广州楼市:小白如何买对的房子?看完内行人分析,后悔没早知道

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，我在海珠区墩和加油站附近有一套130平房改房（无房产证），在先烈中路有一套60平的二手房，目前小孩在先烈中路小学上学，我在天河员村上班，想再添置一套350万左右的房方便老人居住，要与我们的住处尽量近一些，方便互相照顾，请问在墩和，员村还是先烈中路买房呢？有没有具体的小区推荐？

回答：你好。论投资当然是天河员村的价值要高一些，但总价350买不到太好的产品。因此考虑：敦和：逸景翠园、翠馨华庭、叠彩园，先烈中路的房子，有一套小学就好了，片区房子楼龄较老。不是很建议。

提问：广叔，您好！谢谢您百忙中神回复，我手头只有150万，可承受月供1万5千元，买这房子的目的是大用钱时可及时转卖变现，正常情况下就放着不动它。所以很纠结，不知道该怎样投资才算合理，买黄埔我没房票，买南沙就象是在赌博，买新塘不知未来是否有潜力，目前形势逼人，要赶快上车了，求广叔指点迷津，早上车为好。

回答：你好。买黄埔，去某宝找人补半年社保就可以买。南沙的房子中长期看也值得买，新塘现在是低价，买的话有暴击的可能。总的来说广州的房子不用太担心转卖变现问题，稍微比市场价低一点出，就能很好的出手。即便核心区的房子，在行情不好的时候，你的价格不比市场价低，也是难出的。所以你的情况，考虑有时需要花钱，那手上留点备用金是必须的，不知道你有几成首付，比如可先拿120w出来，留30在手上。现在是比较好的上车时间，广州持续看好。短期考虑黄埔、新塘，中长期考虑南沙。

提问：你好广叔，佛山和南沙，黄埔首选哪里，首付70以内，分别有什么选择，要新盘，另外佛山保利天寰和佛山万科金域世家哪个更好

回答：你好，建议选择黄埔，中长期考虑南沙。黄埔看下：保利越秀岭南林语，南沙：南沙保利城，首选佛山万科金域世家，配套各方面都要好一些，地铁也在建。

提问：你好广叔，今天36岁，两小孩，大的今年上小学小得上幼儿园。目前布吉信义片区逸翠园2房，15年购买有100万贷款在我老婆个人名下；同年我个人名义在惠州南站昶园入手一套还有50+贷。现手头有450，还有些应收款100左右，因需要留营运工厂，计划拿出不超过350来买房。前两年每年200-300的收入，今年可能150。老婆孩子都是深户，我非深户今年5月才连续满5年。当前我想买一套4-5房，工作在凤岗，请问我应该在布吉横岗周边买房吗还是去龙岗中心城？可以做到5成甚至5转3吗？我是该买500-600万差一点的位置或者楼盘还是追求高端点的走800-1000万的？横岗的振业城大平层如何？问题较多，谢谢了！

回答：你好，稍为懂深圳的人都会趋西避东，你已经有一套在布吉了，不建议继续加仓。 自住可以考虑1000W的产品，投资建议入手1-2套600万左右的刚需盘，700万以内才是红海市场。 振业城不建议继续入手。 职业炒家一般会投住分离，投资只买升值潜力最大的楼盘，自住租房即可。 惠阳长远看价值不大，南站比大亚湾好一些，但是占你的贷票，可以考虑出手置换。 深圳可以操作5改3，全款抵押的方式也不错，找个垫资公司配合，全款更利于淘笋。

提问：你好广叔，坐标广东省佛山市。由于老婆要去广州发展，计划在佛山南海区桂城靠近广佛地铁线买房(第二套)，打算自住的。目前子弹100个，夫妻年收入合计60万左右。看了桂城东片区一些楼盘，很靠近地铁跟省级小学的房子，价格可以接受，220万左右(120方大三房)。但都是楼龄接近20年的(有电梯)老房子，而且还是本地开发商建的，担心住个20年左右，楼龄去到40年，楼房质量有问题，将来不好售卖，更别说升值。但距离稍远次新房的大型开发商楼盘，价格贵了不少，只能买个90方左右，价格还要去到270万，纠结不知道该如何选择？而且第一套位于顺德区乐从镇(星际半岛)，几年也没升值，适合卖掉再投资其他楼盘吗？谢解答！

回答：你好，佛山并非投资首选。因为佛山的产业转型没那么顺利。佛山一般涨幅在深圳广州之后，享受这两座超级城市的溢出效应。可以和你说说佛山对于多军是怎么一回事。买佛山的多军，基本两类，都是广州本地为主，一种底仓多，需要小舢板，一种小单单单追热点。从16开始买新塘，到南村万博，再过南站到顺德北浯，都是这个策略。把主场放在佛山，不是一个很好选择。子弹100建议破限购入手广州，黄埔花园是比较推荐的楼盘，板块前景好，有学区，性价比高。

