房产大局已定,五一后买房,3个好消息!内行:个个值得期盼

时间进入4月下旬，一季度的房地产尘埃落定，经济增幅-6.8%，40年首次，房地产同样备受影响。

购置土地方面，2020年一季度，我国房地产房地企业土地购置面积达到1969万平方米，同比2019年第一季度下滑22.6%，降幅环比1—2月份收窄6.7个百分点；土地成交价款累计达到977亿元，再度下滑18.1%，降幅收窄18.1个百分点。

商品房销售方面，第一季度销售面积达到21978万平方米，比2019年当期下降26.3%，降幅比1—2月份收窄13.6个百分点。其中，一季度住宅销售降幅为25.9%，办公楼销售面积下滑幅度为36.2%，商业房产销售面积下滑幅度为35.1%。

不管是哪一组数据，无不给人以“凉凉”的感觉。

在开年之后的2月份，人们只能待在家中，所以房地产销售无法进行，正如曹德旺先生所说的那样，房地产受到的影响比制造业要严重得多，因为买房根本不可能线上操作。实体经济的生产制造业库存严重，就算是3-5个月不开工、不生产，对市场销售几乎没有任何影响，但是房地产不行，一个月不开工那么整个现金流都可能出现问题，毕竟房地产是一个高周转、高负债的行业，银行债务时时刻刻都压着房地产企业的神经系统。

在这样的大前提下，一季度末，房地产各项利好措施出现了（其实这些利好并不是专门针对买房人的，而是顺带惠及到购房者）。一方面经济需要快速恢复，拉动经济再度回归常态成为了当前重中之重的工作；另一方面消费需要提升、产能需要跟上社会需求。所以多种政策应运而生。在多项政策加码之下，房产大局已定，2020年买房，3个好消息！内行：个个值得期盼：

1、开发商打折促销。前文说到，一季度房地产基本上进入冰点状态，那么开发商巨额债务如何解决？或许打折促销、以价换量是最好的出路。除此之外，每年的开年之后都会有一个楼市小阳春，这是春节期间返乡人员购房置业需求的自然释放，销售额一般会占据全年销售额的15%-20%左右。按照往年的房地产经验，如果楼市小阳春开局不顺，那么全年的销售都不可能好到哪里去。

2020年小阳春已经消失，那么全年销售额自然出现了15%-20%的缺口，如何弥补？笔者认为依靠后3个季度的销售加码弥补难度很大，全年销售额下滑已经是成为大概率事件。这还不是最主要的，最关键的是债务问题，根据克尔瑞数据，95家典型房企在2020年有超过6000亿元的债务到期，3月份、7月份、11月份是三个偿债高峰期。

资金就是命脉，现金流就相当于企业里流淌的水源，一旦水源消失，那么整个企业运转都将成为问题。回款是这个水源的一个核心节点，而回款的前提是销售实现。如何解决销售难题？特别是在买涨不买跌的市场心理下，降价促销依然是主要手段。所以，这是买房人的第一个利好。

2、降息频频袭来。4月20日，降息如约而至，根据央行官网数据显示，新一轮LPR市场报价利率为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。比上一期进一步出现了下降的情况，一年期下滑20个点，5年期下滑10个基点。虽然说下降幅度不一致（主要5年期下降幅度比1年期要小得多），但是只要是利率处持续下降当中，那么买房人或多或少就会受益。

计算一下，同样是100万元本金的按揭贷款，如果采用利率4.9%的话，那么利息接近99万元，可以看出30年的总利息已经非常接近于本金支出；但是如果利率下调至4.75%的话，整个利息就会大幅度降低，预计30年利息为80万左右，相差整整10万元。

所以买房人都希望自己买房的利率越低越好。在2020年的楼市大环境下，利率会进一步降低。人民日报在《央行工具箱丰富，降准降息可期》一文中表示，LPR下降是大概率事件，在2020年依然有很大空间，或会下降40-50个基点。

3、国家重申，房价不会大涨。看待房价涨跌，有几个非常关键的要素，经济学家任泽平指出，长期看发展、中期看人口、短期看金融。金融政策可以非常直接地预预计到接下来的房价涨跌问题，金融举措越宽松，那么市场上买房人就可能越积极，这样一来房价就越有可能上涨；相反地，金融政策越收紧，那么市场上买房人就会越少，这样房价就不会大涨。

根据这个基本观点，一方面开发商打折促销会对市场买房起到激励作用，另一方面降息周期再度袭来，按照这个推断，接下来房价应该会进入到上涨周期了。这也是不少房地产专家的看法，那么房价真的要涨吗？国家在前不久给出了定调。在4月17日的一次会议中，再度重提“房住不炒”传递出了不一样的信号，这是自2019年7月份之后，高层会议近期的第二次谈及房地产。虽然当前恢复经济压力较大，但是房地产依然要保持平稳发展，不可重提“楼市的巨大作用”。

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