广州楼市:普通人以为买这种房子便宜,而内行人却绕开不碰

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提问：你好广叔，我在海珠区工作，月入3万，在别的城市有两套房，都有贷款，每个月还贷2万，打算提前还贷。上个月以我父亲的名字在沙村新世纪花园万象苑买了90平179万二手房，当时买入的理由是比考虑那里比前一站南岗便宜很多。现在在南沙滨海隽城定了一套145平大四房，价格347万。当时考虑只有一个名额就买大的。定金给的蛮多，过几天就要过户。我单位有房子给我住，所以现在我主要是投资为主也兼顾自主。我感觉这两套房子都买错位子了，现在比较着急如何处理，特别是南沙这套，是去交割吗？还是先给他钱，暂时不过户，中间转让给别人？卖家是在广州唯一一套房。做小生意，不知道可不可靠。

回答：你好，新世纪花园万象苑这套还可以，近地铁沙村站，就是楼盘大了点，有39栋。滨海隽城在金州，次新房，近地铁金州站，离万达广场、区政府都很近，可以考虑，至于你说的大面积确实大了一点，不过自住+投资还可以，居住舒适。综合看你这两套房子都还算可以，当然第二套的大面积如果能找到接手人，是最好的，换一套3房会好一些。有中介帮你把关，不用太担心。

提问：广叔你好，本人准备在广州黄埔准备置业学区？自住，手上资金380左右 有购房资格 在黄埔花园跟金碧岭秀中犹豫 黄埔花园90多方税后440 望花园 金碧岭秀110方北向税后435 请问怎么选择好？还是有更好的建议？

回答：你好，这两个楼盘都还不错，就隔着一条河，区位很近，理论上有相比比例的涨幅，所以不用太纠结，抓紧上车才是王道。金碧领秀看下北向右户型101、99平这些小三房，以及一房一厅等户型。黄埔花园的北向要看组团和楼栋，而且差距非常大，比如楼王单位G1-G3栋，比如C栋，比如D栋，甚至A0-A1栋都是不一样的，如果价格一样，没有硬伤的话，选黄埔花园。

提问：你好广叔，本人已退休，在广州客村立交桥附近有一套111平米房，北向，马路边，户型不太周正，交通生活方便，孩子广州工作，想买套房养老长住，一为改善，二为保值或投资，三兼顾学区房，方案一卖掉客村房，在天河公园西门理想蓝宝换套147方房，方案二在大学城或科学城买套130～140房，满足以上三条件是换房好还是买房好呢？大学城和科学城，哪个地段更值投资保值呢？谢谢你了！

回答：你好，客村这套可以出手。理想蓝宝可以买，但是片区发展较为成熟，未来增量不是特别多。大学城自住还不错的，虽然有概念炒作，但我认为教育片区很难夯实房价，投资潜力较一般。这里重点推荐科学城，不但有来自科学城企业白领及高管的需求，还有来自天河新房癌刚需的外溢，加上片区未来的发展，有较大的想象空间。可参考：万科东荟城、新福港鼎峰、科城山庄、保利林语

提问：你好广叔，请问广州天河区沙河-天平架片区、华南植物园-龙洞板块、白云坦尾-金沙洲板块哪里投资增值潜质更大？这几块房价差不多，您更建议置业哪里？

回答：你好，我建议首选华南植物园-龙洞板块，有天河北大学城与天河智慧城两大核心商圈的配套资源，以及人口利好，有充足的购买力，房价更坚挺。

提问：你好广叔，昨天说到广州新塘和石滩板块的未来发展！谢谢您给了很中肯的评价！新塘板块确实是发展潜力很大！我也是因为首付不够的原因才会有想选石滩板块的想法！哈哈，那我想问一下新塘有哪几个楼盘是您觉得还不错的？新塘城区的“老破小”可以选吗??新塘旁边的永和镇您觉得怎么样？“誉山国际”就在新塘万达不远处！周边还有“时代廊桥”您觉得这两个楼盘可以入手吗？另外现在东莞那边房价也在不断的攀升！您觉得靠近新塘的东莞中堂镇怎么样？

回答：你好，新塘未来的发展持续看好，老破小不建议买，未来的流动性较弱。永和这个板块没有地铁，但是它离新塘非常近，到黄埔科学城也不算远。所以这里还是有部分新塘的外溢刚需与黄埔部分的外溢刚需来这里买，比如誉山国际的业主大半都是新塘与黄埔的人群，但是这里价格一直卖不起价格。因为这个板块就只能承载新塘与黄埔部分的人群，因为接盘人群比较局限，所以价格就一直被新塘碾压着。誉山国际和时代廊桥自住都可以考虑，投资需要持有较长时间。新塘可参考：锦绣天伦花园、富雅都市华庭、富好城

提问：你好广叔，最近想卖二手房，是不是目前楼市都在下跌？我这是广州市海珠区江南西路路中间，四通八达，商住旺区，周边生活便利，社区成熟，交通发达，两房一厅，75平方，南房间出阳台，顶层，有大天台花园，学位房，市重点小学/中学。怎么样才好卖呢？如果不急卖的话，大概什么时候二手楼市场反弹？目前放盘310W，估计/建议什么价位可卖出？还有，建议找中介合作包卖吗？谢谢叔！

