广州楼市:楼盘深度分析,揭露内行人都是如何买房的!

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提问：广叔你好，最近这几个月我一直在看楼盘，现在遇到选择难题了：1、知识城的万科幸福誉五期望湖景南北对流87方三房，2，南沙方圆星宇月岛，94方三房，号称15号线东瓜宇站在楼下，学位很好；3，中铁建海宇熙岸，北线91方，在蕉门地铁口附近，学位很好。这三个价格都差不多，怎么选择？好迷茫，希望能给个建议，谢谢。

回答：你好，1、万科幸福誉五期，近地铁何棠下站，品质和小区环境都不错。就是知识城这个片区发展还需要点时间。2、方圆星宇月岛离地铁不是很近，15号线还停留在图纸上。3、中铁建海宇熙岸，有个高架桥，公路旁边，有点噪音，离地铁口也不近。建议首选方案1。

提问：谢谢广叔回复，我又冒出了一个新想法，广叔感觉花500万买一套逸景翠园106方的三房好，还是花330万买一套顺景雅苑的82方小三房、余下170万在知识城再买一套来投资好？本人2个女儿，大的上高中小的上幼儿园，没和父母住。

回答：注重居住考虑方案一，注重投资则考虑方案2买两套。

提问：广叔，谢谢！请问南沙的星河山海湾是否有投资的潜力？

回答：你好。星河山海湾在南沙港，这个片区适合休闲度假，配套不是很好，投资一般般。

提问：你好广叔，新人首问，工作在珠江新城猎德附近，想购买南向三房自住房，总价预计在750万内，目前在滨江东富力银禧，海珠半岛以及天河公园海景花园中犹豫，楼龄富力新一些，但小区而言海景和海珠半岛好一些，请教广叔该购置哪里，或者有无其他点位建议？

回答：你好。富力银禧景观好，宜居，配套成熟，未来有在建地铁10号线利好，可以考虑。海珠半岛楼龄老了一点，不是很建议。海景花园，2003年的房子，可以看天河公园，离地铁也比较近，但这种港式风格的建筑，越来越不受年轻人喜欢。

我的看法：富力银禧景 > 海景花园 > 海珠半岛。还可以看下蓝色康园。

提问：你好广叔，向您请教，自住为主兼顾投资，五到十年置换，京溪附近的恒骏花园和天河御品如何选择？九十方左右的三房差不多都是近四百万，一个楼新但户型不理想，一个户型都佳但房龄较旧。还有想请教您，两人分别在农林下路和嘉禾上班，除了京溪可考虑还有其他区域选择吗自住为主兼顾投资的电梯三房要带学位近地铁？我们之前看了老黄埔但上班通勤不大方便，谢谢广叔！祝一切顺利！

回答：你好，如果在恒骏花园和天河御品之间选择，我会选择万科的天河御品，万科的产品和物业还是不错 至于其他的区域板块，总价400万，考虑到通勤，加上电梯3房、带学位、近地铁，岭南新世界周边也可以考虑。

提问：你好广叔，广州万博的万科现在4万多了还有机会吗?东圃好多房子有点旧，看不准。本人广州住宅一套有贷款， 手上小几十万子弹有办法买房吗?

回答：你好，万博和东圃鱼珠板块为什么值得投资?

1、双方定位:一个是番禺区级的定位，一个是广州市级的定位。2、价格梯度:鱼珠目前成交大致3.7-4.5之间，平均来看，万博的成交大致在3.2-3.8之间，鱼珠略高。3、站在现有时点:未来这两个地方的确定性来看，肯定都没有问题，只是番禺万博会稍快(以18号线南村万博站通车为标记)，鱼珠这么大一个工程，后续的时间应该是比较久，但确定性也是毋庸置疑的。4、鱼珠的通勤和居住属性高于番禺万博，万博的杠杆和投资属性略好于鱼珠

子弹不同，打法也不同，尽量把子弹扩充到100左右，选筹范围更大。

提问：你好广叔，我是纯投资，向您咨询一下平湖片区发展前景如何？10号线平湖枢纽站附近的楼盘值得长线投资吗？谢谢广叔。

回答：你好，平湖也是深圳被遗忘的片区，多年来偏安一隅，不温不火，唯一的小亮点就是平湖枢纽站和周边的大规模拆迁。 不过即使建成，交通枢纽站也从来不是房价高地，没有暴击的可能性。 平湖惟一值得关注的是回迁房，旧改推进快，单价两万多，直接和开发商签约的房源还是可以搏一搏的。

