广州楼市:如何选择有升值潜力的好房产,看完内行人分析明白了

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提问：你好广叔，坐标广州番禺区，现有碧桂东苑一套小二房证过10年，现在在放租中，还有少量贷款，房租基本与贷款相持平。现有闲置子弹120-150W，月入三万，本人42岁。是广州番禺东苑户口，但工作地点和家庭都在番禺南村镇。现在想年底入手一套小三房小户型的房子。投资为主，如果能自主或好的小升初学位房更好。但是南村周边的万博区域房价都基本4-5万，我最近比较疑惑，又担心房价下跌的问题。又担心人民币未来贬值更严重。请问广叔，像我这种情况如果买房可以保值升值，要如何投资？是买广州内的还是买顺德北滘陈村附近沿7号地铁西延线的？或者广州亚运城？或者广汽汽车小镇？凯德山海连城的？或者南沙的？或者黄埔科学城的？或者新塘不限购区域的？谢谢广叔详细指导一下。谢谢

回答：你好。碧桂东苑，东新高速、京珠线切割，盘较大，没有地铁，价值一般。你的投资理念需要调整一下，过于保守，容易错失机会。投资不是买便宜，投资是买地段，买周围环境，买潜力。万博CBD是比较有潜力的，未来大有可为。你列的这一堆选项，就后面那两三个还可以，其他的亚运城、汽车小镇这些概念不足以支撑房价上涨，不能夯实房价，当然不是说没有价值，只是相对其他的板块来说，不确定性高，而且持有周期长，风险大。你想想买进去三五年不涨，时间成本和机会成本是很大的，不涨等于亏。能买限购区域就限购区域，具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：广叔您好 现在广州网红盘都涨了不少，总价400万左右，4成首付，天河 黄埔 海珠三个区，该选择哪些楼盘呢？长持5-7年，纯投资，感谢您的答复

回答：你好，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，老黄埔的万科城市之光（双地铁）和科学城香雪板块的品秀星樾，投资+自住，哪个的增值空间会大一点？

回答：你好，自住万科城市之光配套要好一点，但是片区成熟，增量也有限。投资的话品秀星樾增量要大。如考虑自住+投资，万科城市之光可能会好一点，考虑通勤距离可能会短很多，节省下时间用来提升自己。

提问：你好广叔，坐标广州天河东圃，夫妻共有一套楼龄超20年以上房改房，该房价格严重低于周边均价，该房学位还行中海康城小学，离公司近，舒适度差。现有纯公积金贷余60多万，多余资金40左右，月收入3万。目前想投资一套优质房子比如品秀星图，2-3年增值后赚取资金替换掉这套房子，但是首付款和贷款都很高，请问有什么办法降低首付款，或者是增加首付资金？投资的房子是买4房还是3房，或者有没有附近既可以上车又值得投资的房子，稍微安静些资金尚可以置换。置换要怎么处理才能让首付资格腾出来，怎么处理会最优？

回答：你好，可出手置换，如果红本在手想保留着房子，可DY贷7成出来。然后加上现有资金买品秀没问题，先用商贷，公积金直接取现。建议以3房为主。

提问：你好广叔，我在海珠区有一栋两层私房自住。 现在有35W 月供可以负担6K 有首贷资格。 估计能负担总价为130W的房子。 本来想赞多点子弹再上车 但是怕错过一波。 请问像130W总价 买入哪个地区的小户型比较实在 或者增城 佛山更适合

回答：你好，你现在这个资金量去买也不会买到什么好货，还不如再存点钱，等广州风起来了，再去抢也不迟 一般行情深圳涨完半年到一年轮动广州，广州一般是珠江新城涨了然后蔓延到近郊区最后到郊区，会有一个时间差 现阶段还是好好存点钱嘛，还要学会额外创收，把月供的天花板太高，后面想玩gp 都可以，切记不要为了上车买烂货，最多就是少挣一点，但是安全性很高。

提问：你好广叔，请问现阶段燕郊房产是否可卖掉置换深圳？还是继续持有更好？谢谢！

回答：你好，现在卖掉燕郊置换深圳，用腰斩的燕郊置换刚涨到高位的深圳，等于49年投奔国民党。我知道现在北京人民很煎熬，北三县投资客很煎熬，人们常常会因为等待太久而怀疑经济规律，但是经济规律可能会迟到，却永远不会缺席。

研究了这么久国内楼市，我可以确定的说，1、没有永涨不跌的城市，深圳也不例外；2、资金如水，落差足够大时一定会往低处流。北京仍然是帝都，基本面未变，强IP未变，价值迟早会归位，压抑越久，反弹势能越强。

北京风起，通州必然是投资盘，通州风起，北三必然是跟涨盘，北三风起，燕郊一定是领涨盘。很多时候，人们不是怕等待，而是不知道等待有多久，跋涉千山万水，倒在黎明之前。

提问：广叔你好，在惠州有一套军产权房均价3000元，作为投资房能买吗？

回答：你好，军产房一般不建议买，某小区原来属于军产，被强制回收，回收时基本没有商量，只有命令，很强硬。 军产有风险，投资绕道。

提问：您好广叔，深圳新政后，二手房成交量就没下降，是什么原因？

回答：你好，1、新政后也有少部分网签滞后情况，不一定是新政后成交的，当然是极少部分；2、政策影响的大部分还是投资客户，这部分客户在市场并不是占主导位置；3、刚需客该买房子还是会有需求。

目前的数据不能完全反应市场目前所有的成交情况，但是能看出来80%的情况，再后面几个月的数据就会与实际发生基本匹配。深圳的需求是客观存在的，市场的需求是可以通过数据说话的。还有市场上挂盘少了，满五的房子涨价了。市场还在继续上涨。

提问：广叔您好，我是深圳首套房名额。最近在罗湖找350万以内的小2房，几近崩溃，看不懂市场价格的变化。满足家庭自住的同时，兼顾升值的真不多。请问布心的雍翠华府、松泉山庄、洪湖的翠盈家园、东门的旺业豪苑的小2房可以考虑吗？或者我们考虑布吉片区的桂芳园，麻烦大东广叔指点建议，感激！

回答：你好，桂芳园在布吉是领涨盘，能跑赢布吉的其他盘。但是扩大到全深圳，就跑不赢大盘了。罗湖350万的小2房，看起来很值得。至于前景，相信大家心里都有数，前景好能这么便宜吗？不过，对于罗湖来说，小幅洼地的补涨还是会有的。

我始终认为，对刚需来说，住得舒心比那百八十万的账面浮盈要重要得多。但是如果考虑未来的升值潜力，罗湖肯定是跑不过西边的。区位对比：罗湖>布吉。优先雍翠华府。

提问：你好广叔，请问一下龙湖春江天玺发展前景怎么样啊？过几年要回珠海，所以打算买套房，希望既方便住又有投资价值的。还有一个是盛世龙悦。广叔觉得哪个更合适我一些呢？谢谢建议。

回答：你好，龙湖春江天玺位于老城区的油松，属于龙华不管坂田不顾的地带，民房厂房又乱又多，龙华高峰期是个大堵城还没有地铁，能让人崩溃。龙湖春江在别的地方都是高端系列，奈何在这样一个鸡肋边缘位置，和金茂府一样生不逢地，即使有高端血统，也无法有高端气质。最小的三房面积100平，总价不便宜。华盛珑悦楼盘定位也类似，如果他们如壹城中心接地气点，紧凑三房四房，当下火爆楼市也不至于二三级联动了。

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