广州楼市:别再乱买房了,被套住你就后悔了!

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提问：广叔 你好 最近去看了一下天河车陂的房子 美好居和时尚明苑 两个相隔很近 单单价相差很大 哪个更合适自住?投资呢？

回答：你好。美好居楼龄1998年的了，有点老。时尚明苑2006年，建筑的风格品质和小区环境都好很多。建议首选时尚明苑

提问：广叔好！为小孩两年后读小学现在开始关注学位房。东风东小学或珠江新城好的小学。房价1000W，学位、居住和能保值升值的，推荐那些楼盘？谢谢！

回答：你好。如果考虑学位房，东风东小学是个不错的选择，家长普遍认可，成绩也好。可以看看万科金色家园；珠江新城好一点的小学有先烈东小学，看下：珠江都荟

提问：广叔，最近这几个月我一直在看楼盘，现在遇到选择难题了：1、知识城的万科幸福誉五期望湖景南北对流87方三房，2，南沙方圆星宇月岛，94方三房，号称15号线东瓜宇站在楼下，学位很好；3，中铁建海宇熙岸，北线91方，在蕉门地铁口附近，学位很好。这三个价格都差不多，怎么选择？好迷茫，希望能给个建议，谢谢。

回答：1、万科幸福誉五期，近地铁何棠下站，品质和小区环境都不错。就是知识城这个片区发展还需要点时间。2、方圆星宇月岛离地铁不是很近，15号线还停留在图纸上。3、中铁建海宇熙岸，有个高架桥，公路旁边，有点噪音，离地铁口也不近。建议首选方案1。

提问：广叔好，海珠的保利红棉花园，聚德花园可以买吗

回答：你好。保利红棉花园在海珠江燕路，楼龄有点老，但近地铁，刚需上车可以考虑。聚德花园不建议，离地铁远了点，而且小区大，抛盘多，价格不容易起来。

提问：你好广叔，夫妻双方都在东部上班，年入50w左右，两个小孩在6年后分别上小学和初中。现有住房卖掉后可筹400w左右首付，夫妻双方均有贷款记录，总预算700-800w，月供可承担2w左右，主要考虑学位+投资，有以下几个想法，麻烦广叔给予指导意见。1、在福田买一个小三房（或两房），福外南、红岭、石厦这几个学区房，您怎么建议？2、在福田或罗湖买一个小的学位房（小学+初中），剩余资金去其它地方买个总价低的房子投资，如光明、大运或坪山；3、在罗湖分别买一个小的小学（如螺岭）和中学（深中或翠园）学位房。盼广叔回复，非常感谢

回答：你好，400万首付资金其实可以买1000左右的福田，南山第一梯队第二梯队的学区房了。 你们是二胎，买九年制和双学位的楼盘更合适。 兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。 推荐景田外国语，明德实验，深高，百花实验，侨香外国语，南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验。 除此之外，可以关注福田保税区的双学位，比如朗庭豪园，丽港湾。 不建议买罗湖。

提问：你好广叔，目前我的状况是名下有套深圳房产，在宝安区偏远地段 市值500万不到，左右欠款115万。手上有200万左右的现金，本科学历，未婚，深户，社保已缴纳5年以上。明年这个时候也会有东莞房票。我的困惑是：目前看中广州南沙港的中交蓝色海湾了。地铁就在家门口，附近共有12个地铁盖子，有通车的也有还在建的。有贵族学府也有5星级酒店，有游轮母港，有高尔夫球会，也是粤港澳区域经济发展核心，看是整体分为特别好但目前因为是刚建立起来的自贸区概念嘛，人口暂不达标，房子还在盖中，22年底交楼，价格500万左右，咬咬牙可以凑起首付。不过需打持久战，有可能中途已现有的房子来融资养，这小日子过的也比较苟且。

我想咨询下我现在如何配资哪？把现在的深圳卖掉，付5层首付买前海1000万的两房哪 还是保留现在的，去买南沙港中交哪？还是去武汉买光谷附近的房子？怎样的配资才算是金钱和时间上利润最大化的投资哪？深圳是西发展，家也就在这里。急需您的智慧，谢谢！

回答：你好，南沙湾最贵到4万，一招霍家打天下。南沙湾就一张牌，就是霍英东家。时代香海彼岸、星河山海湾、中交蓝色海湾，都要奔4了，除了贵没毛病。现在买南沙，3-5年是大坑，6-8年是小坑，我们在星球内分析过很多次，二手市场不成熟，未来几年都是新房的天下，目前的价格虚高，人气不足，接盘侠数量不够。子弹200，广州投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球分享。

