广州楼市:哪个区域的房子升值更快?原来内行人都是这样买房

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提问：广叔好我是新人，我是白云区人，去年在岭南新世界云逸买了套三房自住，现手上还有500多想一次性付款买入云逸二期投资.但二期项目在路边且离高压电线杆很近，单价5万多，在那个位置已经天花板了吧，总担心没有升值潜力，很纠结。

回答：你好。云逸次新盘还有潜力的，不过有一套自住了，另外一套就别到其他楼盘或者其他区域，如考虑凯云新世界、锦云峰；黄埔科学城的：新福港鼎峰、雅居乐富春山居。路边较吵，高压电线杆近也不好。全款买房资金利用率不高，缺少杠杆。

提问：广叔，您好！我不在广州工作生活。但我想入户广州，主要是为了买房。我应该把户口入在广州哪个区呢？哪几个区户口价值高？

回答：你好。不知道有多少资金呢？预算多少？买房是纯投资的吗？选择入户区域要结合自身情况的，不同的区域也有不同的特点。目前比较好的是天河，生活繁华。如果未来考虑教育方面，越秀会比较好。建议首选考虑天河，次选黄埔或者南沙。

提问：新人首问：广叔您好！近期我卖了番禺区的房子，想在天河或者琶洲置换，预算打算控制在680万。目前家里有老人帮带1个小孩，小孩还有2年读小学；现在看中了几套房子：“琶洲雅郡3房114方680万；会展西岸3房116方655万（毛坯）；天河跑马地花园3房113方636万；美林海岸3房109方655万”，您觉得从投资+自主的角度，哪套房更适合？

回答：你好。你选的房子都还可以，都是在较有潜力的地段。跑马地花园老了点，不建议。美林海岸花园离地铁不是很近。我的看法：雅郡花园>会展西岸>美林海岸花园>跑马地花园

提问：你好广叔，广州本市户口，因为家庭原因，一直在省外工作，工资收入一般吧。手头能凑的首付八十多万，现在想回广州工作并买房，因多年在外地，对广州房市不了解，天河荔湾越秀等等老小区是不会妄想了，地铁能通到的地方就可以接受，不知道有没有希望。也不知道现在是不是入手的好时机，还是应该再等等看，房价能不能回调一些？还有广州新塘和中新知识城怎么选择投资，还请广叔指点迷津

回答：你好，子弹80多，杠杆利用合理，可以做到首付2成买350总价的房，配合gpgd车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔重点关注，这几个区域也是广州最有价值的区域，350万总价上车的盘不少。新塘已经涨过了，未来利润空间很小。知识城是个概念，如果自住在附近可以入，但是投资就不太建议了，还是集中在主城区淘笋。因为广州整体东移，建议你看看珠江两岸，往东一点找找被低估的片区。

提问：广叔您好。坐标长春现有4套房：1.高新区怡众名城160平顶楼带阁楼使用面积250平，房龄14年，贷款还剩40万，临近吉林省名校商圈孩子在附近读书最好还是住在这。2.长春北湖新区中海盛世城81平，公积金买的明年交房。3.2019年10月我名下买了套广州增城朱村地铁房-科慧花园，20100入手90平三房明年底交房贷款130万。4.2017年初全款买了恒大海花岛40平复式海景房70年产权的未下证，年底交房由于海南限购暂时不能出手。现有子弹60请您帮我出主意。1.增城库存太大，这套房多久才能出手？2.海南限售继续持有还是将来卖掉呢？3.子弹60继续攒钱买一线？还是买二线。

回答：你好，1.广州增城科慧花园这个盘，其实买的算不错，比恒大海花岛强多了。科慧花园在广州增城科教城板块，地铁21号线很近地铁而且还是快线，凤岗站上盖3站到天河，通勤非常方便可以长期享受广州天河限购区价值外溢，配套也越来越完善，建议这个盘可以长持，未来交房简装出租。

2.海南恒大海花岛投资来看就是坑，是你4个房子中最没有价值的，而且还是全款浪费资金，如果想自住享受可以留着，投资就建议尽快出手。

3.子弹60，如果你月贷能力充足，可以继续加仓，如果压力大就不建议再加仓，因为杠杆拉太高一旦断供风险就很大，子弹不宜打的太空。

另外考虑攒钱买一线，攒钱速度是跑不赢一线房价的，所以我们一般人能做的就是用资产追资产，先买二线利用风险对冲，将来再置换到一线。你已经有4套，如果想加仓，可以考虑重庆，可以做到首付3成。

