2020年买房，4个“坏消息”摆在眼前，大家一定要有心理准备

过去，人生的头等大事一般是寒窗苦读然后考取功名，继而成家立业，光耀门楣。现在对于绝大多数老百姓来说，买房就变成了一等一的头等大事。有人说不对，结婚、生子才是人生的头等大事，其实仔细想想你就会发现自己错了。以现行的社会标准，没有房子，年轻人想娶老婆成家，在很多地方都是非常困难的一件事。因为不知从何时起，买房就成了丈母娘嫁女的硬性指标了。

用曹德旺的话说，房子不过是一堆砖头水泥。何以竟变得如此重要，很多人不惜背负半生巨额负债，掏空三代人六个钱包也要凑齐首付买房？国人爱买房，对房子尤其看重，在我们看来有三大核心原因：

第一，受传统“买房安家”思想影响，有房才有家。租的房再好也是替别人还贷，而且毫无安全感可言，即便有租赁合同约束，房东还是可以随时霸气“赶人”；

第二，过去二十年，房价涨多跌少，而且跌的年份都被随即而来的上涨覆盖，早买房的人基本都赚得盆满钵盈，不仅轻松解决了居住问题，很多人凭借房子翻身改命，实现财富自由，跻身富豪阶层者更是数不胜数。尤其是过去5-10年，房地产的发展越来越畸形，买房的目的也不再单纯，房子更多被当成了崛起财富的工具，投资属性凌驾于居住属性之上； 

第三，很多人潜意识里认为，地产之于经济，就好像鱼儿离不开水。他们坚信经济发展永远需要房地产，更坚信国家永远不会让房地产“垮台”。正是因为有这种扭曲的思想存在，所以很多人在买房投资时，都有恃无恐。尤其是过去这些年，一轮又一轮调控砸下来，打击楼市的口号喊得震天响，但是房价却一次次走高，这更给了很多人巨大信心。

上述三大因素合力支撑着国人的买房投资热情，很多人过去几年“跟风”买房，“闭眼”买房，硬是“躺着”也把钱赚了，这更坚定了很多人“看涨”房价的信心。有人甚至认为，房地产不管如何调控，未来依然是“闭眼买都赚”的时代。更有激进者认为，买房其实就是一场勇气的比拼，楼市就是典型的“撑死胆大的饿死胆小的”。

对此我有不同看法，虽然我们无法改变未来房子依然重要，依然会被大多数国人列为头等大事的事实。但越来越多的信息显示，买房的逻辑已经变了，过去地产一路狂飙突进，房价不停涨，闭眼买房确实可以躺赚，但房住不炒时代来临，住房回归居住属性，是大势所趋，更是国家调控楼市的终极目标，这意味着未来大多数房产的投资属性会被削弱，有专家甚至认为，未来90%的房产不值得投资。这就意味着，从2020年后，未来几年买房真的要改变策略了，尤其是东拼西凑来三成首付的刚需购房者，买房容错率极低。

2020年买房，买房人不得不面对的4个“坏消息”摆在眼前，每一个都比房价上涨更头疼，而且这些坏消息，买房人还绕不开，大家一定要有心理准备：

第一、房住不炒主基调的楼市调控虽然会继续坚持，但我们也不得不面对第一个“坏消息”：大城市房价不仅还会继续上涨，而且买房难度会继续上升。

我知道很多人不愿意听到这个结论，但这是无法忽视的事实。李嘉诚说过，房子值不值得买，最核心的因素就是地段。大城市因为有庞大的人口流入，需求自然充足，加之可供开发的土地有限，新建房自然供不应求，所以房价依然有上涨压力。

尤其是有显著人口增量、有产业托底、有资源优势等特征的城市，未来房价上涨的压力也更大。涨幅虽然无法预测，但是可以肯定的是，刚需买房再继续等下去，晚两年买肯定要比早两年买支付的成本更高。而且，好房不缺买家，未来在大城市买房，竞争力必然也更大，好房子不仅要抢，可能抢到的几率会越来越小。

第二个坏消息就是：我们将迎来房屋质量最差的几年，未来买到“问题房”、“豆腐渣房”，甚至是“烂尾楼”的概率大大增加。

此前媒体报道，开发商大佬自己都直言不讳，这几年开发商日子不好过，大家都想着怎么活下去，盖房子完全是在糊弄。很多房子简直连“豆腐渣”都不如。该高管自爆，他一直劝身边的亲戚朋友，这几年若非万不得已一定不要买房。

