广州楼市:新塘和知识城哪个更有升值潜力?内行人一语点醒

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，在咨询一下，广州白云区金沙洲江岸花园英伦堡别墅和御金沙晓岛别墅相比较的话哪个更值得入手，目前单价大概相差2W一方，整个金沙洲来说楼市发展空间怎么样，还值得入手吗？

回答：你好。英伦堡别墅和御金沙晓岛别墅在同一区位，理论上有相同比例的涨幅。个人倾向御金沙晓岛别墅，离地铁更近，同时小区绿化更好。金沙洲的配套越来越成熟，交通方面是主要硬伤，不过也有规划，未来看会有改善，目前也还是价格洼地。综合看如果是自住+投资的话还是可以考虑的。

提问：广叔你好，自住一套，想投资一套，手上有100W,请问新塘白江地铁站附近的楼盘怎么样？惠百氏广场和东方名都哪个更好？新塘和知识城哪个升值空间大？

回答：你好。白江地铁站附近可以考虑，13号线新塘新沙到鱼珠，目前广州东进，主要发展黄埔科学城、金融城、鱼珠港。而新塘就能承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群，因为新塘有良好的交通，新塘TOD,13号地铁，穗莞深城轨，新白广，都是通往市区的核心地段。除此之外新塘有多所省一级名校，这可谓是购房者最关心的问题，买房一部分也是为了孩子能有一个好的教育环境。从租金市场来看新塘的租金是最高的，房子的入住率也是最高的。优选东方名都，花园社区，住着更舒服一些。只能说都有潜力，知识城相对来说需要更长的周期，而新塘短期有暴击的可能。

提问：广叔好，我想改善居住环境及规划置换房子，能够保值升值。有两个孩子，应该如何操作？

我的情况如下：天河1.华师教工宿舍一楼78方？一楼小院，改建五个房间，二孩家庭读书好用，房龄长房子旧，物业费便宜物业管理差。校园大环境好（自主）2.加拿大花园11楼一房一厅，楼龄也长，环境一般（出租）3.海珠区金碧三期2楼带花园阳台115方（出租）。4.番禺尚上名筑别墅一套、高层洋房18楼4房（现自主）4.南头轻轨站海雅君悦一套91房三房（空置）4.科学城壹品公寓40方（空置）。

想在尚上名筑买多一套二手三房，价格250-260万左右，将来两个孩子和我们老人各自有独立的住房距离又不远可以互相照顾，但眼前这个小区没有地铁，有传言恒大足球要在本小区附近建8号线总站，不知是否真有？这个小区学位也不好，另现在手里也没有现金，如果要买就得全部贷款或者卖掉那一套好呢？有时候觉得卖掉城区的买郊区的是否欠妥？另也考虑过把华师的房子和加拿大花园的房子都卖了再在天河公园附近买一套新房（看过天逸和臻林），但两套的钱不够买，若再加海珠的房子，就变成三套的房子换一套1100多方左右的，有点不划算，如果考虑投资及考虑未来孙子的读书问题，该如何操作？谢谢

回答：你好。1、华师教工宿舍，可出手置换，自住可保留。2、加拿大花园，可出手置换。3、金碧三期，建议继续持有。4、尚上名筑别墅，自住还是很不错的，如不自住可出手置换，别墅的投资潜力不如住宅。5、中山南头海雅君悦，商住，可出手置换。中山的机会不大。6、壹品公寓可出手置换。尚上名筑8号线还不确定，买郊区养老自住是可以的，亚运城这一带，投资潜力不大。可考虑出手较老的房子和商住公寓、别墅。换到优质地段，投资不是拼数量，更多的是拼质量。臻林可以考虑。因学区政策多变，可等未来需要时再做规划。

提问：你好广叔，南山深航飞行员公寓三房750万，碧海泰华阳光海三房879万，或者沙井的西荟城700万四房。是否深航这个已经没有啥升值空间，最多跟着大势。南山的生活环境比碧海好很多，飞机还不吵。您觉得呢？

