广州楼市:买房亏钱会成为常态,不要再乱买房了

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提问：广叔你好，本人有广州户口，无房无贷，打算买二手房自住为主，预算在200万左右，单身打算先买二室，将来结婚了再考虑置换三室，由于工作未定，想先找地铁站附近的房子，这样出行方便，请广叔推荐一些生活配套较好，性价比较高的二手楼盘，目前在看的是洛溪附近的洛涛南居，洛湖居，南浦的广州碧桂园丽江花园，请给建议，谢谢

回答：你好。首先要考虑通勤距离，不要买太远的。洛涛南居、洛湖居，低总价，适合上车，就是楼龄较老，还是步梯房；碧桂园丽江花园，离地铁不是很近，也有一定楼龄。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔如何看番禺广场片区的投资价值？

回答：番禺广场，南部的地铁枢纽，特别是未来的18号线南北大动脉带来的巨大增量，增幅可期。

提问：广叔您好！新人首问，本人在荔湾区南岸路荔港南湾有两套住宅，一套是望花园泳池景128.88平方，想卖掉，已挂盘半年了，也放了多个中介！另一套望江景自住，两套无贷款！想全卖掉，换附近的楼盘，即能自住又有投资空间的！不知有什么好建议？麻烦广叔了，谢谢

回答：你好。荔港南湾景观还可以，离地铁不近，靠近内环路，华侨小学，有店噪音，一些楼龄较老，大面积流动性不是很好。可以出手。可考虑广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔，您好。手上子弹200，月供1w左右，问题：1、兰亭盛会的次新盘怎么样？2、考虑黄埔新盘有哪些？谢谢

回答：你好，兰亭盛会在东圃，配套交通还可以，可以考虑的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好！本人坐标佛山南海，年入35，手上现金70，现有二套房，广州番禺55方小单位，货值150，无房货，佛山南海大单位，货值200，有房贷。现想出手广州房子（担心买不回广州的）后入手二套广州，佛山，珠海，请问佛山待折老破小及珠海的房子值得买吗！长期比较看好珠海。如买广州旳话，建议买哪里

回答：你好，投资只买top10的一二线，1000万以上的人口净流入城市。 在谈谈广东适合投资的城市： 第一梯队是 深圳 广州 第二梯队是 东莞 佛山 第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。 深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。 佛山临广州，蹭广佛同城 东莞临深圳，有华为大厂支撑 珠海不临深圳，也不临广州，全靠他自己 珠海被炒起来后，横琴也不便宜了。

只是比起7-10万房价的澳门房价，澳门居民还能上车。这两年不少澳门中产来横琴置业。 整体上说，作为一个不堵车，红绿灯都很少的小城市，珠海人口基数和涌入速度，不足以支撑大量基建开发后的高房价。 珠海的支柱性产业是旅游业，但是旅游业的IP是会变得，现在珠海新盘价格被炒高，但是二手房没有人接盘，这才是最可怕的不动产。 横琴对标澳门，资本管制下， 一国两制的金融结构，我不觉得横琴会有很大机会。珠海概念很好，但价格也不便宜，如果是考虑自住可以买，投资回避。 大湾区首选深圳 次选广州 其他打着城市打着大湾区旗号的都是为了买房，伪概念。

真正有长远价值的只有广深2城，其他城市多是配角，虽然可能会被产业调整闪腰。 东莞和佛山属于广东省内的投资第二梯队，属于临深 临广的环一线城市中比较争气的，自己产业。但是长远还是要看产业导入能力，如果同样还是以现在密集制造业为主，未来潜力也不大。 惠州和珠海已是闻讯赶来投资大湾区的入坑标配了。

提问：你好广叔，坐标广州，子弹65，打算贷到100，想要三房，那一平只能3万左右，目前在看金沙洲板块浔峰岗附近，深业江悦湾之类的，建议今年入手吗？还是有更好的楼盘推荐？

