2020年买房,可能面临3个坏消息,内行提醒:真的不要乱买

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过去这一二十年，虽然经历了很多次大大小小的调控，但在国人的印象当中，房价几乎一直续写着“只涨不跌”的神话。对此，业内人士举了一个很形象的例子：就像百年之前，美国农场主“宁愿把牛奶倒了，也不降价”一样。那么，为什么开发商不愿意降价呢？对于这个问题，业内外不少专业人士都给出了自己的“说法”。

中国人民银行调查统计司原司长盛松成表示，房价短期下跌15%，三年下跌50%，显然是行不通的，不仅伤害国民经济，也影响社会稳定。无独有偶，中国人民银行成都分行行长周晓强表示，房子是老百姓的资产和银行的信贷资产，一旦房价大跌，老百姓和银行都受不了。除此之外，曹德旺也表达了自己的看法：开发商降价必然会引来老业主的阻挠，大多数开发商都不想给自己找麻烦。

除了以上这些原因，在笔者看来，地方施政主体同样也不愿意看到房价出现大跌，一旦房价大跌，不仅会扰乱楼市的平稳，也会影响到土地收入。因此，过去几年，我们看到不少城市出台“限跌令”来阻止房价下调。比如，2019年，马鞍山、大连等城市都发布通知，分别要求商品房价格跌幅不得低于备案价10%、5%等。由此看出，有房子的、银行，以及地方施政主体都不希望看到房价下跌。

但是，伴随房地产调控逐步深入，房价“只涨不跌”的神话正在破灭。

对于房企而言，2020年的日子并不好过，且看三点：一是在房住不炒和推动脱虚向实的大环境下，房企融资渠道持续收紧。二是受“黑天鹅”事件的影响，购房者变得理性起来，买房意愿下滑明显。三是据Wind数据显示，未来6个月，国内地产债每月到期规模均超450亿元，房企偿债高峰期加速到来。显然，面对这种情况，要想通过销售来加快回笼资金，打折促销、降价跑量无疑是唯一可行的办法了。

退一步来说，如果说新房市场受政策影响比较大，那么作为楼市的“晴雨表”，二手房市场或许更能表现市场冷暖。比如，天津、济南等城市的二手房市场一直处于“连阴雨”当中，不降价很难卖得出去，成交周期大大拉长。以济南为例，有中介朋友告诉笔者，二手房挂牌量已超5万套，想要脱手只能降价，5万的降幅和中介能直接谈妥，根本不用经过房主。由此可见，无论新房还是二手房，刚需捡漏机会都增加了。

除此之外，房贷利率下跌同样也是值得关注的好消息。据央媒经济日报报道，进入今年以来，央行在注入流动性的同时，还通过降准、中期借贷便利等操作利率来降低银行资金成本，从而引导了LPR的下行。同时，LPR又是房贷的定价基准，所以我们可以看到，截至目前，房贷利率已经连续下降了7个月。目前全国首套房贷平均利率已经达到了5.26%，二套房为5.58%，而且业内预计，未来房贷利率仍有下降可能，所以买房成本也实实在在的开始减少了。

显然，当前的房地产市场已经进入到买方市场，不仅遇到高价比房源的机会和概率增加了，买房成本也有望进一步降低，所以利好刚需的环境正在逐步形成。但是，笔者认为，对于刚需自住而言，虽然今年不用再担心房价上涨了，但与此同时，还有另外三个“坏消息”需要面对，需要大家做好心理准备。

2020年，购房者还有3个“坏消息”要面对，需要做好心理准备。

第一、开发商“延期交房”，或将影响购房者的住房计划。

买房之后，对于购房者来说，最开心的事情就是坐等收房。不过进入今年以来， 由于受到“黑天鹅”事件的影响，不少项目的交房时间都进行了延期。对此，全国人大法工委明确表示，根据合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除责任，这意味着开发商可以名正言顺的延期交房，而且几乎不用赔付违约金。在笔者看来，对于满怀期待等着收房的业主来说，如果遇到了开发商们延期交房，那么原有的房屋装修、孩子上学、租房等计划都会被打乱，这显然是所有人都不愿意看到的。