即便未来楼市横盘，房价不会出现大的变化，但是随着调控不断深入，尤其是金融调控大招的不断祭出，未来几年开发商融资、卖房回款的压力都会加大。这必然导致他们会在建房、装修方面节约资金，也就是说，这几年开发商建的房子不管是花的心思，还是用料、用工方面，大概率都会比前几年差。

不差钱的时候，利润爆棚日赚斗金的时候，为了良心上过得去，开发商可能会多花心思，多砸钱把房子质量、服务和口碑都一道做好。但是当开发商都极度缺钱的时候，大家想得都是怎么活下去，至于房子的质量，我们只能祈祷开发商别太丧尽天良。

这几年因为房屋质量问题维权的不在少数，最核心的原因就是，这两年刚需、刚改类型的买房人群增多，这两类人群都是格外关心房屋质量的。过去房产大升值时代，很多人想着，房价涨了，反正也赚了，质量差点也就无所谓了，只要房子不倒，开发商用料差点就差点，大不了用赚来的钱，砸掉重装就是，没什么大不了的。 

未来几年，开发商缺钱大局已定，这种背景下，购房者千万不要对未交付的房产质量、环境等抱有太高期望。此外，我们建议刚需买房，还是要首选国企、央企等排名靠前的开发商，因为这些开发商有实力、有背景，融资渠道多、融资成本低，不差钱。虽然无法保证房屋质量一定好，但至少不会“烂尾”。

第三个坏消息就是，卖房买房类人群换房计划可能没那么顺利实现。

4、5月份全国主要城市二手房挂牌量激增，合肥、南京、杭州、武汉、青岛等地挂牌量大增均超过50%，武汉最厉害，翻了三倍多。说明什么？大环境不佳，国人下意识开始重视现金流了，处置劣质房产就成了当务之急。这其中最典型的就是重庆某位“大鳄级炒房客”，一出手就处理180套房产，而且是每套比市场价低50万，套现离场的欲望不要太强。 

挂牌量激增，但是成交量却并没有同步增加，说明当前市场，很多城市卖房人比买房人多。这种情况下，未来房价必然会走上“阴跌”路径，17、18年北京、上海的市场就是如此，一直阴跌，虽然幅度不大，但是两年房价也整体跌去了15%左右。

二手房市场开始阴跌，对于有换房需求的人来说，绝对是“坏消息”一个。房源过量，接盘却严重不足，房价挂不上价不说，短期能不能找到接盘者更是问题。更头疼的是，二手房市场金融信贷收紧，二手房放款周期会拉长。从过去两年的经历看，从卖房到拿到尾款，卖房人等半年以上都是常态。卖房拿钱周期如此之长，也给买新房制造了不确定性。总而言之就是，未来几年对于换房族来说，可能不太有利。

第四个坏消息，未来买房变成了技术性工种。不能再盲目买房，否则不仅可能无法保值增值，更坏的情况也可能出现，比如钱房两空。

我不止一次说过，过去十年甚至更长的时间里，很多人投资买房赚钱，并非是自己有多高的技术，多牛的投资眼光。大多数人买房躺赚纯粹是借势了国运——所有人都坐在一部上行的电梯，闭眼买房都能赚。

房住不炒时代来临，意味着房子的投资属性要得到遏制和削弱。而且国家三令五申，当前阶段楼市稳定胜于一切，基本已经宣告了投资炒房大赚幻想的破灭。我们无法一刀切地说房子不能再投资，只是未来投资买房赚钱，可能更需要技术支撑和资金优势了。小白拿着一笔资金也想靠楼市大赚特赚一笔的时代已经宣告终结了，未来买房更考验技术。未来买错房，小了说损失首付，大了说，真有可能钱房两空。

比如，国家现在在对小产权房动刀，如果有人一意孤行买这类房产，真的有可能无偿拆除，这就是钱房两空；再比如，棚改宣布结束，旧改登场，未来老城区的发展走的是城市更新取代大拆大建，这就给那些押注拆迁的人，当头一棒，还想博拆迁一夜暴富，该歇歇了；再比如，国家明确未来新建房屋要“限高”，这意味着几十上百层的高层要被打入冷宫了，尤其是那些地位偏远、配套严重不足、人口不密集区域的高层项目，未来真的有可能被购房人集体抛弃，房价一夜跌回解放前也不是没可能。

所以，刚需在买房时，一定要特别留意，尽可能避开这些缺点明显的项目，避险的同时，也尽可能发挥购房资金的价值。

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