东莞楼市:这些房子有硬伤,不要以为捡了便宜

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提问：广叔：您好！新人提问：本人住万江阳光海岸，小孩有房票，还末工作，目的资金保值，也考虑小孩将来自用，最近看了麻涌保利滨湖堂悦，户型及环境不错，麻涌规划未来有地铁，发展潜力是否也大？不过离地铁口估计还有几公里，所以难决定，请教在现住地方附近二手还是麻涌保利好呢？谢谢！

回答：你好。万江阳光海岸，近未来1号线汽车总站，有一定楼龄；麻涌与广州隔江向往，整个水乡片区交通是主要硬伤，保利滨湖堂悦周围工业厂房居多，虽然说有地铁规划，但是还是未知的事情，不确定性大，自住还可以，投资一般。现住附近好，或者考虑其他有潜力的地段。

提问：房叔您好，我老婆东莞户籍，我们在东莞有2套房，一套在大岭山中惠沁林山庄一期三房111平自住无房贷，另一套在大朗中央盛景复式三房86平出租（3200/月）有贷款40万。现手头有现金90万，到银行申请将第一套房子抵押贷款预计150万，想在沙田碧水云天全款一套投资是否合适？湾区里面难上车，临近湾区是否可以？

回答：你好。中惠沁林山庄小区环境不错，但周围工业厂房较多。中央盛景在大朗核心区，配套成熟，靠近大朗中学和十字路口，噪音较大。滨海新区沙田目前还是价格洼地，不过配套方面也相对不够完善，与虎门厚街等镇有一定的差距，未来可能涨的会比较慢。临深可以考虑的，如长安、虎门；可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广新人首问：东莞户口，名下无房无贷款，目前在东莞东城上班，收入稳定每月4w，想投资，目前子弹130w，想问问麻涌万科珠江东岸好还是万江中海十里的好！

回答：万科珠江东岸产品没问题，周围环境、配套一般，而且麻涌片区，水路多，交通是硬伤，影响了片区的发展。中海十里，万讲核心区域，未来该区域会打造成cbd，有较好的居住氛围，作为主城区的副中心，未来我非常看好，建议选择后者。

提问：你好广叔，深圳无房票，资金400左右，看了南沙星河荣誉和佳兆业悦江府，哪个项目更有投资价值，多大的户型比较合适？和新塘对比，哪个区域更适合短期投资（5年左右），有具体项目推荐吗？另外，昆明巫家坝和会展片区有没有投资价值？谢谢

回答：你好，每轮行情下：板块轮动到底改怎么演变？市中心：在上涨期涨幅中等，在下跌和横盘期最抗跌 远郊区：在上涨期涨幅最好，在下跌和横盘期最易跌

1、 每轮行情的特点是市中心先动，城郊结合部再动，最后是近郊、远郊，这是板上定订的事实。2、每轮行情，每个外围的区域甩掉的都是烂货都是外地的接盘侠，外地人哪里懂一个城市的发展啊，所以不熟的地方千万不要去，因为信息差的原因，所以外地人就买单了。3、广州：上面的这种情况，广州的新塘、南沙、部分番禺、从化、部分白云，都是这种类型和特点，大家要小心谨慎。

深圳人对南沙那真的是真爱，但其实，深圳人对广州、对南沙真的不了解，以为带着“降维打击”的思路随便去南沙扫货，最终可能的降维打击会打在棉花上。南沙的规划不得不否认很美好，但是实际能不能落地，还有什么时候完成 还这是一个大问题。买房子投资不是赌博，叫你长持的大V基本可以拉黑了 我们投资是有效率的，时间成本不能忽略。如果硬要在南沙和新塘中选一个的话，建议优先新塘。新塘目前从2018年的高点到现在至少回落了20-35%，分区域分盘，但是买新塘仅限于地铁流通性好的小三房、大三房之类的，最好带个学位，淘二手。大单优先原则，子弹400，先入手一线城市。北上广深买完之后可以考虑入手昆明，巫家坝和会展片区可以买。

提问：你好广叔，坐标汕头，目前，1、在汕头龙湖区靠近高铁站一套三房2、西安曲江天下一套两房3、深汕合作区旁惠州惠东一套。夫妻月稳定收入1万，老公收入不稳定。无存款。

问题：1、目前最应该出手的是哪一套房？2、深汕合作区旁那套是否需要投入装修，出租，是否有升值空间？3、西安那套现在是最容易变现的一套，变现后有100万在手的话，汕头的东海岸新城和南滨新区，投资角度的哪个更好？4、如果不投汕头，其它哪个城市现在还有上车的资格和投资前景。（目前夫妻双方的户口都在汕头，我在汕有公积金。）5、西安房子卖出后，我是否重新拥有了首套房资格？在线等，现在西安有准客户出125想买。

