广州楼市:不要贪便宜买这种房子,听内行人一说,后悔没早知道

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：你好广叔，工作在珠江新城猎德附近，想购买南向三房自住房，总价预计在750万内，目前在滨江东富力银禧，海珠半岛以及天河公园海景花园中犹豫，楼龄富力新一些，但小区而言海景和海珠半岛好一些，请教广叔该购置哪里，或者有无其他点位建议？

回答：你好。富力银禧景观好，宜居，配套成熟，未来有在建地铁10号线利好，可以考虑。海珠半岛楼龄老了一点，不是很建议。海景花园，2003年的房子，可以看天河公园，离地铁也比较近，但这种港式风格的建筑，越来越不受年轻人喜欢。

我的看法：富力银禧景 > 海景花园 > 海珠半岛。还可以看下蓝色康园。

提问：广叔您好，目前没有广州户口，社保两年，增城有套房，目前手头有400，投资的话在哪里买比较合适，没有户口的话怎么操作

回答：你好。买黄埔科学城，万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：广叔你好，坐标番禺，预算350万左右，首付四成，月供1.3万左右，目前住在钟村，万博附近上班。想在番禺买一套房三房自住，尽可能学位和交通好点，请问有什么推荐吗？

回答：你好。看下广州雅居乐花园十年小雅、一尺三居、广地观澜。

提问：广叔您好！昨天的问题，今年十月有广州房票，纯投资买哪里适合，手里有闲置资金400万，月供2-3万。

回答：你好。资金400，月供2-3万，能买个800左右的房子。可以看下中怡城市花园、华景新城信华花园、华景新城陶然庭园、保利中心108公馆、广弘天琪

提问：你好广叔，宝中持有一套红本在手尚都84两房，初中是海旺学位。目前工作在光明，并与父母自住光明商品房，小孩一年级，打算未来到宝中居住。有400子弹，建议卖了尚都再买入如熙龙湾二期有更好学位的房产，还是租房居住，以尚都入学？

回答：你好，这个人看你核心诉求是学位还是增值； 如果是学位，宝安实验只能算二类，要不考虑下宝安中学or南山一类？ 如果偏升值，抵押尚都继续买入，具体标的金额看你月供承受能力和首付成数再定； 置业是个个性化问题，了解得越多越能给你更好的方案。

提问：感谢广叔对广州的推荐，现锁定黄埔南二手 先上车，不知道选金丽花园20年房龄但在拆迁规划中，还是中海誉城5年房龄的？

回答：你好，我倾向于中海誉城，次新房更有利于长持，跑赢大盘的概率更大。普通人单纯赌拆迁，不建议入手了。拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。房龄25年以上的房子基本上办不了按揭贷款，然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。

提问：你好广叔，坐标广州: 1.黄埔花园三期南向95平，4万/平；2.万科城市花园06年西南向111平，3.4万/平或06年东向111平，3.8万/平，两梯三户楼王；3.中鼎君和15年东北向91平，4万/平；4.黄埔雅苑07年南向95平，3.6万/平；5.悦时代花园12年西南向121平，3.5万/平；6.万科金色悦府15年100平，3.7万/平。 品秀星樾一手房:一期9栋6楼02户型西南向108平，3.7万/平。 作为纯投资，请问选择哪一个好，请广叔给予指引，谢谢！

回答：你好，品秀星樾=坑，自住可入，投资回避。 这几个二手盘，首选黄埔花园，入手单价控制在3.7左右。 其次是悦时代花园，价格优势，单价控制在3.4左右。

提问：您好广叔，首套广州，子弹110，二套考虑广州(黄埔，新塘)或者东莞(南城，虎门)，广州首付7成，东莞4成。今年东莞微涨，广州持续阴跌。假设投资5年，只从投资回报率来分析的话，你建议哪里好呀？另外，总价一样，是5年楼龄90平好，还是12年110平好啊？假设其他条件完全一样，如果说三四线房产长期来说是贬值的，那是不是就不急买，等贬值多了再买？

回答：你好，什么为升值，就是二手房流通性好，买了之后，过几年卖，不仅能跑赢通货膨胀，还能赚一点。但是三四线长期来看，二手很多会有价无市。如果你出不来，最终只有不断降价来出，价格并不是判断三四线城市的标准，是否有足够的流动性，才是三四线的命门。缺少流动性的房子，会越来越不值钱，比房价下跌更可怕，失去流动性的房子，不管是房价高低，变不了现，都只是一堆钢筋水泥。流动性是投资买房的铁律。

深圳东莞都涨了，就剩下广州没涨，广州都这么弱了吗？并不是按照往年的涨幅规律，深圳先涨，半年或者1年后，广州跟涨。加上广州又放松了几个远郊地段的限购政策，未来1-2年如果有利好消息刺激，广州很有可能会带动一轮涨幅。

东莞的天花板不如广州，主场在广州就好好利用主场优势淘笋。广州全款抵押淘笋。万博滨江东车陂东圃番禺广场一带重点关注，再往后是天河北萝岗等。虽然涨幅顺序有先后，但是差距很小。逄笋入原则，保证确定收益。同一板块内，价格相同，房龄越新越好。90平和110平如果同样是3居，选90平。

