。天河北已经是过去式了，金融城才是未来，是否粤海丽江更胜一筹？完全不考虑自住，就是打算女儿十年后毕业到结婚这段时间自己住的。

回答：你好，其实买小面积的话，我倾向于买一个带学位房的房子，后续接盘的人多，华阳壳还是很多人喜欢的，很多人特地买一个中怡小面积的学位房，然后在里面租一个大房来享受 珠城虽好，学位一般的1房始终不是主流，前天VIP群哪个小伙伴就说自己的猪心一房不好卖了，毕竟是错配 500万更建议买个3房，3房始终是优选。 要学位的话那就来个顶级学位房

提问：你好广叔，广州分别在岭南新世界双城故事134方8楼南向一套全款和花都富力金港城联排单边218方，在供一套，从化夏湾拿联排中间位260方，一套全款，惠州有几栋小产权，目前月供＋家庭常规支出80000/月，现在可支配资金500万左右，年收入300左右，想在珠三角找一些投资房产机会，有什么好的建议吗？

回答：你好，岭南新世界双城故事，自住是不错的选择，周围配套齐全，片区发展成熟，学区就很一般。花都这边一直供应量大，距离广州核心区比较远，房价涨幅较慢可出手置换。惠州小产权也并非优质投资品，你持有的这些资产都不算太优质，广州天河、黄埔可以考虑，天河美林湖畔花园、骏景花园、中怡城市花园。黄埔金碧世纪花园、黄埔花园、万科城市花园。

提问：广叔好，请问坂田的房子兼自住投资还可以买吗？看中地铁10号线附近的：万科城，容积率较低只有1，绿化很好 ；还有佳兆业城市广场，赠送面积很大但容积率很高。

回答：你好，坂田我很熟悉，从大方向来说，华为外迁是购买力流失-空，地铁10号线-坂雪岗大道-旧改-多。 整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，你看到的是静态的品质，而缺了一点长远的眼光。坂田自住可以、投资只是略略跑赢大盘。

提问：你好广叔，目前有一套自住在桃源居复式，目前还有一套名额，明年底有一个首付名额，年薪税后200万，沙井抢过华强城和卓越都落空，还想在南山或宝中买一套，有什么可以推荐？以及先买南山或宝中的还是先买沙井的？沙井海岸城不知道到时候能抢到不？抢这种新房有什么技巧没？

回答：你好，海岸城学位好，学校的因素会加分。 虽然学校还没有完全确定，但是如果真的引进名校在那里刚需还是会疯抢的。 如果能找找内部关系，或者交点茶水费，可能会更容易抢到。 建议海岸城和南山 宝中的二手降价盘同时关注。可以说说你的房票和资金情况再做精准的推荐。

提问：你好广叔，龙华上塘片区的房价，已经涨到了均价7万多的楼盘，会不会已经是天花板了？以后还会再涨吗？

回答：你好，年年都是房价最贵年、经济最差年。可是往回看，房价永远都是昨天的便宜，天下依然太平。为何深圳一枝独秀？有天时、有地利、有人和，房价每涨一波就会催生出很多向上置换的改善需求。而深圳，承接的是全国的改善人群。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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