广州楼市:你还在这样买房投资?难怪会亏!

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提问：广叔，您好！预备在广州越秀区买农林下路或东风东路学区房，现纠结是买老破小楼梯房还是新一点的电梯房（即便是电梯房也很多有10年以上房龄了），毕竟单价差很多，老破小显得性价比高，但又担心升值空间小。想听听您的建议，谢谢！

回答：你好。看是否结合自住，自住当然选环境好一点的，带电梯的。如果单纯买个学票，老破小楼梯房也可以，读完书再卖掉，东风东的学区房保值还是没问题的。

提问：您好广叔，广州大道南板块，有什么楼盘值得投资兼自主？逸景翠园，和平家园，罗马家园和越秀的新盘天悦江湾哪个入手性价比高？

回答：你好。和平家园还可以。天悦江湾临江景观好，但周围环境一般，价格不便宜，自住可以考虑，投资的话一般般。

提问：想请教下，在珠城东上班，是该购买美林海岸，还是富力银禧呢？预算750w以内

回答：两个楼盘都不错。哪个通勤距离更短，时间更少，就选哪个吧。

提问：广叔您好，目前没有广州户口，社保两年，增城有套房，目前手头有400，投资的话在哪里买比较合适，没有户口的话怎么操作

回答：你好。买黄埔科学城，万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：广叔好，单纯保值出租，有可能以后还会居住的话，建议广州买哪好，总价300w以内，天河燕塘，龙洞，沙太南，越秀的淘金，区庄的老破小，还是选黄埔科学城，番禺的新盘或者次新盘。

回答：你好。还是选择有潜力的地段吧，次新盘为主，老破小这些就不要看了。首选黄埔科学城、或者老黄埔，番禺广场。

提问：你好广叔，本人重庆万州人，现在广州工作，目前能凑够首付40万左右，请问广叔，回重庆老家万州投资房产，或在重庆市区40万首付买哪些区域?能不能详细推荐楼盘。或者是40万的首付能在广州哪些地方投资吗?本人在广州南沙工作。谢谢!

回答：你好，子弹40买广州有点偏少，建议先买重庆。重庆可以优先考虑北滨路和黄泥磅两个片区。重庆的房价扁平，可以优先考虑市中心的房子，重庆的市中心，一个是江北嘴，-一个是观音桥，我说的这两个片区都挺靠近那里。建议优先考虑2005年以后的小区。比如珠江太阳城，融景城，紫御江山,和黄御峰等。

提问：你好广叔，我首付最多100w不到，总价大概270w以内，想买三房，以后将搬迁去琶洲电商板块上班，想咨询看看这个价位去哪里买房比较合适？（目前看了华南碧桂园翡翠苑的楼梯三房，有点想下手）

回答：你好，翡翠苑在华南碧桂园的会所对面，有别墅产品，也有小高层产品。我个人觉得华南碧桂花园除了翠山蓝天苑之外，别的组团都或多或少的有问题，要不就是离地铁口贼远，要不就是产品有点过时，要不就是楼梯楼，要不就是小区环境一般 270万以内买三房，大概率肯定是选择番禺和老黄埔，这个基调没问题，即使是选择番禺，可能还有其他更重要的选择，首付100万以内、小三房、地铁物业、次新二手，还是有不错的选择的 比如雅居乐花园、佰利山、华南新城、万科欧泊

提问：你好广叔，星海名城一套可卖720万左右，想置换让钱活起来。 规划1.换两套房：一套100平左右，首付7成，宜居养老，周边配套相对好，最好有山有水，兼顾有涨幅（涨幅高过星海名城）。考虑过龙岗熙安度会109平，或坪山环境较好的楼盘。一套40多平，首付5成，宝安或光明，做投资出租。 方案2.保留星海名城，首付60万，买40-50平投资房，选地铁沿线。 本人49岁，单亲，我收入还好但不稳定。孩子月收入5000,现金最多60万，还贷压力较大，要靠租一套一起。 问：1.2方案哪个更适合。坪山（均价4万）和龙岗大运城（均价6.5万）论涨幅和未来脱手哪个更容易？

回答：你好，如果是单纯关注养老宜居，其实盐田更合适，但是涨幅基本就不指望了。 自住和投资是鱼和熊掌。如果能接受投住分离，其实更建议截断抵押星海名城，入手一套碧海 沙井的楼盘，去坪山租房住，房租更低。 第二套投资房优化租金，可以覆盖一大部分月供，留足5年月供即可，一般来说5年内还会经历一个完整的熊牛周期。 坪山和大运并不是投资首选板块。

提问：广叔你好，我深圳的房子可以抵押400w出来，想去广州再买一套。但我算了下，抵押房子等额本息还款25年，每个月还2w多，纯利息每个月12k左右。 这样投资是否划算？或者有其他更好的方案吗？谢谢。 祝广叔四季发财，身体健康。

