广州楼市:再说一次不要乱买房,内行人是这样分析的

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提问：你好广叔，富力南驰.富逸华庭楼盘很大，旁边还会有旧改项目，有投资空间吗？现在差不多5万，这种大楼盘，以后会不会很难出手？目前附近还没有地铁，最近的地铁都1km多。值得入手投资吗？今天去看了楼盘，目前在售T6-T9，北向100多米有火车和高铁还有广园快速路，会不会噪音太大？两梯6户，南向100平方的房子比中间105方的户型的房子总价贵20万左右。南向的房子不担心噪音，中间105方的户型是南北对流的，就是担心噪音。今天选了25楼，楼层高了会不会噪音小很多啊？指教了诚意金，可以退。急切期待广叔您的宝贵意见！拜托拜托！

回答：你好。富逸华庭近鱼珠CBD，北向多工业厂房，铁路线、高速，周围环境不是很好。未来如果周围改善的话，价值应该会有所提升，马马虎虎吧，看旧改力度了，有一定的不确定性。选里面那一栋会安静一点。

提问：广叔，有些闲钱，想投资珠三角地区有投资价值的房子，不限购的，请给些建议，谢谢

回答：你好。目前不限购的广州新塘、佛山千灯湖都不错的。如新塘的品秀星图，佛山：中海锦城国际花园、保利西雅图、佳兆业滨江一号

提问：广叔，您好！纯投资，按照升值空间，广州几个区，天河区，海珠区，荔湾区，越秀区，黄埔区，南沙区，番禺区，增城新塘，根据您的分析按照升值速度和空间从大到小，怎么排序呢？我们接受总价450以内。之前想着投资兼顾自住，后来想明白了，您说的对，投住应该分开。所以现在只想着投资，但广州太大了，还是无从下手。海珠区的恒大金碧花园怎么样？5万多了 ，值得入手投资吗？之前听您推荐过金碧三期。

回答：你好。450以内，考虑黄埔、海珠、番禺。金碧花园不错的，海珠一带较知名的盘，不愁没有接盘侠，可考虑。

提问：你好广叔，鱼珠地铁口的鱼木小区，如果旧改拆了以后建的回迁房跟开发商的商品房小区有区别吗？以后会不会一直比同地段的纯商品房小区价格便宜？鱼木小区目前已经确定了在旧改范围，您预计多少年能出证和交易呢？

回答：你好，会的，回迁房一般大家都不感冒，另外回迁房的话你是开发商你会按照商品房的标准来盖回迁房吗？可以参考一下琶洲新村的回迁房。琶洲够牛的吧，整个琶洲岛楼盘够稀缺的吧。但是你会发现很少人会关注到琶洲回迁房，投资最好不选吧。 选择正正规规的商品房才是王道

提问：你好广叔，请问700左右预算，需要三房，打算投资兼自住，主要是投资为主，但同时也想住得舒服，目前在越秀工作不想太靠东，请问天河公园西门是最好选择吗？

回答：你好，三个区域可以选择：1、天河公园西门。2、华景新城后面的几期华景里、锦苑、珠江俊园。3、天河北板块，龙口东和龙口西。

提问：你好广叔，坐标福田-短期投资长久不排除自住的可能。 子弹110，以租养贷，总价300万以内 去年看到现在，生生错过一波大涨. 主要考察了以下几个地方： 福田：漾福居，韵动家园，蜜园 西乡：富通城，青春庭园 看了您的以往解答，觉得上车大运若可行也不失为是一个好的选择。 请问，最近这些区域都上涨了很多，现在是否适合入手呢？

回答：你好，坐标福田，自住+投资，建议选择福田。 租售比更高，涨幅也比较稳。 漾福居，韵动家园，蜜园这3个都属于放租盘，如果能淘到笋盘，可以买 总价300以内，也可以考虑TT国际这类带学位的盘

提问：广叔你好 我在福田上班 之前看好孖岭那边的花里林居，但单价已经到了8w多，感觉未来涨幅不大了吧？想买总价600w以内的，广叔推荐龙华梅林关附近的星河盛世？还是去南山那边买？可以兼顾自住

回答：你好，梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里卓越城，目前9号线孖岭站400米，在建6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵 花里林居 06年建造 单体3栋楼 缺车位，花园较小，小区在较周围3个小区属最安静，小高层，主力户型70-98平两房三房，多赠送 星河盛世卖点是深外（初中）、综合体、次新、地铁。 非常不错的小区，只要买到不太吵的户型，还是相当不错的。 总价600内在南山也很难选筹了，综合自住星河盛世还不错。

提问：你好广叔，我们一家三口都是深户，小孩马上要上小学，我们现住租房在布吉中海怡翠山庄，我在南山上班，前几年跟随大流入坑买了惠州的一套房子，首套贷款名额已经用了，现在只能能凑个80万左右的资金，考虑小孩以后要读小学，我们准备买一套小两房，预算总价300万以内可以接受，目前刚开始看房，不敢瞎买了。请问有什么建议吗？还有龙岗中心城和布吉中海怡翠山庄附近相比较怎么选呢？感谢。

回答：你好，布吉肯定不如龙中地铁口的次新，布吉的低端盘，除了自住，似乎没有其他功能，自住也尽量地铁口近。 如果追求低总价、上班近，也可！ 不知道惠州买的是哪个盘，整体不看好惠州发展，如果能卖掉，建议出手后把首付凑到100以上，入手总价400W的宝安上车盘，优质资产总好过万年不涨的劣质资产。

提问：你好广叔，想咨询下深圳的二手房，我来深圳工作五年了，但是最近2-3年都常住外地（最终还是要回深的）。我担心后面深圳房价还会再涨，最近开始看房了，总价预算在500万，看了民治碧水龙庭，这个小区的单价还能接受，附近横岭计划在旧改，以后居住环境可能会有所改善。想请教一下您这边的建议，这个小区值得入手吗？或者有没有其他更好的选择，谢谢！

回答：你好，据我了解，外派员工一般是80-100万的年收入，也就意味着三年后回来，你肯定又会有换房的欲望和能力。民治有很多农民房，碧水龙庭又有点老了；对于你这样短期有置换能力的，还是建议以好流通的房子为主，中上学位的1房，紧凑2房都可以。具体可见内部分享！不要太指望旧改，旧改真是要盼到天荒地老，小打小闹的旧改对房价的拉动也不大。

提问：你好广叔 我简单说下我的情况 深户 16年7月在坪山买了京基御景印象一期的二手房 首贷已经用完 目前是商贷加公积金组合贷 这几年下来感觉坪山房价变化不算大 基本处于横盘状态 问题是现在女朋友在福田新洲 从长远来看大概率是要卖掉坪山的房子换到市区 卖掉坪山的房还完贷款再加上自己的积蓄大概能凑个300万 女朋友家境一般 无法资助 收入的话我们差不多 每个人基本月入2万 理想的是能买一套小三房 离女朋友近点 一般的学位就可以 自知这个首付款也买不起中等的学位房 不想背负太大的房贷压力 想控制在月还1万5以内 有什么片区推荐吗？谢谢

回答：你好，优秀的年轻人，没算错的话，你应该三年存了200万。 整个东部要等三年以后的快线拉近人们的心理距离才会好些，目前也在缓慢复苏，但不是快速拉升。你们应该还有一个三成名额，可以和我们面聊看看是否可以不卖掉，直接增购。如果必须要置换的话，肯定是涨不过市区好房，建议尽快置换，早住早享受，你们估计还很年轻，收入上升期，可以把预算加到750左右，福田学位三房，或者中上学位+品质三房，泛福田板块都有得选

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