广州楼市:这种房子价格再低也不要买,很多人还以为捡到便宜

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，我在海珠区墩和加油站附近有一套130平房改房（无房产证），在先烈中路有一套60平的二手房，目前小孩在先烈中路小学上学，我在天河员村上班，想再添置一套350万左右的房方便老人居住，要与我们的住处尽量近一些，方便互相照顾，请问在墩和，员村还是先烈中路买房呢？有没有具体的小区推荐？

回答：你好。论投资当然是天河员村的价值要高一些，但总价350买不到太好的产品。因此考虑：敦和：逸景翠园、翠馨华庭、叠彩园，先烈中路的房子，有一套小学就好了，片区房子楼龄较老。不是很建议。

提问：广叔你好，我在广州越秀区永福路金中大厦有一套公寓35方，2009年买的，还在按揭，也有出租还贷，但租客不稳定，租金还在降。同时在黄埔大道中易通大厦有一套45方公寓，08年购买，已还清贷款，正在出租。前面这套公寓我一直想卖掉，但又不知道买回哪里。我在广州没有名额了。小孩也不够年龄购买。另外在五羊新城幸福小区有一套旧的住宅，二楼，72方，交通生活很方便，就是太旧了，现在出租。我想听广叔的意见，如何更好地使用这几套房子。谢谢！

回答：你好。公寓一直不建议，涨幅慢，税费高。金中大厦可以出手置换。易通大厦，有13号线在线，未来有一定利好。幸福小区，1992年的房子了，楼龄较老，但由于区位不错，保值没问题，投资的话建议出手置换。总体看，你的这几套资产平平，均可出手置换到更优质资产。可以考虑受年轻人欢迎的次新电梯带花园社区，也可以考虑正在开发的未来有潜力的地段，如黄埔科学城。

提问：广叔你好，准备投资一套房1.请问目前投资东莞还是广州好呢？2.广州黄埔的品秀星樾和中央城这两个盘哪个盘更适合投资呢？3.新塘的品秀星图 和黄埔的品秀星樾或者中央城 ，哪个升值空间更大呢？4.东莞临深的黄江的保利和尘樾升值空间大吗？适合投资吗？和广州的黄埔中央城或者品秀星樾比，黄江的保利适合投资呢？还是黄埔的楼盘更值得投资呢？

回答：你好。1、目前投资广州正当时。2、品秀星樾更好，中央城盘太大太大了。3、能买黄埔当然首选黄埔品秀星樾。4、黄江的保利和光尘樾有一定的潜力，地铁1号线也在建，近黄江中心站，整体比较看好。5、综合看，我的看法：品秀星樾>保利和光尘樾

提问：你好广叔，坪山新区房产值得入手吗？距离市区太远而且感觉没什么配套。谢谢！

回答：你好，坪山新区之前踩盘研究过，目前三万多的价格可以买入郊区的中心地段、并且还有地铁在建，其实横向对比来看，性价比不低的，西部最远的松岗郊区、临近东莞了，目前价格也已经4万。 目前没有配套，所以价格低，看坪山的地铁、学校、商业和高新区的规划，配套慢慢建好，房子价格上涨，不就是你能够享受的增值红利么？是好事儿。

提问：你好广叔，资金能力有限目前现有资金共计80万(首付+税费)。我在北京工作，广州户口，想购买一套广州的小房子作为投资。根据有限的资金，单纯按照位置，我查找 了以下比较感兴趣的区域： 1.马赛国际公寓(一房，楼龄较新)， 2.五羊、杨箕(一房， 80年代老破小) ， 3.海珠客村附近(相对宽敞一房，房龄较新)，4.燕塘(二房， 90年代房)。这个价位，看到您比较看好老黄埔区域，所以目前有些困惑，房屋位置(核心区老破小)和房屋品质(如楼龄较新的黄埔二房)之间该怎样抉择呢？想听听您的意见，感谢！

回答：你好，有八十万的预算，怎么可能要去买一房二房这样的单体楼老破小呢？你并非在广州工作，房子只需要着重区域潜力即可，租金在能接受范围内就行。如果愿意放低一点姿态，甚至可以去番禺广场买-个三房。买二手房一定要看房龄，房龄太久会有一系列的问题。最重要的就是房贷。商业银行贷款时间的规则是：50年减去房龄。例如你买了一套1989年的房子，房龄已经30年了，50-30=20，意味着你最多能拿到20年的房贷。每个月抗的利息会更多一些。而且你买了房后，即使未来决心要置换，那也是几年后的事情了，到时候下家所能贷款的年限会更短，也注定这种房子流动性会越来越差。

所以买老房子，最佳的时间段是房龄在15年之内的，也就是2005年之后建成的房子。第二个是房子太老的话，维修成本太高。曾经一个星友不听劝言，买了一套88年的老房子，结果屋内潮湿，墙体结构塌陷，每天挣扎在修下水管道和抓老鼠的焦虑中。为此还要担负了很大一部分经济支出。

提问：你好广叔，都说不买公寓，为啥大家在深圳都买公寓？

回答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，适合底层充足的人配置。 但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。所以普通公寓的涨幅跑输大盘。

提问：您好广叔，目前我在广州工作，有想买房的打算，我94年，在广州连续买社保1年7个月，公积金5个月。(16年毕业，以前买断过就不算了)想过在广州买房，目前我只有30，还是父母给的，大概能和亲戚能借10—15而已。之前没意识存钱，自我感觉很难在广州买房，首付月供压力都大。广叔，我适不适合在广州买房？亦或是广州周边买房好？有推荐吗？