提问：广叔你好，请求指教: 坐标广佛交界，夫妻都在广州上班，一个海珠区一个番禺区，房子在佛山顺德陈村万科缤纷四季，孩子准备上小学为学位烦恼，房子不大也准备一起置换。方案一是直接置换到广州的海珠区老破小，解决学位和通勤问题，但楼龄都已经20年，担心孩子读完书后无人接盘，老小区居住舒适度也很一般，买不下手。方案二是在广州海珠区买套一室的学位房，在原来的小区买一套四房，就是通勤费时，虽然现住的小区也准备通地铁了，但通勤时间和驾车差不多，孩子上学折腾，接送麻烦。方案三是在现住的小区换四房，孩子读私立学校，但想到小学初中高中都需要付费还是感到颇有压力。不胜烦恼，请广叔指教指教！

回答：1、你的预算是多少?陈村房子名下、贷款还有你们各自的购房资格是如何?2、你也还是考虑过住投分离的，但我一般不建议没解决真正的学位、教育问题前去做住投分离的事情，或者可以这样说，刚需的买家特别是有小孩的不要单纯考虑住投分离。3、若限于学位房的预算，最佳的办法其实就是买一个小学位房，也附近直接租个大的房子住下来，同时也保留自己在陈村的房子，初步不建议你卖掉。4、走私立的方式，除非是名校，要不然还是公立师资力量好，支持力度高。

提问：你好广叔，坐标广州，一套570新房需要三月底办网签。旧房在海珠区第三金碧花园，市价约330，租金约4200，15年房龄高层电梯84方两房，经过几次降价到319，客户还要杀价，感觉很难接受。我们己把二套的税费降在房价上，但再降的话离市价更低了。现在按二套税买新房多给8.5万，等之后楼市回暖后再卖好。还是说接受杀价，再降价急卖?如果持二套房，感觉楼市己经很高了，怕楼价跌。旧房短期可以持有，最终还是要卖的。不知道什么时候合适出手。广叔预计2020年广州二手楼市会回暖吗?另外，旧房是老公婚前贷款买的，我名下没有贷款,仅江门有套是全款买的。是否办离婚可以免二套税?

回答：1.建议你赶在第二代征信出来前，可以jh,再用你的名义买就可以免二套税。2.现在广州是静淡市，显著低估，不建议卖房，如果要卖，也要等到市场起来了再说。不建议你这个时候降价急卖，完全不划算，也不用着急卖。深圳核心板块已经率先领涨，广州部分板块也已松绑,预计市场会回暖，会有行情。

提问：广叔好，子弹200，投资为主，深圳上车晚了，看好的龙华无奈大涨。目前有几个想法：1. 追 高龙华小户型 2.先上车买龙岗等低价区 3.燕郊现在能入手新房，2.4w高端盘，但是新盘下证后5年才能卖，大概7年卖 4.投cq或者sy 麻烦广叔指点一下了！

回答：1、5-600万总价，追高龙华小户型或者埋伏龙岗等涨幅都可行，不过我们确实还有更好的投资片区和产品，但不能公开公布，否则很快就不是洼地了。2、北三县近期顶不住了，偷偷放松了限购，有一个月北京社保就能买房，燕郊两万多，大厂一万多，我觉得纯投资可以买，但北三是风口上的猪，风不够大吹不起来，买了要有先被埋两年的心理准备。3、水库最近在狂炒重庆，讲真我不看好，重庆横盘七八年才勉强翻了一倍，18年初刚走完上轮行情，这才两年就想重演奇迹，十五万套二手加上漫山漫谷的新盘，准备靠几千库 友去拯救？这难度系数堪比拯救大兵瑞恩。

提问：你好广叔，请问您对木头龙的旧改项目怎么看？未来有潜力跑赢吗？

回答：你好，潜力没看到。罗湖的旧改项目，中海天钻已经做到极致了。一手买家都在赔钱，有天钻的前车之鉴，谁还敢高价买木头龙？另外，木头龙的旧改太出名，偏负面；都知道木头龙的回迁户难缠，新盘更难卖上好价钱，这个盘大概率益田会做成平价盘，不亏就不错了。