提问：广叔你好，怎么看科学城龙光这个盘，200万可以买到2房改三房的单位(阳台改), 但是住户素质实在不怎么高，这个价位在萝岗的选择不多，是去中海金梦那边好还是看有现成地铁的？黄陂村的旧改vs有轨电车+未来的新增地铁，哪个更具想象空间，以及哪边确定性更好？

回答：你好，龙光这盘是2008-2009年的盘，跟隔壁的万科城、保利林语差不多同一个时间点 这个片区跟中海金梦比，就是地铁优势，中海金梦那边的是产品新、物业好、未来新新项目供应有增量 如果是我选，我会选择中海金梦

提问：你好广叔，卖房置换，总价800，首付五成，想买一套三居，小孩后年上学，碧海松茂御龙湾、泰华阳光海，宝中西城雅筑，前海湾花园、鼎太，如何选择好，现在这些区域是不是太热，单价过高？

回答：你好，你很有眼光，你看中的都是最热的片区和楼盘； 同时对你深表同情，因为短时间暴涨，这些盘不仅是贵到买不下手，而且还无房可卖。 昨晚我们刚谈了一套阳光海的888万，谈到半夜业主说不卖了，今天一早调价到950万了，怎么买？ 这些想一房养三代的业主，我建议还是晾一晾，让他们先冷静冷静。

提问：广叔您好！我是东莞长安、寮步、深圳坂田各有房产的那个提问者。 为及时止损决定把长安小两房转手，寮步松湖传奇保留。 现有以下两方式配置房产，并说下我心中的纠结：

回答：你好，1.沙井、松岗地铁口1公里以上通勤就会很辛苦，中海西岸差不多是一公里。 沙井，光明盘本来就不多 西岸华府单价不算高，但是松岗并没有什么利好片区无法质变，还不如光明。 2.坂田涨因为坂银通道，以及红山外溢、学校，也是轮动行情，19年宝中南山涨，今年龙华福田涨。可以适当挂高价格。 3.建议等补涨，同时沙井和光明淘笋。买卖同时进行，防止踏空。

提问：你好广叔，希望您能给我一点建议。 我现在可以首套首贷，预算首付加各种税180万，总价560万左右，福田或罗湖的两房或三房。我在罗湖田贝上班，老公在南山上班，想买一套自住兼投资，至少持有5年甚至10年，以交通便利和住得舒服为主，另外能够保值。 想请问水围新家园、皇达东方雅苑、皇庭世纪您怎么看？ 有另外推荐的盘吗？ 期待您的点评，万分感谢！

回答：你好， 皇庭世纪地段一流，配套齐全，周边发展成熟，所以租金很高。小区均价7-8万，属于福田的第二梯队，市场正常价格，未来利好较少。 东方雅苑的品质不错，但是有17年的房龄，片区没有大量人口导入，光靠吃福田的老本，目前看发展比较慢。 水围新家园同样也是没有太大亮点的盘。 总价500-600万左右的标的，自住考虑南山中心区 西丽更适合你。 如果暂时没有小孩，可以接受投住分离，建议入手碧海，升值潜力更大，福田租房住比较好。

提问：你好广叔，请问西丽片区是否值得购买？还有西丽的万科云城是否能入手呢？

回答：你好，西丽这个地段，总体还不错，有高铁站、留仙洞的规划。但是缺乏学位的支撑，南山的发展主方向是在南边，西丽未来还是不如前海、后海、蛇口的。万科云城兼顾自住和投资是个不错的选择。

提问：广叔你好，我在坪山万科缇香有一套房子，现在想再入手一套，请问一下万科和风轩 用来自住和投资的话 性价比怎么样？

回答：你好，这盘价格上看比二手有些许优势，但长期看居家和投资角度都非最佳标的。区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在，首先离地铁太远，除非公共交通非常善的市中心，轨交是不得不考虑的因素，何况该盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。还有梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。另外，这个小区地块太狭长，没有舒适大花园，生活也不是那么便利，试想想买个东西从南边跑到北边1000米，绕着操场走两圈是什么概念。

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