提问：广叔你好，我目前居住工作都在广东中山，虽然看到广叔对于中山房市前景不看好，但本人基本不大可能离开，这是前提。现有住房在中山南区滨河湾自住舒适，生活半径也在这，余贷仅30，小孩三岁，手头60弹，年入50，想置办石岐区或东区学区，目前纠结，是入东区一手或次新还是选择便宜的学区老楼（可租），现中山人口流入及购买力够呛，石岐东区一手感觉虚高可能坑。二手学区的话120汇景台（2001）入读杨仙逸小学，150恒大二期（2015）入读雍景园小，180朗晴轩（2005）入读朗晴小。目前我流水还不错，二套房资格不想随便浪费，所以请教广叔：是一手新还是二手便宜可租的学区，二手学区的话上面三个片如何选择？

回答：你好，中山有价值的可以在石岐区兴中道两侧，博爱路两侧淘淘 但是学区要看你自己的需求了，目前单价1.2以上的，感觉都高了。 入手一套学区自住，剩余子弹入手广州 才能利益最大化。 投住分离，不要把思维老局限在中山。

提问：广叔好，几年前毕业到深圳工作年薪30，工作稳定，但是买房还差点钱，要等明年估计才能买得起，一个同事之前辞职创业，前年底在深圳买了一套房，现在涨了不少，心情复杂，不知道要不要借点钱今年把房买了，要不万一明年房价涨了我又白奋斗一年。

回答：你好，为什么同样的人生轨迹，毕业几年后，有人住着几百平方的房子，有人却在辗转租房，明明都是差不多的家庭背景、学历、月薪，是什么让他们在财富和阶层上拉开差距？生活过得天差地别？

有时选择比努力更重要。努力是可控的，基本上是线性的堆积时间，需要的是体力和信念。所以一件事情做到极致，达到目标完全是可以的，至少比做相同事情的人所达到的高度不一样。但，只有努力并不够。真正难的东西是选择，是判断时机，是理解社会，是找到机会。选择的关键就在于，人生没有办法重来，时间是最大的沉没成本，选错了路，可能刚开始并不会发现，但随着时间的推移，差距才会凸显出来。再想转变，需要付出极大的精力和耐力，有些人能够幸运扭转，有些人可能一辈子也没法改变。很多有购房需求的人，总是说我想买套房子，但是钱不够，真的钱不够吗？其实不是，如果要交通好、位置好、配套好，那价格肯定也就贵了，对于刚需而言，与其想着一步到位，不如先“上车”。

买房可以等，但是好的房源和房价不会等你！

提问：广叔好，子弹100，年收入30多，工作分别在科苑和蛇口水湾，小宝一岁半，需要考虑到宝宝读书，想要居住面积大一些，我是否要考虑买到光明？广叔您有适合的楼盘推荐么？

回答：你好，考虑到通勤时间，不建议买光明做空中飞人，加上现在光明也不便宜了，板块利好兑现时间长，不适合现阶段的你。 100万放杠杆sfsd可以到350万-450万自住你的收入基本是可以覆盖的 如果自住350万-400万可以在西丽和宝安 翻身 西乡买个标准两房。 如果投住分离可以买南山的学位房，未来小孩读书解决.自己在租大一点的房子住，自己的房子出租。

提问：你好广叔，龙华壹城中心纯投资可以吗？我现持有五区的小3房，月供无压力，但不见房价上涨，是否应该卖了置换更好的呢？

回答：你好，目前没有看到壹城中心有短期套利的机会。快速平出，年底置换更优质的区域和标的。有一定的踏空风险，但合理配置目标房源组合，大概率胜出壹城的回报。

提问：你好广叔，目前考虑了南山实验南海中学的房子，请问雷圳碧榕湾的两房是否可以兼顾学位和保值升值呢？

回答：你好，有诺德神盘在前方打头阵，不断突破天花板，一众实验学位盘在后面追着赶，是没有问题的。以前总觉得南海学府差点意思，可是不差意思的都高不可攀，其他没有出成绩的也不便宜，看来看去就会发现其实还不赖。

提问：你好广叔，1、预算在800-1000w以内，请问有合适的楼盘推荐吗？2、福田莲花一二三村的楼梯房现在还可以投资吗？地段，学位加未来棚改。现在据说已经极少房源在卖了。

回答：1、800以上的总价，在深圳主流的观点是“高端盘”，首先选地段，其次再选功能，然后再选学区，深圳各区的一类地段： 福田中心区、香蜜湖、安托山、华侨城、红树湾、科技园、后海、深圳湾、蛇口、前海、宝安中心、大学城、凤凰城、白石龙、红山、上塘、大运、坪山中心 大资金慎重，找我来做资产配置规划。2、莲花一村是深圳老牌公务员小区，位置好，密度低，棚改十年内就不要再指望了。莲花中学在福田成绩不差，但进不了全市前40名，和学位房无缘，带动不了房价，不要听中介一面之词。这个盘特别适合不看重次新的中老年人群，自住超级棒，投资就远离吧。

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