广州楼市:你的房子可能买贵了,内行人都是这样选房

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，收到你的回复很受益。还想再问问：坐标广州，手上只有80万，想买总价200万左右的房子，月供能力7000左右，自住加投资，近地铁较好，一二手无所谓。想多看几个盘选选，年底想入手下半年要开启看房模式，有没有好的楼盘和区域推荐。再次麻烦了，谢谢了。

回答：你好。可以看下科学城上车盘：中海誉城、万科金梦，或者万科东荟城。老黄埔：黄埔雅苑或者金碧世纪花园。番禺广场：东怡新区或者金海岸。

提问：广叔好！看到你的一些楼盘推荐，考虑入总价300左右的房子，黄埔花园（黄埔，70平左右，年代较旧），科城山庄锦泽园（黄埔，70平左右，较新），兰亭花园（天河，40—50平，较旧），从纯投资考虑，请帮忙排序，选择的原因，洗耳恭听，谢谢广叔！

回答：你好。兰亭花园，在员村，40-50平只能买个1房，不是很好的选择。黄埔花园，确实有有一定的楼龄，但成交比较活跃，流动性比较好。科城山庄锦泽园，我比较推荐，近地铁，次新，花园社区。纯投资我的看法：科城山庄锦泽园> 黄埔花园 > 兰亭花园

提问：广叔，子弹35，月供5-6000元，自住加投资，新塘哪个盘更适合我，一手和二手都行。

回答：你好。子弹35，可以看下：锦绣新天地、力诚凯怡湾、城市花园二期、亚太新城富丽园、富雅都市华庭

提问：我又来了 广叔 就我单身外地户口 南沙已购 黄埔有的说是我限贷必须全款 有的又说让观望政策风向 我是该等 还是…新塘品秀星图 无锡朗诗太湖绿郡 万科翡翠之光 佛山 美的花湾城 绿城顺德杨柳郡 万科金域蓝湾 麻烦您就教育 升值空间 城市潜力各方面给个优先排序吧 我投资两套 5年为期最佳 以广叔看法 黄埔限贷问题 会有放松吗

回答：你好，黄埔政策已经属于开放了的，可垫资全款买，后DY贷7成出来，一样属于3成首付，另外还可找人代持。首选品秀星图，次选翡翠之光，佛山暂不考虑。品秀星图 > 翡翠之光 > 朗诗太湖绿郡 >

提问：你好广叔，我目前在龙岗中心城，住在龙岗区实验学校的98年建的一个老小区，我（深户房子已经满五年）和老婆名下（老婆非深户名下的房子才过户到名下一个月，大亚湾有一套96平的小三房）各有一套这个小区的三房子，目前离异！有两个小孩，老大上一年级，老二明年上一年级！夫妻年收入在100左右，我想入手一个比较好的初中的学区房，最近学区房价格涨得太猛了如果用目前手里的房子置换担心成为接盘侠，不买又看着价格涨太快了，我想优化一下资产，请问有什么好的建议吗？

回答：你好， 只有人口聚集，才有大城市，才有房地产，才有供不应求，才有二手房市场。 深汕合作区，大亚湾，人口都不足。 这类房产大多属于炒热度出货，不具备长期投资价值，建议出手后增加深圳首付。 论教育水平，关内比关外更好。龙岗98年的老房可以考虑出手，也可以老了加按揭融资。 具体要不要出手，建议说说深圳这2套房的详细信息，再帮你做判断。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择 投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好。

提问：广叔好，坐标深圳，年龄28，已婚，家庭年收入100左右。家庭名下两套房，刚刚卖掉了一套位于景田的小两房。目前手上子弹650左右，在两种方案里举棋不定，愿广叔指点迷津：1. 买入西丽京基御景峰116平米的公寓自住，首付4.5成。再买入一套总价300万左右的房子，首付7到8成，用于投资。5—10年后卖掉，置换更喜欢的更大户型的房子。2. 买入位于龙华上塘的 中海汇德理110平米自住，马上开盘，备案价7.14w，首付8成。但实在不喜欢龙华的居住环境，想5年后就卖掉。再次置换更大的房子。以上两种方案，从投资的角度看，哪种更合适？如果以上两种方案都不合适，愿广叔指条明路。