提问：广叔，您好！本人已有在京购房资格，计划今年买房。目前基本状况是广州深圳各有一套房，月供15000多。燕郊大厂各有一套房，打算出手变现，得现金300，在北京西三环附近淘一处老破小，因为孩子上学在军博附近，二年级，属于海淀学籍。目前看过翠微，公主坟，军博，六里桥附近房源。请问广叔有什么建议和片区房产推荐？非常感谢

回答：你好，军博附近 大部分的是铁道部的，或者北京铁路局的职工房，因为是比较老的小区，又没有配套的商超商场，所以价格没有到很高。附近一街之隔就是到了西城区，那单价就到10万以上了。整个复兴路，从公主坟到八宝山这一带，只有主干道和北侧才有点活力。六里桥位置不错，交通方便，租户多，未来空间不会太高。如果不追求学位，其实是不建议买这里的，板块的增量不大。如果能接受投住分离，在附近租房子，投资去升值潜力更大的板块。

提问：广叔您好！坐标大连，城中有房，家人有硕士证，有子弹200。想在可落户的强城市买房，主要宗旨为增值保值。请教于您：1，现在是不是上车的时间？2，如果买，优选哪个城市？3，优选哪类房子。期待指点迷津，谢谢！

回答：你好，客观来看，当市场处于冷清的观望状态时，往往孕育着机会，风险释放了，跌无可跌，现在刚性需求以及改善换房需求开始释放，市场已经明显抬头，新房表现得更加明显。有心人已经开始抓紧时间看房买房了。最佳购房时机信号已来，就是现在！子弹200可以优先深圳，深圳一线城市是可以买入的，未来依旧潜力很大。

北上广深四地是房价上涨的领头羊，深圳已经成为国际化大都市，其基础设施建设、教育卫生等资源都是非常好的，重要的是占尽了政策利好，这种千年一遇的机遇是其他城市不可比拟的；房价虽高但仍然值得去买。

如果有条件有能力的买房者想买房，还是留在这里比较好。广州相较于其他一线城市，是一座非典型的一线城市，更多的是凭借自身地理位置优越得到的大发展进入一线城市的。房价上涨的规律：初期从一线城市开始上涨，然后全国普涨，然后一线城市停涨。房价下跌的规律：从中小城市下跌开始，然后传导到三线、二线城市。以北京为例，上涨时北京城区先涨，下跌时环京区域先跌，可以看看河北三河的燕郊的房价走势。

提问：广叔您好，昨天问您的中熙君南山在南油片区，但南油片区整体比较老旧，均价较低。不知道这个盘会不会受到影响，未来会不会跑输大盘。

回答：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头南油虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他板块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。 南油以老破大、老破小为主，居住体验差，学位一般。 继后海、前海后，涨价也轮动到了南油少数过得去的盘。 君南山旁边是在建一个深大附小，这个学校比较看好。

提问：广叔你好，想问一下70多W，上车深圳，需求主要自住，广叔有什么好的建议吗？罗湖置地逸轩和龙岗怎么选？

回答：你好，首付70万，置地逸轩纯自住可以入手。 但是考虑未来升值潜力，大运是更好的选择。

提问：你好广叔，我在广东中山上班，选择想再投资一套房，最初的打算是东区学区房，小三房！学区房越加重要，房子至少保值没有问题！目前接触了不少中介，均有建议看看新房，看长远，比如神湾的远洋大盘等等，比如靠近翠亨的楼盘！应该怎么选择？

回答：你好，中山 深中通道2023年才开通，现在大多只是概念。住在中山，去深圳上班，通勤时间是否能够控制在1个小时以内，还存在不确定性。但是好在中山房价很便宜，如果去买房，成本也不是很大。如果要买，就买翠亨新区，离深中通道最近。

提问：你好广叔，我们手上已经有两套房，去年年底通过假LH的方式腾出名额，上车了后海的海境界一期，87平三房，价格近1000万，是否会有风险？

回答：你好，海境界不属于深圳湾，但又在打深圳湾的招牌，自住尚可，投资目前没看到明确的买入理由。 很多人觉得一路之隔，价差不应该这么大，其实这种“觉得”本身，就是对市场没有充分理解。 考虑自住，单价1000以内，现在来看不算贵。但是如果能稍微增加点预算，深圳湾是更好的选择。

提问：广叔好，首套，想入一套500万左右的两房，首付200以内。想在福田区买，看了梅林，香梅和景田片区，有意向的是香蜜三村的低楼层，景莲花园的高楼层，还有什么深圳燃气公司房，以及梅林的梅林苑和先科花园这种。广叔觉得我们该怎么选呢？是抓紧看个低总价盘上车吗？我看您说年后也会有一波盘放出，是再等年后吗？担心年后会更夸张吧，又觉得首套买个这样破的有点下不了狠心。

回答：你好，福田补涨比我预想的还快，香蜜三村五万出头横了三年半，现在放盘都超六万了，中心区的老破旧和大塔楼终于迎来了春天。 抓紧上车吧，福田的补涨会一直持续到年后，不会停。 再说个数据，今年七月份链家深圳的二手房挂盘量是4万6千多套，现在只有3万8千多套。 趋势比人强，要认命，不嫌旧不嫌破，先上车，有个家比什么都重要。

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