回答：你好，今年不是出货时机，而是买入时机。你房子区位地段很好，小户型也特别好出租。如果不急用钱，建议边出租边慢慢买，不要着急。 不建议找独家中介包卖，而应该把小区周边所有中介都跑一篇，广撒网，卖出的速度才更快。 卖房有一定门道，想要卖出好价钱，有以下几点需要注意下：

时间选择（非暴涨期）：最好不选在年中或者年末出手，不要等到急用钱的时候出手。 不同产品：豪宅及大面积的房子，通常成交周期长，提前半年合适，尤其是户型朝向楼层都佳的房产，等得越久，遇到心水买家的概率越大，这样可以卖出溢价。小面积的房子溢价空间较小。 挂牌价：挂牌价与心理成交价要有，毕竟任何买家都喜欢占便宜，或者认为自己有砍价能力而洋洋得意。 放盘：广撒网，所有中介都通知一遍。带看：最好是集中带看，固定时间，其他时间不能看。利益：帮你卖房的是中介，那么他事实上是有手段帮你卖高价的同时，又让客户觉得划算，那可以私下给红包奖励 砸到三万，他会很卖力推盘。装修：指装修破旧的房子，通过低成本的装修，达到卖高价的效果，当然 通常只是对于小户型，改善型和豪宅，你花钱装修的并不会加分多少。

提问：你好广叔，深圳福田区新洲路都市花园，购物公园地铁站旁，小高层78平，公摊4平，小三房，精装修，大阳台，大客厅，使用面积大，15年购入，主要自住舒适，交通方便。现在回武汉了，房子出租，租金抵贷款，没有现金流压力。目前对面中海华庭9万，都市花园6万5，这套未来升值空间大吗？这套房子未来该如何操作？

回答：你好，新洲属于福田的二梯队，地段位置好，租售比高，配套发展成熟，未来板块利好较少，大概率能跑平大势。 深圳底仓可以长期持有 有闲散子弹继续定投广州。

提问：你好广叔，我目前手里有120w左右的资金，家庭月收入3.7w左右，儿子明年上小学，请问龙岗马山路东方盛世二期的新房毛坯房，单价在6w左右。82.5平米大概485万左右，房子附近有信义学校，广叔觉得怎么样？有什么好的建议吗？付费咨询！

回答：你好，其实龙岗布吉分化也比较严重，整个片区投资价值都不大，更别说新房毛坯，价格高，也没有好的学校加持，未来大概率会跑输大盘。孩子还小，我建议首套房可以以投资为目的，过几年再买套小的学区房，投资建议往宝安碧海西乡，南山，福田这些片区选择。

提问：你好广叔，听说公寓已经太大量了，已经挤压了住宅的供应，zf应该压缩公寓！广叔你怎么看呢？还有为什么很多人明知公寓是坑，却还有很多人买呢？感谢回复！

回答：你好，要相信zf一定比我们更高瞻远瞩，从升值角度上，公寓固然是坑，可是利国利民角度，公寓却给很多低收入人群，初来深圳的人们提供了大量的住所。居者有其屋，是人人有房子住，而不是人人都买得起商品房！

提问：新人首问，情况：现金200，天津有过组合贷，北京无房，北京集体户。天津有房市价280（剩105没还）。自己算不动天津房大概是买400的 孩子4岁半，现天津户口，想在能力范围内买较好学区。倾向于朝阳直升校，如朝阳外国语（慧忠里）、陈经纶帝景分校（珠江帝景买不起）。因孩爸每周从天津来几次，所以还希望离北京南站不要太久的（慧忠里觉得稍远，不是不可接受）。我金台夕照上班，年收70。 诉求排序：1学区；2离金台夕照方便；3、离北京南站方便；4居住条件（不好住会另租房）；5保值 问题： 1、有无推荐小区？ 2、建议用天津房抵押贷吗？ 3、22年9月入学，考虑迁户时间，何时买合适？

回答：白家庄的学区 生80中： 例如 白家庄西里 白家庄北里 北工大附小，直升附中 ：例如 首城国际 建议买个低总价的一居室出租，然后在附近租个大点的房子住，付出的成本并不高 可以抵押天津增加资金，今年有合适的就入

提问：你好广叔，问题：1、前年盲目买下一套公寓，后来看些文章说公寓不能碰，基于现状，看能否有优化资产配置的空间，出租还是卖掉？2、孩子今年上幼儿园，9年后希望有个更好的初中学位（现在的学位是前海学校），后续应该怎样操作在保证有一定居住品质的情况下换到好的学位房？ 现状：1、目前在前海北阳光棕榈园有一套120平的房子（自住）无欠款，在老婆名下；2、红山地铁口龙光玖钻一套39平的商务公寓，有90W欠款，每月还12000，今年6月份交房，收房后目前打算出租，可以租到6000/月。3、手头有100W现金，家庭年收入40W，我目前名下无房，但有异地贷款记录。

回答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。龙光玖钻公寓未来潜力并不看好，建议出手。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资？刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验 ）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择 但是你的小孩9年后才用得上，建议买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区……新的教育模式，生源也很好

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