回答：你好，对比深圳往年的历次调控可以发现，深圳715新政无疑是力度最狠的一次，限购，限贷，限离全面加码，非普调整＋免增值税2改5，每一条都是重拳。这一套组合拳下来，年轻力壮基本面强悍的深圳基本也被打废，横盘一两年是大概率事件。虽然购房门槛，税费都增加了，但是再不济也别碰公寓，这么严厉的调控公寓都没被临幸，该是多么的没有分量和价值。

提问：您好广叔，坐标广州，为方便照顾老人，现住海珠区婆家。目前已退休，退休工资不高，夫妻俩共7千，手上有60W预留还贷，现做保险理财，急用可以贷出80%，另可问朋友向保险公司借‘50W，年利率5‰左右。1,一套白云小面积，（明年5月供完贷款）现出租，2,一套亚运城两房现岀租（有30w贷款），3,在2017年入手一套佛山小三房，有贷款80W，与亲属合作投资，等2022年3号线开通获利出售，目前出租，4,一套佛山复式双锁匙公寓，有贷款35w，现出租。提问：1，卖二套小面积后回婆婆家附近买个小三房自住，2，将公寓亏本卖掉用儿子名额做首套，3，按现状不变，等小孩明年底在深圳读研毕业（现未确定在广州或深圳工作）再卖出其中一套做首付，问题较多，麻烦广叔解答。

回答：你好，方案一最看好。方案二中你孩子的首套资格不要轻易提前用，不然对他自己以后一线城市买房很不利，一旦有了贷款记录，后面就是二套，在一线城市来说，二套首付成本就太高了，后面更难上车。方案三中一是上车等待时间周期太长，房价一旦上涨会无端消耗自身成本，还有更重要一点，即使你孩子明年底深圳读研毕业，因为深圳刚出新政，深户需要3年社保，所以到时他还是上不了车，那么你现在的等待就是没有意义的。所以我的建议是用你们房票，提前调仓，优化资产配置，出劣变优，置换到更优质仓位进行持有，用资产追资产。优先出手白云的小户型和佛山公寓。

提问：你好广叔，我在光明有一套房在中粮云景国际，南北通透，而且紧挨天汇城，楼下就是公明广场地铁口，现在135平的大户型比较难出售。我估摸着算了一下，觉得现在卖掉赚的不多，不过还是纠结是尽快卖掉

回答：你好，中粮那里的品质很好。不过由于目前光明二手房没有行情，然后税费又比较高，所以很难出售。六号线通车后必然会带来一波利好，建议你可以等待时机，目前深圳市场还比较平稳

提问：你好广叔，请问前海丰泽园，新安宝海花园，豪城馨庭居这几个盘适合投吗？谢谢！

回答：你好，深圳老小区一直不太推荐，比如豪城馨庭居一直不大推荐，靠宝安大道、地铁稍远、楼龄偏老、车位紧缺。 深圳年轻白领居多，对居住条件挑剔，独栋老破大和老破小深圳一直都不怎么好，利空是必然。 香缇湾、汇一城次新、双地铁、大花园、大商业，成交活跃，价格稳中有升，更推荐。

提问：你好广叔，最近关注了一下海印长城和城市山林这两个小区主要是考虑孩子上学和未来的升值空间

回答：你好，如果让我建议的话，我觉得海印长城会更好一点，因为海印长城属于南山中心区附近的教育，商业和交通都已经非常成熟了，小区物业也是很不错的

提问：广叔你好，宝安领航城的房子怎么样，未来几年的升值空间还可观吗？他这个最小的户型143。首付三成，我在南山工作

回答：你好，领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近，另外地块是94年的，25年产权已经没有了。 缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。 总体来说中规中矩，可买可自住，但后期升值空间多大想的有点多，领航城各项指标都是个刚需盘，加上对面的桃源居，常年大量放盘，自身不足加竞品挤压，升值空间注定有限。

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