回答：你好，目前应该优先出手惠州惠东的房子，其次汕头的房子，西安曲江的房子还可以继续持有。惠州惠东房子没必要装修，浪费资金，直接出手更好，投资不看好。惠州虽然离深圳很近，但是与坪山接壤，坪山一时半会发展不起来，所以对惠州的房价带动作用很小。惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买，投资要谨慎。

汕头城市能级太低了，投资没必要把重仓放在这里，目前大湾区最适合进场的是广州，一是破限购容易，二是深圳和东莞调控升级，三是广州作为一线市场还处于启动期，可以加速进场。西安曲江这套区位不错，不建议你急着出手，可以继续持有，配合出租。先出手惠州和汕头，然后集中资金，去广州投资一套二手次新房，未来价值最大化。

提问：您好广叔，坐标广州，现在在天河区上班，由于只有3年社保，暂时没有广州购房资格，目前只能在非限购区购房，今年疫情，房价下跌，想打算买房自住，后期如有机会，可能会出售换限购区房子，目前朋友推荐了增城御溪世家楼盘，靠近镇龙（后期有top建造规划）与中新站（走路约15分钟到地铁站），单价2W3，总价230W，首付需要70W，目前手上只有40W，是否值得入手？这个资金买个80平会不会好些？或者有没有其他楼盘推荐？

回答：你好，没有限购区名额，我觉得可以走黄埔区或者番禺区的政策路子来实现，不过你手上只有40万也确实买不了什么 至于买增城的御溪世家，这个盘在广汕路边山，广汕路与九龙大道交汇处，如果自住的话就买吧，如果想着保值或者增值，就不用想太多了

提问：你好广叔，手上有250万左右资金，总预算不超过700万，小孩一岁，主要需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解决学位和有升值空间。目前在刚改和学位之间摇摆，担心现在不买将来可能更买不起学位房，但又不愿意牺牲居住。学位、居住和投资之间如何平衡？期待指点迷津。 坂田看了嘉御山和银湖谷，优点是楼龄新，配套好，但差在学位。但是坂田没啥规划，担心变成下一个四季花城，多年横盘，坂银通道和10号线都带不动。 南山看了阳光雅居里和创世纪滨海花园。雅居里楼新，但学位一般，创世纪滨海学位尚可（学府），但楼龄20年，户型物业一般。现在价格都在高位，担心光靠学位拉动还有多少升值空间。 宝安还不太熟，不知大大有无折中的推荐？

回答：你好，深圳房产升值潜力与学位强相关。 虽然学区房面临很多政策风险，无法推理及预判，有很大的赌博性质； 但是，在深圳，新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的最大因素；如，去年的深圳湾暴涨，主要是归功于深圳湾学校的建立； 深圳教育资源不足，优质教育资源更是极端紧缺，因此深圳学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间。 坂田 南山和宝安对比，南山想象力更大。 孩子才1岁，疫情之后，你有充足的时间淘笋。

提问：您好广叔，听你的建议，果断先放弃育才 然后，纠结最后一个点， 1、1300万的海怡东方的两房/阳光带海滨2期的两房，南外高新， 2、1350万的海洋之星的小三房，南二外， 2、1250万的樣日的两房/滨海之窗的两房，南二外， 你会推荐哪个方案啊？

回答：你好，这几个盘都还不错，学位也推荐。 从投资角度看，三房的功能性更强，相同价位下房间越多越好。、 海洋之心后海金融总部基地，北师大南山附属小学，北师大附中，南二外海德学校初中部，教育资源是很不错的。

提问：你好广叔，我目前在深圳有一套52平的小房子，目前市场价330万左右，其中有90万的贷款，另还有130万的存款。第一套贷款是我一个人的，老婆没有贷款记录。我个人在坂田的华为上班，现在想换一套自住（三房及以上）且学位处于中上水平的房子，换的房子离华为车程最好在50分钟以内。请帮忙推荐一下符合我诉求的房子，新房二手房都可以。 请说明下我这种情况还能做3成首付吗？

回答：你好，根据你们的情况，有2种方案可以操作成首付3成： 1.假离婚，用老婆的首房首贷买。 2.全款抵押，最多可以贷款7成，需要找垫资公司配合。 考虑学位可以关注坂田深实验的万科、佳兆业。

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