广州楼市:别再乱买房了,投资和自住是完全不同的

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提问：广叔您好！目前广州首套，首付最多可凑到150万，月供扣除公积金后可在8000左右。暂未结婚，打算先买个二居自住，7-8年后考虑学位再置换。比较多个二手小区后（天力居、南国嘉园、天朗明居、金碧世纪花园），最终是暂时看中了新盘富颐华庭，但这个小区要2022年才交房，不知广叔怎么看这个小区？另外黄埔其他新盘感觉都太偏，配套也要很久才能实现，考虑到上班地点是珠江新城，这个总价是否有其他次新盘推荐呢？烦请解疑，谢谢广叔

回答：你好。自住还是选择离工作地点近，有一点配套的；投资一般是在开发建设中的片区，配套方面还在完善中，等完善后价值才会兑现，投资才会有一定的增幅。适合自住的配套成熟的片区，自然增量也是有限的。鱼和熊掌不可兼得。

富颐华庭之前有分析过，离地铁不是很近，铁路线有一定的噪音，总体区位还行，可考虑。你列的这些二手盘都还可以，其他楼盘推荐参见内部分享！

提问：新人首问：广叔您好，我个人情况：公司总部在广州（单位在黄埔区的广本路），我这10年一直在北京分公司工作，可能未来2~5年后，转回广州工作（只能预估，具体时间得看公司安排了），回去以后就常驻广州了。媳妇可能会在天河体育中心附近上班。孩子目前三年级，在北京上学，这样回广州可能是上初中或者面临高中。买房目的：自住，所以希望居住品质高一些。同时孩子上学要兼顾到，所以希望学校好一些。当然升值的角度，能领先很少，不跑输大盘即可。资格：可以办广州的人才绿卡，当然也可以办广州户口，所以资格上应该ok预算：北京名下有房，有贷款记录（目前已经还清）听说首付要40%。如果是新房，可以出350万首付，如果是二手房，可以承受1200万。请广叔帮忙推荐区域和楼盘，谢谢啦

回答：你好。有贷款结清是需要4成的，建议以二手次新为主。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：您好广叔，请问1.越秀和樾府，珠江铂世湾，思科智慧城，珑翠，保利天汇，珠江花园哪个升值空间大？2. 500万以下天河公园附近有哪些二手楼盘的小三房可以推荐？3. 新塘亚太银座二期顶楼三房复式什么时候出手较好？谢谢！

回答：你好。1、越秀和樾府区位好，潜力比较大；珠江铂世湾景观好，但太里面了；思科智慧城，新造站，大学城，不如万博；珑翠，长隆，一般；保利天汇，地铁不近，北向高速，也一般；珠江花园，景观还行，有地铁在建，但楼龄老，盘大，不建议；2、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。3、顶复比较难卖，不自住，可现在就挂牌

提问：你好广叔，市区刚买一套。番禺亚运城有一套房140平方米，考虑把亚运城的卖了，换个增长性好的地方，但赎契+市区房首付借款一还，只剩200万左右，再买要7成首付，另外，由于家庭原因，需要再在番禺房子返租住1年，现在立马出摩擦成本是不是过高？大家都在说最适合的买房周期是今年年底之前，怕到时一卖一买拖的时间过长，现在这个时候出是不是时机不好？您建议是现在出番禺的房子还是1年后？

回答：你好，今年适合置换，把郊区劣质品换到核心区，行情来了哪里都会涨，只不过核心区能让你挣得更多，短期是有摩擦成本看着肉疼，但是涨起来你的收获会盖过目前的摩擦成本的。 另如果你一直持有亚运城，到时候核心区先涨了，你亚运城后面涨，等亚运城涨了，你还买得回核心区吗？ 一直强调大家一定要把手上的后升房置换到核心区的先升房，买房就是一路打怪升级的过程，从郊区到核心区，从小的换大的。

提问：你好广叔，市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？怎么样用最少的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥最大？

回答：你好，年轻人一般会面临预算问题，买房不得不量力而行，不同等级的城市有不同的标准：一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分以内，一般不要距离CBD15公里以上。二线城市：四环以内，有地铁在建或者规划中；有核心产业支撑的新区。三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政府附近，或者濒临城市主干道的房子。

珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。选房即选筹，要目光长远，第一套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个最佳平衡点。没有一套房子是绝对完美的，却可以是绝对契合的。

提问：你好广叔，新人首问，目前我手中有宝安财富港一套房，卖出后套现200w，用于换房。请问现在是换房的好时机吗？感觉房价上涨非常快，担心卖房周期赶不上房价变化。 另外，我目前看中领航城，山海上园，坂田信义嘉御山，沙井华强城，请问在600w总价预算内该如何选择呢！ 十分感谢！期待指点！

回答：你好，现在是比较好的换房时机，财富港其实是我们推荐的楼盘。 建议在宝安周边的几个板块置换，富通城，中信领航，沙井都是不错的选择。 新盘可以关注海岸城。

提问：你好广叔，我的情况是在华强北做生意，家有两个小孩。去年买了八卦岭旭飞花园的小面积，现不知旭飞花园小孩是否能顺利入学呢？现想再入手一套房，总预算700万左右。1.要解决一家四口住的问题；2.要能兼顾小孩初中学位最好。目前规划在八卦岭片区会建一所中学，叫笔架山中学（有没有可能挂在某个名校下面集团化管理）？3.要兼顾升值，能跑赢大盘。基于上面的情况和想法，希望广叔能给个建议？推荐区域和合适的楼盘，万分感谢！

回答：你好，旭飞花园上学没有问题的。八卦岭片区的学位还是很紧张的。是有新建一所笔架山中学，属于教育局规划筹建，具体是否纳入名校集团管理还不确定。如果是名校，当然对周边房子有重大利好，我个人比较看好。可考虑福外南的学位房，自住、投资、学位兼顾。其他参考内部推荐给你的楼盘。

提问：你好广叔，万豪月半山的42平的2房，实用面积估计有60平，400万出头，请问适合入手吗？这个价位在南山还有前海路东侧的一些稍老楼盘的小2房可以选择，那这两个选择优劣如何？谢谢。

回答：你好，这个盘的优点：次新、高拓、前海概念。缺点：地理位置、交通、周边环境。至于半个学位算是平手。优缺点都足够明显，正因为这样，诺德和玫瑰园涨到了接近490万，大家才想起了它。因为交易费用低，还有套利空间，可以买入。更多分析参见内部分享！

提问：您好广叔，我在17年中旬的时候投资了中山火炬开发区，买了一套三房一直也没有居住，也没有装修。最近听说中山房价下跌想出手，您觉得现在出还是等深中通道三年后开通再出手，广叔能帮我分析一下吗？谢谢！

回答：你好，深中通道炒了很多年了。这个通道开通后，更多的是把中山的富人吸引来深圳，打个比方，你在深圳上班会去中山那边住吗？是不是宁愿在深圳租房。而且从前海中心到疑似深中通道起点差不到要50分钟左右，算上中山起点到大桥的时间加在通道上的时间，至少要一个半小时，过路费、过桥费等也是一项比较大的成本，二者之间根本没法通勤。参考杭州湾大桥开通后，慈溪也搞了个杭州湾新城，房价、供应一地鸡毛。还是要再找找中山本身的价值，不要过多指望深中通道了。

提问：你好广叔，目有现金1000～1200万，需求：老人已80高龄，想买一套自住兼保值的房子，交通、配套方便，学位不重要，也要方便我们日后照应的（我们近五年都在福田口岸居住）。最近看盘后纠结：1、西乡圣淘沙骏园有朋友想转让大四房一套135平，位置朝向都可以，单价10万，是否值得接盘？如果可以最高何价能接？福田星河国际有套三房不错，单价11w多，相比西乡的哪个更好？2、还有哪些楼盘推荐？

回答：你好，圣淘沙是西乡片区的旗舰小区，无出其右，但这个地方大概除了地铁上盖，上班高峰期始发站以外，优点不多：商场是个低配版，西乡大道货车出没，且以后如果前海隧道完成，货车走西乡大道出的数量显著增加，长久看并不是什么好事情。而圣淘沙的价格嘛……现在真的有点贵。 福田四神盘中的星河国际，总价高，学位尴尬，长期跑输。 这2个盘对比，更倾向圣淘沙。 从自住+投资角度，更建议关注香蜜湖和宝中板块，这2个板块多踩踩盘吧。更多楼盘推荐可参考内部分享！

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