回答：你好，金沙洲狂热期时候，以南海的标准来说，涨幅持平偏上，以广州西部的标准来看，基本弱势。加上冷淡期来临的时候，属于跌起来被佛山拉后腿跌得多，所以是挺尴尬的地段。在金沙洲这个上广州经金沙洲大桥如此要塞之地，近地铁才是关键。深业江悦湾配套不够完善，周边有地铁6号线，但是距离有点远，学校有金沙小学、华侨中学，主要是价格比较便宜。单考虑浔峰岗附近的话周边楼盘还可以看看御金沙、保利西海岸等。

提问：广叔你好，最近在找正规四房自住，为了方便大宝在越秀区读小学想在一号线沿线找，首付可以给180，用父母名额接力贷总价550左右。2宝3年后才读书，两个选择如下： 1. 广钢的紫郡府户型和价钱符合我的要求，但之前装修有问题业主在维权，现在听说开发商答应整改压下去了，入手的话风险大吗？ 2. 恒荔湾畔大3房，以后再考虑换四房或者为父母在附近买多间小户型。芳村地铁站附近都在大拆大建，我考虑会有一定的前景。 或者针对我的情况您有什么其他建议？非常感谢

回答：你好，投资第一要素就是安全。广钢溢价太严重，而且密度太高了那边，另外就是开发商的话信一半吧 最主要的原因其实我认为恒荔湾畔比广钢，荔湾的C位是白鹅潭，恒荔地段优势明显，又比较新，学位也可以，比广钢好是肯定的。 另外我想问一下你是不是在越秀还有一个学位房？其实不一定非要去老城区选的，你550万的总价，可以到天河一带看看，向东发展毕竟是广州的主流。潜力更大

提问：你好广叔，最近抽空去看了黄埔实地常春藤的房子，特价房顶楼134方350万左右，南沙灵山岛复式房98方320万左右，望江房450万左右，感觉常春藤的特价房很吸引人，而且学位是开元二中9年制，还有黄埔品秀星越你觉得我应该怎么考虑呢？是首选常春藤海，品秀还是南沙灵山岛的盘。

回答：你好，实地常春藤大面积其实是不建议买的，流动性弱，而且还是顶楼。灵山岛在南沙算是比较有价值的区域，可以考虑。

提问：你好广叔，在南沙的越秀天诚有套141的4房平层，顶楼，感觉南沙还要好多年？然后上个月一冲动又买了黄埔的品秀星越，127平4房总价500万，感觉比国庆特价贵。不知道这两个投资的前景与弊端？那个涨得快末来风险在哪呢？

回答：你好，你买的都是大户型，总价比较高，流动性没有100平左右3房的流动性好。南沙短期是比较多投资客的，最少还需要5-8年才发展起来，还是需要点时间的。品秀星樾是不错的，可惜你买的户型偏大了，不过未来还有潜力的，可继续持有。短期黄埔会好一点，中长期南沙还不错。

提问：你好广叔， 我目前在天河客运站上班，计划买离地铁近的房子，没有学位需求。 预算500万，科城山庄3房125方，首付可以给200万，四房估计要去到560万，贷款压力有点大了，不知道三房还是四房好？现在小区物业换万科了，以后物业会变好。现在纠结就是未来可能不会在广州生活，投资多于自住，以这个角度俩看是否买东荟城的4房要更好呢？但是东荟城对我这个没车出行的上班族来说实在太远。品秀星樾也有考虑，可以南向单价我觉得贵了点，比科城山庄单价高，而且两梯六户30多层，居住密度有点高。广叔有没有其他楼盘推荐呢？感谢。

回答：你好，既然是投资，那么就要忽略掉一些你认为看起来非常重要的因素，从而从后续接盘侠的角度来考虑这个小区以及这套房源后续的接盘侠给不给力了，萝岗的产品分为两类1、一类是偏向居住舒适性的，比如保利香雪、新福港鼎峰、锦林山庄。2、一类是对学位有需求的刚需型的社区，东荟城。你要买的这套房子如果投资的话，她的接盘侠在哪里，对学位有需求吗，还是纯粹对物业、对园林有执念，这个时候我想你应该找到了答案。

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