提问：广叔你好，请问3年后壹城中心和玖龙台哪个更好一些？两者目前都是网红盘，关注度也比较高。个人觉得玖龙台会更好，它目前配套的不足会随着地铁，商业的开通而完善，但是壹城中心户数太多，拥堵问题难以解决，片区近期也没什么大利好。如果是纯投资，买玖龙台二期5有价值吗？毕竟它只能算是个郊区中心盘，担心涨幅会输给南山，福田等中心区。

回答：你好，九龙台比壹城中心还便宜的，并且一个是片区标杆，周边地王已经预示了未来两三年的价格空间，一个是伪高端盘、价格虚高配套普通，很明显九龙台会优于壹城中心。 但是九龙台这种郊区中心的新房，价格也并不实在有开发商运作，还是会让你站岗两三年的。短期三年看价格可能会低于南山的学区房涨幅，更不用说前海，宝中这种持续火爆的板块。

提问：你好广叔，我爸妈在梅林一村有一套97平的房，无贷款，他们在自住。我有一套108平梅林翰林院的房，月供1.3万，自住。老婆还有一张房票。有俩孩子，大的2岁，小的1岁。我们夫妻俩在光明上班，家庭月入8万，现有300万现金在手，父母身体不大好，想再买一套房，兼顾居住学位和投资，在纠结买光明还是买福田，也有考虑过回福田工作，请大师兄指点一下！谢谢！

回答：你好。 这个不难解决，理清思路就简单了。赚钱、居住、学位和照顾父母都可以兼顾。梅林一村是老旧的大社区，从投资的角度而言，价值不高。但考虑到是父母自住，这套房保留。梅林是不错的适合养老的区域，有山有水有公园，还有大型农批市场。适合父母。翰林院是梅林比较少见的品质不错的小区，不如绿景虹湾新，但更安静宜居。这套房也可以保留。带翰林实验学校9年制学位，上学接送都方便，如果对排名没有执念，也够用了。福田的圈层不是光明能比拟的，天上人间。换回福田，你们的通勤效率和社交效率都会马上提升。深圳是效率为王的城市，时间浪费在路上太可惜。

提问：你好广叔，我在今年4月份的时候卖掉了一套宝安的房子，本来是想去南山再买一套的。后来看到朋友圈中介在天天在说深圳40周年大礼包要扩容的事情，很心动啊。然后我全款买了两套，感觉便宜好超值房子又大。数着指头等大礼包公布，要是博中了，那真的太爽了。结果，现在啥礼包也没有，就一个深圳湾无人机表演。我朋友也是4月份卖的房，她在深圳新买的房子2个多月就涨了将近180万。心在流血，好郁闷。现在该怎么办？

回答：你好，不懂房产知识，很容易被市场左右。没有能力分辨市场真伪，只能凭感觉做决策。在房价不高的时候，各行各业收入差别不大。但当房价持续上涨后，房地产行业和别的行业迅速拉开距离。很多人来房地产行业，要么是指望着暴富、急速富，要么是指望着翻身的。因此，市场完全进入一个以成交为目的的扭曲状态。只要能搞定你，管你用什么手段。如果你懂的好房子靠抢，不好的房子靠推广，会不会多一些警惕心呢？如果你懂得“好租好卖好贷款”，会不会多一点点理性思考呢？如果你懂的分析判断城市价值，会不会吃着碗里的看着锅里的呢

提问：你好广叔，目前我手上持有5套物业想卖掉一些。请广叔帮忙参考一下：石厦东方欣悦居89.9平3房2卫、景田锦文阁大厦45平单间、布吉石芽岭宇宏健康花城89平三房一卫、凤岗大运城邦4期95平三房二卫、天健天娇123平的3房两卫。该留哪些卖那些呢？请广叔指点！

回答：你好。你的资产虽然多少，但是有价值的不多。看你的房产布局，三套福田，一套布吉，一套凤岗，不出意外是个老福田。房产数量够了，但是质量不够，基本都是防守型非进攻型产品，这样的产品线缺乏继续拉升的力量。在福田沉淀了两千多万，太多了。我的建议是：深圳的四套除了天健天骄，其他全出。锦文阁是个烂盘，不值得占指标，石厦片区的房价和学区现在已是高点，以后会逐渐走下坡路，宇宏健康花城所在的石芽岭片区是个鸡肋，食之无味弃之可惜。出掉这三套，腾出了一个宝贵的指标和一千多万现金，用这笔钱去买更贵更有价值的产品，比如深业中城，这样的机会持续还会有。现在是拼质量不是拼数量的年代了。

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