回答：你好，深圳除了可以抵押，还可以申请加按揭 对比利息 负债率控制在70%以内就没有问题 广州淘笋

提问：广叔好，本人坐标深圳，现在想买第一套房，打算在惠州买，对惠州不熟，不知道哪个地方好点，不知道有什么推荐。需求是教育资源好点，可以保值

回答：你好，惠州不看好，惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。环深，惠州，50%靠深圳人去买房，根本就没限购，其实惠州不限购也是对的，既然想要打造城市群的发展，而深圳有限的土地供给满足不了本地人的购房需求，那惠州就不能限购，只要不限购，惠州楼市就不会像环京一样惨烈。

因为总有一些买不起深圳房子的人会跑去惠州买新房，其中包括投资和自住的，以前投资客居多，现在自住客越来越多，所以水分在逐渐减少，只不过惠州房子供给量实在是太多了，跑去投资的人在二级市场很难卖出去，只能套着。而且惠州接着是坪山，坪山本身就是深圳比较弱的区。而且深圳发展重心已经很确定了，就是向西，买惠州不如买东莞。如果一定选惠州，选惠阳。

提问：你好广叔，想让你帮忙分析下我现有200w，在北京工作八年了，有一个孩子了，现有北京房票，但因有贷款记录只能算二套，所以只能买350w内的一居，加不了杠杆了，我想问下今年我是买北京小点房子合适，还是在深圳买个大点的合适。我现在也31+了，还适合上杠杆吗。先谢谢您的建议

回答：你好，31岁，对深圳人来说是上杠杆的最佳年龄。 你工作在北京，又有孩子，这种情况我一般会劝买居住地。 但是，北京的二套和金融政策实在太变态了，导致你只能买到350万的房子，这个价位，既不适合自住，又不适合投资。 深圳就不同了，只要你月供能力足够，可以做到首付三成，总价能买到700万。 700万选好筹码，会比北京的350万增值大太多。 所以，我的建议，如果不是非自住不可，不如趁年轻搏一把，把这200W先放在深圳，三到五年后再置换回北京。

提问：你好广叔，为什么有的楼盘品质挺好、地段也不错、学位也还可以；但是涨幅却很一般呢？比如育才二中的兰溪谷国际公寓？但像山语海那些还没发展起来的，涨幅却已经透支了。前海的诺德假日整栋楼一层好多户，像宿舍一样，涨幅也是遥遥领先。这是什么原因？

回答：你好，这世上从来没有无缘无故的贵和便宜。兰溪谷国际公寓品质很好、地处南山、学位不差，单价也不到10万，在我看来是再正常不过了。

第1，兰溪谷位于蛇口大南山脚下，不近前海也不近深圳湾，只靠着一座大南山，缺交通也缺概念。第2，育才系是没落的二类名校，撑不起高房价。第3，兰溪谷的户型有硬伤。70多平做1房，80多平做2房，而且无法改动。700万的1房，客户群能有多少？山语海和诺德假日也是一样，贵有贵的道理，不再一一解释。房产投资也是一个体系，一门学问，凡存在的现实，一定就有合理的答案。

提问：广叔你好，在南山蔚蓝海岸三期有套120多平米的房，打算出手后投资新点的楼房。请问目前的形势适合不适合出手？是否需要等等呢，如果是投资新的楼房对于区间地段有何建议？感谢！

回答：你好，蔚蓝海岸小区位于登良地铁口西侧，小区一共分为4期，124三期花园贯通，3期在北师大小学旁边有单独花园，虽然整个楼盘全部都是05年以前的小区，但是小区维护和保养都是非常好，社区配套完善，大花园，很适合居家。并且部分高楼层户型，都有非常不错的景观。 优点1、公园式小区、泳池、网球场、会所、公共设施比较多。2、小区内幼儿园、门口就是北师大小学，初中是北大附中，上学也很便利。3、小区容积率低、房间采光好高楼层有景观。4、附近商业配套完善，登良地铁口物业。缺点就是楼龄老了一些，小区太大，约50栋。相同的配套，花园品质和居住感受比蔚蓝海岸都不差，就是差一个学位，楼龄也有点老。同价位可以看看后海公馆、海境界、雍锦湾，新盘可以关注华润城打新。

提问：你好广叔，总价在700万以内，怎么操作最好？我人目前不在深圳，这几天在网上看房看了很多，头都大了，感觉在南山已经很难找到合适的房子了，诺德和鼎太现在都太贵了，看了心语家园和心语雅园，还有阳光花地苑，瑞景华庭，勉勉强强还能够上两房，现在买不知道会不会太追高了，有点犹豫。请问现在买入会不会高位接盘？

回答：你好，几乎每年都会有很多人问这个问题，怕高位接盘，结果房子还不是年年涨。要知道买房买的是土地的价值，而不是房子本身。要忘掉过去，重新审视，给房子一个涨价的理由。不要焦虑、不要焦虑、不要焦虑，做好明确的买房计划，用排除法来进行选择，600万买购买力外溢的片区，如西乡、龙华、民治三房或者买购买力回归的南山、福田第二梯队的学位房。

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