回答：你好，你的判断正确，南山中心区自住还不错，但是属于普涨板块，升值潜力一般 投资还是跟着规划走，碧海和沙井都是不错的选择

提问：你好广叔，家庭背景情况：我是深圳户口，爱人武汉户口，这几年在武汉居住，因深圳工作机会较多，后期可能搬过去。家庭房产情况：深圳罗湖二居室1套；武汉光谷南名湖豪庭三居室1套；武汉光谷东碧桂园叠墅1套，靠近公司准备自住；海外马尼拉4套投资房，准备交房前出掉。问题：手上有100个，接下来怎么投资？希望优化家庭房产布局。多谢广叔！

回答：你好，如果罗湖不是重点学位房，未来会继续跑输大盘，建议出手置换回报率更大的板块和楼盘。深圳现在二手房价格虚高，除非能淘到业主急卖的笋盘，或者法拍房，不然是不建议以现在的市场价买入的，大概率会站岗。菲律宾岛国面积够大，才有人口总量，才有多个城市聚集，才有城市等级，才有土地价值，才有房地产。菲律宾除了马尼拉，基本就没有第二第三第四线城市的分野。而政治和经济环境，也没有领头羊的态势，热带国家天然劣势。这种角色，大多时候只能做大国附庸，附庸国房产不保值。

提问：广叔好，现在打算买房，下半年或者明年在广州买。首付60万，打算买90平左右房子。现在看了花都和黄埔的房源。发现怎么感觉广州房价又在涨了呢？知识城和科学城的新房2.5-2.7万去了，感觉只能买二手房了。想请教下你，黄埔区的二手房值不值得买？知识城和科学城哪个更值得入手？

回答：你好，广州房价确实悄然涨了，从整体市场来看，广州楼市目前的状态算是刚刚抬头。受到深圳政策的影响，一波投资客把目光转向了广州。黄埔、增城以及中心城区等区域的楼市，都有所波动。若是接下来没有收紧政策，广州的这一波上涨行情，或许能够持续一段时间，现在买亦然不晚。

广州市这一波是时候进场啦!!花都和黄埔，推荐黄埔。新房还是二手房更值得入手，看性价比，自己对比价格、配套，楼盘质量，会有一些权衡。科学城是一个不错投资板块，价值已经显现，而且未来产业、高端人群进一步进驻，也有不错的补涨空间。知识城目前主要开发的是南区，以居住为主，知识城中区、北区属于企业教育产业配套区域，目前还是起步阶段。但根据你的预算，其实选择不多，只能选择毕竟偏的位置了。

提问：广叔广叔，现在中介费很高，据说卖家1个点，买家2个点，如果上家要到手价，下家就要承担3个点。怎么样在买二手房过程中尽可能把中介费谈低些？谢谢！

回答：你好，一是上来不要给带看的中介费太高预期，让他感觉到你对这里很熟悉，有很多中介帮你带看，形成竞争思维。二是不要老是让一个中介带你看，车马费带来的人情成本就不好还价。三是找一些小中介来买，小中介费用抵，但是有一些尽职调查不周到的隐患，这个可能需 要你自己多上点心，多掌握些信息。实际谈判中，先让中介去砍客户价格，中介因为能力原因，大部分都砍不下来，这个时候再提出来，要求中介减免中介费。和中介打交道其实比房东难，因为中介行业进入门槛低，很多中介一年只能成一单，你让他降价的确是让他很难生存。一般我们遇到的情况是中介口头答应你的减免中介费请求，然后去向房东要补偿，这个过程是隐性的，最后房东的补偿还是在房价里体现，损失的还是买房人。

提问：请问广叔您怎么看待深圳715新政，现在还能出手吗？

回答：你好，对比深圳往年的历次调控可以发现，深圳715新政无疑是力度最狠的一次；限购、限贷、限离全面加码；非普调整＋免增值税2改5，每一条都是重拳。这一套组合拳下来，年轻力壮基本面强悍的深圳基本也被打废了，横盘1-2年是个大概率事件。如果资金没有更好的去处，调控只能抑制需求；却不能让需求消失；需求总会有释放的那一天。给我们留了三年的时间淘笋，不用着急入手。80%的涨幅来自20%的时间。