提问：你好广叔，请问广州北站的祈福万景峰跟亚运城的媒体村比起来哪个更有发展前景呢？小孩明年上幼儿园，一个祈福万景峰这边虽然有公立配套幼儿园小学，但是没有初中；二个我们上班在4号线附近，有必要把祈福万景峰的房子卖了换媒体村的吗？还是说换海珠的老破小比较好？

回答：你好，如果你俩都在4号线沿线上班，且对学位有要求和需求，这属于刚需，建议亚运城。 亚运城的广铁小学、亚运城小学，以及一条龙的广铁中学，还是不错的

提问：你好广叔，我现有学林雅苑三房一套自住，南二外学府学区，学区属于第二梯队。还有阳光里雅居一套小两房，前年年底购入。两套房子都出掉加手头上的现金有1600w，能接受按揭在1万5左右，有两小孩，主要活动范围在南山，置业也主要考虑在南山，请问是两套置换一套优质的学位房还是用一套小房（阳光里）置换？两套置换操作难度有点大。我本人更倾向于用阳光里的小两房置换。如果用阳光里这套置换能加手头上的现金有500万，考虑第二套首付在7成，只能换总价在600多万的房子。我的问题是在阳光里换一套大一点面积的还是置换一套学位房呢？有什么楼盘推荐呢？楼龄和学位，更侧重哪一块呢？创世纪滨海的两房怎么样？南山区二类学位房后续的涨势怎么样？

回答：你好，思路没问题，可以出手阳光里雅居，置换南山更优质的学位。创世纪滨海花园带南二外学府一小学位，临近软件产业基地，价格和周围小区比起来略低，后续有一定上攻空间。深圳可以通过星球内推荐的方式操作成首付3成，你的选择范围可以拓宽一些。主要推荐以下学区：

1、南外高新，名校 + 宜居，传统路线。2、深圳湾学校，偏国际化路线，学校我在之前的回复里有评价，地段和圈层就不用说了。3、南外科华，同南外高新。4、南二外，同南外高新 前两个略好，第一有高中，取消直升后的点招必然对本校学生有偏重，相当于中考有更多机会

提问：广叔你好，现在考虑买南山学位房，打算自用+投资，投住分离，看了南二外的海德三宝最低总价的二房和南外高新的最低总价二房，价格相差也不是很大，该怎么选择呢？谢谢啦！

回答：你好，南外系是均衡发展，南外冠名的全面开花。南二外系是丢卒保帅总部一枝独秀，所以谁更可能一直稳定南二外无疑了，就这么一张牌可不能打输，学位要买确定性强的，所以从投资角度讲买海德，如果是自用的话，还得结合孩子情况更适合哪个学校，掐尖生多的学校恐娃儿成了陪跑生。

提问：你好广叔，福田莲花村二村，一村的房子怎么样？我考虑自住+投资，首付350万，3房带学位，还有更好点的选择吗？

回答：你好，莲花一村，二村都是91年的老房子了，你是要博拆迁么？除非有明确的拆迁消息，不然买了也是会套牢很多年。莲花中学的成绩在福田也不算亮眼，谈不上有学区价值的。你可以考虑全款抵押买个800万的标的，在福田就可以买到自住+学区的3房。

提问：你好广叔，我有些买房疑问想请教一下，本人在中山有两套房子，目前空置。在大亚湾还有套海景别墅，无欠款，刚买的时候经常去，现在不怎么去了。龙岗还有两套小公寓，无欠款，买了就没涨。花了好几天时间才把你的文章看完，发现自己对于房产知识真的是太欠缺了，买了好多没价值的房子。如果现在还想买房，请问像我这种情况，该怎么操作呢？怎么把资产优化一下？盼复。谢谢。

回答：你好，价值分析判断这方面，你对房产知识确实是太欠缺了。买了一堆房子，却没有几套价值高的，多数都是没什么价值的。资产优化再调整，不是小事情，是非常重要的事情，你一定要下苦功恶补房产知识。才能理解操作逻辑。资产优化调整是房产金融结合的精髓，这个领域是门槛最高的操作，光有实战经验还不够，还得有人生的阅历和丰富的底蕴才能驾驭得了。

中山的房子建议卖掉，没有价值。大亚湾的别墅完全就是坑了。龙岗的公寓卖掉，没有价值。龙岗的住宅都起不来，何况是公寓。再次配置资产前，你要想明白，自己家庭的中长短期规划，结合房产5大核心价值做定位：居住、学位、投资、圈层、金融 ，定位好才能制定策略，不能和以前一样乱买，做好规划再买就等着升值。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

广州楼市:不要贪便宜买这种房子,听内行人一说,后悔没早知道
广州楼市:小白如何买对的房子?看完内行人分析,后悔没早知道
广州楼市:这类房子投资不要碰,贪便宜的买了就后悔
房产证的“红本”和“绿本”有多大区别？内行人说完，幸好早知道
广州楼市:这样的房子不值钱,别再贪便宜买错了!
广州楼市:贪便宜买了这类房子,入住后就开始后悔
买“多大房子”才划算？后悔自己知道晚了
广州楼市:普通人以为买这种房子便宜,而内行人却绕开不碰
广州楼市:这类房产不要碰,不要买了后才后悔
广州楼市:聪明人都会避开这个区域,有些人贪便宜买了,后悔