不过，除了正常顺延以外，还有一种情况更糟糕，如果遇上了开发商因资金断裂而导致的延期，这无异于一个天大的“坏消息”，这意味着孩子上学、装修结婚等都可能变成遥遥无期。最近一两年，楼市调控高压态势不减，房地产销售持续走弱，这使得房企资金链深度承压，严重了就会出现破产、跑路等风险。据齐鲁网报道，济南某楼盘合同约定明年4月交房，但日前工地突然停工，据悉是开发商资金断裂，拖欠了工程款，具体何时重新开工不得而知。无独有偶，据新浪财经报道，上半年某千亿房企深陷项目暴雷、债务囫囵，引发业主集体维权。

第二、新房质量问题比较普遍，一不小心可能买到“豆腐渣房”。

对于今年有买房计划的人来说，还有一个十分现实的问题摆在面前，那就是房子的质量问题堪忧。业内不少专家都表示，最近两年的房子可能是质量最差的。究其原因，前两年拍卖的大量高价地已逐步入市，受限价、融资渠道收紧等因素影响，开发商已进入到低利润阶段。为了扩大利润，不少房企就在其他方面动起了心思。常见的有捆绑车位、捆绑储藏室等，还有一些房企偷工减料、缩短工期，降标减配等。比如，买房之前承诺装修标准3000元，入住后才发现室内品牌进口换国产、大牌换杂牌，与交付标准相差悬殊。

举个简单例子进一步说明：本来房子可以卖100元，主要包括买地费用50元，给建筑队25元，10元用来盖房，剩下15元算自己赚的。但受限价等政策影响，现在只能卖90元，如果买地的，给建筑队的，盖房子的费用都不变，那么开发商只能赚5元，开发商自然不会甘心。因此，不少房企选择在买地的，给建筑队的、自己赚的都不变的情况下，只用剩下的5元盖房子，二者差别一目了然。早在两年前，绿城管理集团总经理李军就表示，一直劝身边的同事这两年不要买房，因为房屋质量是最差的，而且他预言维权潮会在接下来几年出现。

第三、二手房市场降温十分明显，改善型购房者置换难度加大。

对改善置业者来说，尤其是卖旧换新的购房者来说，今年置换的难度明显加大了。主要有以下三个理由：一是受调控影响，买房意愿普遍下滑，不少人开始保持观望和看客心态，二手房市场趋向有价无市，市场成交周期延长，不少房主挂牌半年以上都无人问津。二是全国二手房市场挂牌量上升都比较明显，整体呈供大于求，议价空间比较灵活。比如，西安、南京、苏州、济南、青岛、天津、成都等城市都出现了量增价跌的趋势。三是买方和卖方处于博弈当中，一个买不起，一个卖不掉，局面比较僵持和胶着。

比如，据每日经济新闻报道，北京的田女士在丰台有一套房子，从2017年到2020年，这套房子从500多万降到了340多万。对此，田女士表示，心理落差是比较大的。 无独有偶，青岛有业主打算卖掉市南区的某套学区房，过去两年，这套房子从230万降到了170万，降价60万人仍旧没有卖出去。不过，这位业主表示，这已经是最低价格了，不会再下调了。由此可见，对于打算置换的购房者来说，今年的二手房市场有点棘手，卖家普遍卖不上心理价位，所以可能会错过目前比较有利的购房机会。

最后总结一下，经历了三年多的调控后，房住不炒已经逐渐深入人心，当前房地产正在朝着利好刚需自住的方向走去，尤其是今年，不仅遇到高性价比房源的机会和概率增加了，房贷成本也有望进一步降低，所以遇到合适的房子，购房者可以尽量选择上车。但是，同时也有三个“坏消息”需要购房者做好心理准备，所以在此提醒真的不要乱买房子。笔者建议，尽量考虑品牌实力房企，同时做到货比三家，精挑细选。此外，如果有机会的话，最好考虑准现房、现房或二手房，看得见摸得着，品质也会有保障，从而规避日后不必要的麻烦。

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