提问：广叔你好，想在深圳找总价900的小三居或大两居，我跟我老婆都在福田工作。比较注重居住环境，也考虑到日后升值。你觉得前海和华侨城片区该怎么选择，看中了中熙君南山和首地容御，这两个哪个更值得入手呢？谢谢！

回答：你好，华侨城的房子大都有一个缺点户型太大，首地容御也不例外，你现在这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市单纯为美景为环境去买单的人其实并不多，更多的是为学位为便利为功能。 回到自住角度我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕闹中取静的，即使升值可能不如预期，我们也赚得享受，一个是延迟享受，一个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。

提问：广叔好，广州投资，黄埔中鼎君合名城76方两房单价4.5万，15年次新，有点怕追高浪；黄村中海康城88方西向两房单价4万，02年偏旧；中海康城82方双阳台北向单价4.3万，02年偏旧。打算持有五年，未来哪个升值潜力更大？或者总价350万有没有其他更好的小区推荐？谢谢～

回答：你好，今年初黄埔成交量就有明显上升，内部推荐的领涨盘成交量有明显上升，量在价先，中鼎目前的价格已经有点高了，入手有点勉强。中海康城属于“金融城+奥体新城”双区域板块的大盘，以刚需自住为主，小区接近4000户的中大盘，以80-120平的两房、三房为主，成交量在第二季度的反应非常好，因为户型产品100分、园林物业100分、双地铁优势、中海康城小学还不错这些价值点，造成这个项目的二手热销局面 其实，中海才是金融城真正的价值洼地和笋盘聚集地，可惜3个月过后，市场再无笋盘，除了一些有硬伤的（比如靠近广园、东环、车陂北），比如楼梯楼除外，其他的户型基本上都被消除掉了 所以，一旦市场形成共识，价格就一去不复返了。这2个盘对比，优先中鼎。

提问：你好广叔，请问一下龙华的高峰学校九年制怎么样？我看成绩好像还挺稳定的，请问值得投资吗？那边次新的小区好像在7万左右？

回答：你好，高峰没有被追捧，第一，没有好“爸爸”，名校集团化的浪潮下，没有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好，现在高峰没有学位溢价，产品又不错，如果成绩一直这么稳定，那就是锦上添花，再不济也有带花园次新+地铁+三房兜底。

提问：广叔你好，我有两个问题想问问你；1、我在惠州惠阳买了惠阳雅居乐花园，请问值得长期持有吗？大概要持5-10年左右，还是亏本抛售好？2、在牧马湖新房和龙光城二手房您更建议哪里买。

回答：你好，惠州的房子大多是坑，只不过是大坑和小坑之分，跳出大坑再跳进小坑有意义吗？如果自住，龙光城可买，纯投资，放弃。

提问：广叔好，我在福田上班。收入两万多一个月，可以接受总价四百五十万以内，两房或者小三房都可以，福田保税区和皇岗能不能推荐一些合适的盘，谢谢。

回答：你好，可以优先考虑学位盘。 福外南：红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

关注“广叔谈房”公众号，进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

广州楼市:新塘和知识城哪个更有升值潜力?内行人一语点醒
广东楼市:这种房产涨幅慢难升值,内行人都避开!
广州楼市:楼梯房和电梯房哪个更保值?内行人说出了实情
广州楼市:如何选择有升值潜力的好房产,看完内行人分析明白了
广州楼市:哪个区域的房子升值更快?原来内行人都是这样买房
广州楼市现状:小白买增城,聪明人买新塘
广州楼市:这类房子最受欢迎,内行人已买入待涨!
广州楼市:这类房子更有升值潜力,可惜大部分人不知道
广州楼市:怎样选择有升值潜力的好房子,看完明白了
广州楼市:什么时候买房合适?内行人专挑这个时间点