我最近有看到北部万科城这个楼盘，在清远，我喜欢面积大些，这个总体都没问题。广叔，你觉得这个楼盘好吗？其实我有不甘心的，因此目前刚开始在学买房相关知识和理财知识(低风险买股票基金)， 就是为了更好买房选房，增值资产。或者我2-3年储蓄好后，再买房吗？我属于外地人，全日制大专，非全日制本科(专升本，学信网查的到)。目前广州花都黄埔南沙，好像都要求全日制本科，或者中级专业技术职称/资格等，我好像不够资格我是需要先考中级，边考察楼盘，然后上车，还是应该怎么操作？

回答：你好，1.子弹有限，宁可广州买小户型，也不要去清远买大户型，价值完全不同，买房子其实就是买城市，一线城市未来升值空间更大，享受资源也会更多。

2.当前宁可亲朋好友借一点，也不要靠自己工作慢慢攒钱，等你攒好了，房价也涨了，一般人攒钱速度大概率追不上一线城市房价，能做的就是尽早买入站位，用资产追资产。所以只建议你买广州，子弹有限，先上车以后再置换！

提问：你好广叔，我现有西乡山海上园二期的一套3房，箱换房到龙华红山有好点学位的小区，这样合适吗？

回答：你好，西乡现在属于热点片区，不建议出手。山海上园虽然离地铁有点距离，但它是15年的次新盘，未来还有空间的。如果考虑学位，可以买一个带学位的小户型就好，这样既保存了价值，又兼顾了学位。

提问：广叔你好，刚入深户，715前付了定金，水木澜山居的一套三居，总价740万。五年后可能会离开深圳或者置换，所以主要考虑买的房子五年后好出手保值。现在入手这套房子是否合适，还是等三年后有房票再买呢？房率高，顶楼户型不错，08年的楼。想自住兼顾投资，希望五六年后能出手并且基本保值。715政策出来之后就很犹豫，麻烦广叔帮我分析一下，感谢！

回答：你好，梅林和南头及布吉一样，是之前关口所在地，因为历史原因导致片区住房比较破旧，人员杂乱密度高整体品质比较差，是福田的金融民工租房的不二之选。但是如果从购房角度考虑，梅林的地位就显得有些尴尬了，民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜了不少，坂田价格相对品质好上不止一个档次，除了生活半径在附近自住，选择梅林的理由并不多，所以梅林潜力比较低，从中长期看跑输大势。水木澜山居是08年建造的2大单体楼，小区内配置齐全带花园泳池，主力户型74-77两房和88-18平三房，小区南北各两栋，东西两面沿着皇岗路和梅东三路。虽然梅林承接的功能相当于集中居住区，但是地理优势价格不便宜，上限又不高，交通好固然好，会有拉动但是本质不变。

提问：广叔你好，我前几年在布吉买了一套二手房，是94年的老房子，本来是想博旧改的，但是没想到现在又拆不了，我目前手里有150万的闲置资金，我想再投资一套，买布吉的实在是买怕了，不敢瞎买了，所以想请广叔给点意见！

回答：你好，布吉这么多城中村、老旧小区，很难拆，博拆迁你也不该选布吉。150万预算可选择的空间也不大，两个思路：1、可以关注一下沙井海岸城，地铁口物业，商业综合体，深外学位。2、资一个排名靠前的一房学位房，只要学校成绩不滑坡，投资回报跑赢大盘没问题，例如深中和石厦的一房学位房。运气好如果买到学位被占用的学位房，价格会更低，利润空间更大。有买房问题的朋友可以留言。

提问：广叔您好！总价在七百万以内，怎么选最好？我人不在深圳，这几天看房看了很多，南山已经很难找到合适的房子了，诺德和鼎太现在都太贵了，看了心语家园和心语雅园，还有阳光花地苑，瑞景华庭，勉勉强强还能够上两房，现在买不知道会不会太追高了，有点犹豫。会不会高位接盘？

回答：你好，几乎每年都会有很多人问这个问题，怕高位接盘，结果房子还不是年年涨。要知道买房买的是土地的价值，而不是房子本身。要忘掉过去，重新审视，给房子一个涨价的理由。不要焦虑、不要焦虑、不要焦虑，做好明确的买房计划，用排除法来进行选择，600万买购买力外溢的片区，如西乡、龙华、民治三房或者买购买力回归的南山、福田第二梯队的学位房，具体选可以参考会员群的精选推荐。

提问：你好广叔，本人刚卖掉龙岗的房子，手上资金量500万，个人较注重居住舒适性，想买个刚需改善盘，在保值同时提高生活质量。生活半径在笋岗及龙坂片区，不太考虑南山中心及宝安。目前有以下几个方案： 1，先租房，持币等待笋岗万象食家项目，笋岗未来据说潜力较大，请问该盘是否值得等待？ 2，一步到位：想办法5成做3成，购买改善型大户型，目前心仪港铁天颂1200多万的复式户型，其次还考虑观澜城建仁山智水，西丽宝能城。 3，力所能及：直接买个800左右符合预算的刚需盘过度，目前符合预算的重点考虑龙华上塘片区及坂田南片区的中小户型。 请问老师比较推荐哪个方案，盼复，感谢！

回答：你好，自住考虑可以买笋岗。罗湖目前在大力旧改，红岭路沿线规划为深圳未来的华尔街，笋岗是一个重点旧改区，原来的仓库厂房是很容易推动旧改的。 可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大。 自住+投资考虑，多关注龙华，港铁天颂、特发和平里、潜龙曼海宁、水榭春天都是不错的选择。 观澜城建仁山智水，西丽宝能城不推荐。

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